房價冷熱不同天

每一年，英國和美國的住房交易量都會在第二和第三季度的旺季顯著增加，然后在第四和第一季度的淡季下降。我們可以建立一個模型，分析買家、住房質量與稠密市場效應之間的關系。研究表明，在美國和英國，房產交易的季節(jié)性變動會被放大。

很多經驗的研究都表明，在美國和英國的地區(qū)市場，每年都會有房價的激增，在這段時期，房價上漲且房屋交易量猛增。但是隨后，價格和交易量又會陷入低潮期。我們的研究結論被很多房屋中介機構和媒體的描述所認同。

拿英國來說，房屋的掛牌價在旺季和淡季相差8%，和實際成交價則相差6%，房屋交易量更是在旺季和淡季達到驚人的108%。在美國，房屋市場的淡季和旺季住房價格相差3%，而交易量相差148%，而且這種差距還因為不同地區(qū)有所擴大。

房屋市場的變動模式會循環(huán)重復，也許對于今年來說，上半年是旺季，但是到了明年，上半年就變成了淡季。因此我們需要問兩個問題：首先，為什么一些房產商愿意在樓市淡季賣出住房？即為什么沒有一個截止日期讓房產商們在淡季完全停止賣方行為？其次，為什么住房市場的買賣模式是有系統(tǒng)性的，為什么我們可以預測房屋交易的淡季和旺季是交替出現(xiàn)的？

第一個問題與交易匹配矛盾有關。在淡季，任何房產商都可以決定自己是立刻賣出房產或是繼續(xù)等待銷售旺季的到來。如果這時這名房產商有了一名客戶可以達成交易，那么他必須決定自己是繼續(xù)尋找更好的成交價格，還是用相對較低的價格馬上達成交易。如果他堅持要等到銷售旺季，假設他找到更好的客戶，一般來說，其房產能夠賣出更好的價格。但是，他在銷售旺季找不到客戶的可能性也是存在的，這種交易的不確定性，使真實的房產市場不能用一個理想化的標準房屋模型來表達，這也是銷售淡季和旺季都有房屋交易量的原因。

對于第二個問題：為什么房屋銷售的旺季和淡季是有系統(tǒng)的、交替出現(xiàn)的原因，我想和人們在不同季節(jié)的遷居意愿有關。春夏兩季房價偏高的原因之一可能是由于學校的日程：家長們可能傾向于在夏天進行搬遷，這樣他們就能在孩子秋季入學之前安定下來。然而天氣或學校并不是搬遷行為的全部原因，我認為更大的原因可能是稠密市場效應對于住房買賣行為的影響。

稍高的房屋定金會促使稠密市場效應發(fā)生在特定的時間段，并且吸引其他已經確定的買家和賣家在這個特定的季節(jié)進行房屋買賣交易。在旺季，眾多同類企業(yè)、關聯(lián)企業(yè)和機構在地理空間上的聚集塑造了一個有效率的市場環(huán)境。地域的臨近、交易的重復性和競爭性以及信息的快速流動等因素的影響，使得稠密市場(Thick Market)大大遏制了機會主義和欺詐行為的發(fā)生。由此引發(fā)大量的季節(jié)性交易行為，比如價格的季節(jié)性，相應地，賣方擁有更多空間討價還價。在旺季能夠達成更多雙方都滿意的交易，意味著買方和賣方能夠共享更高的利潤。由于在一定程度上賣方擁有更多討價還價的權利，因此促成了旺季的高房價。