我國房地產價格影響因素實證分析

摘 要 本文梳理了學術界已經取得的關于房地產價格理論的研究成果，采用理論分析和實證研究相結合的辦法，根據我國實際情況，從影響房地產價格的供給和需求因素出發，運用我國近12年來房地產的相關數據建立多元線性回歸模型，進一步從實證角度分析得出結論，并給出相應的政策建議。

關鍵詞 房地產價格 影響因素 回歸模型

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

一、房地產價格的影響因素以及周期波動

關于房地產價格的影響因素，大部分學者均通過對當前我國房地產市場的供求特征進行研究的。具體而言，有的學者認為我國房價如此之高是由于需求的拉動，如王冰和黃磊（2005）、李龍等（2004）等人均認為收入增加是房價上漲的根本原因；李立和李永輝（2002）認為土地費用、建安費用等費用的上漲是房價上漲的根本原因；余曉（1996）指出房地產商品的價格同時受宏觀和微觀兩方面因素的影響，宏觀因素可以直接或者間接地影響房地產市場的供給和需求關系，進而影響房地產價格。關于我國房地產市場的周期波動問題的研究，國內學者對此進行了大量的研究，并取得了突破性的進展。曲波、謝經榮和王瑋（2003）認為我國房地產周期確定，采用銷售面積增長率具有較強可比性；王金明和高鐵梅（2004）基于狀態空間的可變參數模型從微觀市場的角度討論了影響房地產市場需求和供給各因素的彈性變化，特別的討論了房價對需求和供給影響的動態變化；常新（2003）認為房價過高不僅限制了房地產市場的正常發育，而且對房地產業和城市經濟的發展有諸多不利影響。

二、理論分析

觀察房地產價格所受到的影響因素，房地產的實際市場價格是由供給與需求、競爭等多種市場因素和非市場因素綜合作用的結果。本文主要從經濟因素對房地產市場的供給和需求的影響進行分析。

一方面從需求角度，影響需求因素涉及兩個變量，一是產品的銷售價格。二是該價格相應的人們愿意并且有能力購買的數量。對于房地產產品和服務而言，消費者對它的需求量要取決于多種因素，人均可支配收入是價格之外影響需求的主要因素，將直接決定消費購買力的大小，進而決定市場需求的大小，收入越高，需求越大，房價上升。同時，人們對住房面積的大小、便利性等方面要求的提高，也會產生新的消費需求。另一方面從供給角度，房地產行業是一個成本遞增的行業，房地產的價格主要由地產開發成本 房屋建筑造價和房屋銷售成本三大部分構成。生產成本是價格之外影響供給的主要因素，建筑成本增加，供給減少，導致房價上升，房地產商進行地產開發時會受到可貸資金、利率 土地供給、國家投入固定資產價值等因素的影響。

三、實證分析

（一）回歸分析，模型構建。

要對房地產需求影響素進行多元回歸分析，首先要分析房地產需求量與各自變量的相關性，只有與房地產需求量有一定相關性的自變量才能對房地產需求變動解釋。影響房地產價格的因素很多，考慮到一些因素無法量化且08年受金融危機的影響，本模型從物價指數、人均可支配收入、金融機構對建筑業的短期貸款、竣工房屋造價等4個代表性方面進行分析，選取從1996年至2007年間的時間序列數據。（數據來源于中國統計年鑒，數據分析使用EViews5．0軟件）

引入應變量 P ——商品房屋銷售價格； 引入解釋變量

Q ——商品零售價格總指數； W ——人均可支配收入（元）；

L ——建筑業短期貸款（億元）；Z ——竣工房屋造價（元/平方米）。

根據上述分析，建立模型如下：

lnP=C+R1lnQ+R2lnW+R3lnL+R4lnZ+￡

表1 1996--2007年房地產價格及相關變量原始數據

由表一數據用軟件分析得到結果，如表2所示：

表2 回歸分析結果

lnP= -2.237+0.159lnQ+0.564lnW-0.193lnL+0.804lnZ

t：(-1.256) ( 0.410) ( 5.479)( -2.888) ( 5.820)

R2= 0.992，F=0

從上面的回歸結果來看，商品零售價格總指數lnQ的系數不能通過T檢驗，予以剔除，現對剩下的變量再做模型得到表3：

表3 回歸分析

lnP= -1.542+0.589lnW-0.209lnL+0.795lnZ

t：(-2.990) (7.531)(-4.064)( 6.158)

R2= 0.992，F=0

（二）分析結論。

回歸分析發現，R2為0.992修正后等于0.989，均接近1，模型的擬合優度很高，由此表明所選取自變量可以用來解釋房地產需求變動。DW 值較合理，說明隨機誤差項基本不存在序列相關性。參數估計具備有效性分析結果表明，F檢驗的相伴概率為0．模型在5％置信條件下顯著。變量間呈高度線性關系 各變量T檢驗的相伴概率均小于0．05，說明各回歸系數均通過顯著性檢驗．由此，可以得出以下結論：

1、在其他解釋變量不變的情況下1996年～2007年人均可支配收入每提高一個單位，年度房地產價格平均上漲0.589個單位；

2、在其他解釋變量不變的情況下，1996年～2007年房屋建筑成本每增長一個百分點，房地產價格平均下降上漲0.79個單位；

3、在其他解釋變量不變的情況下， 1 996年～2007年季度金融機構發放的建筑業短期貸款每增長1％ ，房地產價格平均下降0.209個單位。

4、模型引入的解釋變量可以說明應變量房地產價格指數變異的98．92％ 。

本模型性回歸方程為：lnP= -1.542+0.589lnW-0.209lnL+0.795lnZ

四、房地產價格控制對策

如果房地產價格波動過于劇烈，不僅會對我國廣大的消費群體利益產生嚴重損害，對我國當前平穩發展的經濟也會構成很大的威脅。為了確保房地產行業的有序發展，阻止房地產價格的泡沫，穩定國民經濟，建議采取以下措施：

（一）合理引導消費觀念的轉變。

對房地產合理引導應從轉變人們的住房消費觀念著手，因為觀念主導行為。首先要合理引導正確的住房觀，從政策層面鼓勵住房租賃，促進和規范住房租賃市場，引導并規范租賃市場健康發展，通過鼓勵租房的方式，引導消費。其次要合理引導住房消費觀，不要過分超前消費，不要盲目攀比跟風。對此，國家需要調整住房政策，制定差異性政策，鼓勵小戶型消費，限制大戶型住房需求和消費。

（二）嚴格控制被動需求。

要通過對土地出讓制度和投資體制進行改革和完善，有效防止政府土地低進高出或從銀行大量借款，以及濫用投資權力和擴大投資范圍，從制度上切斷政府過量城市拆遷資金的來源渠道和主導投資的權力，根治政府長久不衰的投資沖動，從而有效抑制住房被動需求。

（三）研究和完善調控手段。

充分發揮稅收杠桿作用以調節非正常性消費，繼續加強稅收調控力度。如通過提高住房轉讓交易的契約稅，抑制炒房行為；或者開征超值消費稅，對大戶型超過正常面積部分、房價超過正常部分課稅。制定并實行能區別自住與投資性購房，保障性與超標準消費性住房的調控政策，進而區別對待住房信貸?！?/p>

（作者單位：廣東商學院）

參考文獻：

[1]謝經榮.房地產經濟學.中國人民大學出版社，2003.

[2]曲波.房地產經濟波動理論與實證分析.中國大地出版社，2003.

[3]徐滇慶等.泡沫經濟與金融危機.中國人民大學出版社，2000.

[4]姚遠.我國房地產價格波動率的影響因素及實證分析.當代經濟-2006年09X期.

[5]漆渝航.商品房價格的影響因素分析——以廣東省為例.知識經濟-2010年1期.