城市綜合體:“大躍進”VS穩(wěn)扎穩(wěn)打

在內(nèi)地，“城市綜合體”專指那些被地方政府重視的，體量龐大、產(chǎn)品豐富的商用物業(yè)綜合體。上海是城市綜合體規(guī)格最高、規(guī)模最大的扎堆之地，規(guī)劃顯示，還將有一大批“新貨”上市，在政府“宏大敘事”的推動下，上海將更加珠光寶氣、光彩照人。

相比之下，由于土地批租市場的特殊性，香港并非城市綜合體的遠東巨埠。香港的城中之城以“太古城”為例，往往以大型住宅群為核心，逐步發(fā)展商場、寫字樓等，有鮮明的社區(qū)化“民生導(dǎo)向”。后來，有了港鐵壟斷的上蓋物業(yè)持續(xù)開發(fā)，批量的綜合體次第誕生。但法治環(huán)境阻礙了政府意志的強力推動，城市綜合體的發(fā)展步履艱難，西九龍文藝區(qū)的蹉跎就是一例。

盡管如此，港商挾寫字樓、服務(wù)式公寓和高檔購物中心的管理經(jīng)驗，領(lǐng)改革開放風(fēng)氣之先，在“北上廣”掌握了一批地標項目。香港房地產(chǎn)商由此成為內(nèi)地城市綜合體熱潮的始作甬者和領(lǐng)跑集團。隨著內(nèi)地開發(fā)商大舉跟進，以上海為樣板的都市超大型商用物業(yè)，正在呈現(xiàn)分層并舉的格局，可謂商機無限，風(fēng)險驟增。

策劃／主持：《滬港經(jīng)濟》執(zhí)行總編唐嘩

嘉賓

李楊：學(xué)者，上海資深財經(jīng)評論員，供職于中歐工商學(xué)院。以下簡稱(L)

衛(wèi)裕峰：教育家，香港理財專家，上海中原理財兒童財商教育部總監(jiān)。以下簡稱(W)

城市綜合體可謂“都市明珠”，此類商業(yè)地標既迎合政府口味，也提升區(qū)域土地價格。

在港資開發(fā)商的初始推動下，已有32個項目的上海，正在邁向三年新增50個城市綜合體的“大躍進時代”。內(nèi)地開發(fā)商蜂擁而至，提高了市場供應(yīng)量，也加大了招商、營運的風(fēng)險。從地標到城中之城

哪些商用物業(yè)可以算是“城市綜合體”?

L：“城市綜合體”是體量在10萬平方米以上的綜合商用物業(yè)，包含酒店、寫字樓、購物中心、會展及文化娛樂中心和公寓產(chǎn)品。既有地標意義，也有便捷交通和商業(yè)氛圍。上海最早的城市綜合體是建于1990年、地處南京西路商圈的上海商城。

截至2010年底，上海已建成城市綜合體32個項目，總建筑面積約770萬平方米。據(jù)估算，2011～2013年上海10萬平方米以上的城市綜合體新增約50個，新增供應(yīng)量約1380萬平方米，這是個可觀的數(shù)字。同期北京的新增供應(yīng)量也不過566萬平方米。上海商業(yè)地產(chǎn)的格局正因此發(fā)生重大改變。

城市綜合體對城市有怎樣的作用和價值?

L：首先，城市綜合體都是無可爭議的區(qū)域地標；其次，高規(guī)格的城市綜合體可謂“城中之城”。由于在“城市之心”打造了先進服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，其影響力比起各類產(chǎn)業(yè)園毫不遜色。

新興城市綜合體亟待挖掘內(nèi)涵，尋找成功的連鎖商務(wù)平臺發(fā)展模式。以“星光耀廣場”為例，該項目源自本土民企大佬的合作基金，把目標定為“為民企提供信息交流服務(wù)的平臺”，話說得虛了點，但至少可以開拓一條差異化競爭的思路。

拜港資開發(fā)商之賜

上海的城市綜合體開發(fā)有何淵源?

L：港資開發(fā)商在上海市場卡位早，商業(yè)廣場、寫字樓、服務(wù)式公寓基本都在中心城區(qū)。集合以上商用物業(yè)的城市綜合體，從恒隆廣場到新天地，集中體現(xiàn)了港資開發(fā)商的管理水平和運營風(fēng)格。

港商的核心經(jīng)營模式，是長期持有寫字樓、商業(yè)廣場及服務(wù)式公寓，寄望于穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長久的品牌效應(yīng)。其遠高于住宅開發(fā)的資金門檻，對現(xiàn)金及負債管理提出了很高的要求。

香港上市房地產(chǎn)公司“四大天王”資本負債率長期維持在20％左右，現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例在5％～15％。相比之下，內(nèi)地開發(fā)商的資產(chǎn)負債率普遍在40％～50％，激進如綠城，則有超過150％的趨勢。如此豪賭大盤，在調(diào)控的重壓之下，連住宅開發(fā)的鏈條都難以維系，遑論投入大筆資金開發(fā)城市綜合體。

港資開發(fā)商的城市綜合體在工期上有何特點?

L：大型城市綜合體往往扎根于復(fù)雜而長期的政商合作，成為“囤地極品”。

一個城市綜合體的規(guī)劃、拿地、設(shè)計、運營，需要天時、地利、人和。以靜安區(qū)核心地帶的靜安嘉里中心為例，項目包括商場、甲級辦公樓、服務(wù)式公寓、酒店。最新發(fā)布的消息是，服務(wù)式公寓2012年第一季度正式投入使用，酒店、商場和辦公樓2012年底開業(yè)。這個上海市中心最大體量的綜合性商業(yè)項目，歷經(jīng)五個地塊的先后組合，己數(shù)次宣布動工。二期的土地是2004年拿下的，以“規(guī)劃調(diào)整”名義延遲至今。

長江實業(yè)的真如項目更是囤地樣板。2006年底，香港長實下屬公司以底價22億元、樓板價約3055元／平方米，獲得普陀區(qū)真如副中心啟動區(qū)A3-A6地塊。2011年7月，長江實業(yè)在拖了五年之后宣布“真如地塊”啟動，整個項目預(yù)計于2018年落成。如果早說要磨嘰個12年，恐怕地方政府也無法交代。

本土開發(fā)商奮力追趕

對于城市綜合體。監(jiān)管有改進空間?

L：城市綜合體的工期屢遭詬病，政府監(jiān)管也缺乏力度。歸結(jié)來看，有關(guān)部門和第三方機構(gòu)，尚無客觀標準可以分辨開發(fā)商的蓄意拖延工期和項目分批啟動、開發(fā)，給了開發(fā)商巨大的伸展空間。這個問題若得不到解決，會帶來越來越大的負面影響。限期開發(fā)其實是很簡單的合同條款，能不能令行禁止，是政府有沒有執(zhí)行力和公信力的問題。

本土開發(fā)商大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)，會怎樣改變城市綜合體的布局?

L：港資開發(fā)商念的是“慢”字訣，但是“磨洋工”帶來了項目推進速度的下降和市場份額的下滑，這是刀刃的另一面；相比之下，本土開發(fā)商由于現(xiàn)金流壓力較大，對項目開發(fā)進度的要求明顯高于港資開發(fā)商。徒弟們正在奮力追趕老師傅。

同在真如地區(qū)，周邊土地出讓價格已經(jīng)接近1.2萬元／平米。長江實業(yè)五年下來成本節(jié)約極為可觀。綠地2009年拿下附近的B1、B2地塊，動工于2010年12月底，整個項目到2013年全面建成。相比長江實業(yè)，綠地起步晚三年，收工早五年。可以理解為內(nèi)地開發(fā)商“憨傻”，也可以理解為港資開發(fā)商精明過頭。

隨著調(diào)控的深入，“一不限購二不限貸”的商鋪、寫字樓租賃行情穩(wěn)步上揚。到2013年，上海將新增約50個10萬平方米以上的城市綜合體，租金形勢看好是其一致的背景。

當(dāng)前，內(nèi)地開發(fā)商被迫全面撤離住宅，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，城市綜合體正在成為混戰(zhàn)的核心。開發(fā)商不再是標榜“城市綜合體”卻賣高層公寓，而是實實在在地營造城市綜合體生態(tài)系統(tǒng)，這一點在上海尤為明顯。

大戰(zhàn)在即：內(nèi)中外三線齊發(fā)

上海的城市綜合體格局如何?

L：根據(jù)區(qū)位、交通以及人流，可以區(qū)分為“內(nèi)環(huán)綜合體”、“中外環(huán)綜合體”以及“郊環(huán)綜合體”三個圈層。當(dāng)前上海的城市綜合體處于“三線齊發(fā)”的狀態(tài)。

“內(nèi)環(huán)綜合體”約占當(dāng)前總存量的五成，多處于成熟商圈，如南京西路、淮海西路、陸家嘴、中山公園、四川北路等。南京西路的“梅恒泰”金三角成名已久，而環(huán)繞靜安公園的“金五星商圈”，包括越洋國際廣場芮歐百貨、會德豐廣場、東海廣場、靜安嘉里中心及南京西路1788號。能否成功融入頂級商圈，是新晉綜合體面臨的最大挑戰(zhàn)。

中外環(huán)圈層匯聚了辦公、商業(yè)人氣，有望一個接一個地打破上海城市綜合體的紀錄。體量30萬平米的寶山萬達廣場，是本土“萬迭模式”的樣板項目。美國鐵獅門房地產(chǎn)公司開發(fā)的“尚浦領(lǐng)世”項目，總建筑面積超過90萬平米。隨著這些商用物業(yè)“航母”陸續(xù)下水，幾大綜合體將展開激烈的招商競爭。

在三個圈層中，最具活力，競爭最激烈的是哪個圈層?

L：預(yù)計在未來三年的供應(yīng)量中，位于郊區(qū)的城市綜合體約占一半，集中在嘉定新城、松江新城、原南匯周浦等附近。比如大虹橋規(guī)劃受到政策支持，瑞安集團、上海地產(chǎn)集團等相繼購地開發(fā)，該區(qū)域綜合體供應(yīng)量占到全市總供應(yīng)量的24％；周浦萬達廣場、江橋萬達廣場等項目也值得關(guān)注。相比于地段優(yōu)勢明顯的內(nèi)環(huán)、中外環(huán)綜合體，郊區(qū)綜合體的發(fā)展更有活力，也更具風(fēng)險。

郊區(qū)綜合體少了稀缺性和不可替代性。閔行、松江、青浦、嘉定、寶山都在和大浦東競爭人氣。除了大虹橋地區(qū)，其他的郊區(qū)綜合體運營高檔寫字樓的難度普遍高于內(nèi)環(huán)、中外環(huán)區(qū)域綜合體。開發(fā)規(guī)模急劇提升，加大了郊區(qū)綜合體的風(fēng)險敞口。

香港：以人為本的城市綜合體

說說你理解的香港的城市綜合體，好嗎7

w：筆者在港居住30年，從未聽聞“城市綜合體”這個詞匯。翻查資料，城市綜合體英語表述為“Ho P S CA”，于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯。城市綜合體這個概念，近年開始在內(nèi)地流行；然而在香港，卻鮮有人提及，這是香港的城市發(fā)展政策、地理環(huán)境及歷史等原因綜合產(chǎn)生的結(jié)果。

內(nèi)地城市建設(shè)偏向政策主導(dǎo)，所以城市綜合體概念受政府及商家支持而廣為人知。而香港地少人多，而且城市發(fā)展政策偏向需求主導(dǎo)，加上城建發(fā)展相對成熟，若要在郊區(qū)劃一片廣大地區(qū)進行城市綜合體規(guī)劃，在政府施政、實質(zhì)需求及商業(yè)利益層面上，都不具備足夠條件；若以市區(qū)重建方式進行城市綜合體項目，由于拆遷涉及的法律程序十分復(fù)雜，給住戶的賠償數(shù)額也相當(dāng)巨大，導(dǎo)致商家們對舊區(qū)重建項目望而卻步。因此，城市綜合體概念在香港實在是沒太大市場。

太古城是否可以稱為香港最典型的城市綜合體呢?

w：香港的城建發(fā)展是以住宅項目為核心，因為有居民入住，所以需要增加購物及娛樂設(shè)施，然后再應(yīng)社區(qū)發(fā)展情況，看是否需要發(fā)展辦公樓、酒店等。每當(dāng)談及香港的城市綜合體，一般會拿太古城作為案例。太古城正是依從這種“無心插柳柳成蔭”的模式，最終發(fā)展成“城中城”——城市綜合體。而在香港，人們稱這種“城中城”為“大型私人屋苑”。由名字就可以充分感受香港這種以住宅為核心的社區(qū)發(fā)展思維。

太古城的前身為太古船塢。1970年代，太古船塢遷出后，原址的大片土地被太古地產(chǎn)分階段重新發(fā)展，第一期“翠湖臺”先于1977年落成，至最新的第11期“海天花園”于1987年全部興建完成。太古城占地53畝，內(nèi)建有61幢住宅大廈，共提供12，698個單位，單位面積由58至120平方米，人口超過4萬。太古城為香港首個設(shè)有花園及綠化平臺的私人屋苑。除平臺花園外，部分樓宇底層亦設(shè)有商鋪及停車場，商鋪包括超級市場、便利店、銀行、診所及食肆等，方便居民生活。

在太古城中心第二期完成后，區(qū)內(nèi)再沒有新住宅興建。而在太古城中心第三、四期兩幢商廈入伙后，太古集團亦把太古城中心第一期翻新改建成商廈。位于太古城中部的太古城中心，是港島東區(qū)最大型的購物中心，商場內(nèi)設(shè)有多間百貨公司以及各式店鋪、酒樓食肆、美食廣場、戲院等，亦設(shè)有真雪溜冰場。并設(shè)有三座辦公大廈。現(xiàn)時太古城中心的辦公大樓，與鄰近的太古坊已成為了港島區(qū)的另一個商業(yè)中心。

由于太古城的規(guī)模大，物業(yè)質(zhì)素良好，因此甚受香港中產(chǎn)階級人士歡迎，其住宅單位的樓價對香港樓市有指標性作用。此外，它亦是在港日本人及韓國人的聚居地之一。太古城由開始發(fā)展到成熟，比HOPSCA這個詞的誕生早了好多年。

香港還有沒有城市綜合體的成功案例呢?

w：除太古城外，香港近年的城市綜合體成功案例，基本上由港鐵公司壟斷，這都拜政府授予港鐵上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)的政策所賜。發(fā)展城市綜合體，交通的配套相當(dāng)重要，鐵路發(fā)展的配合遂成為不可或缺的一環(huán)。港鐵公司充分利用這一優(yōu)勢，在地鐵建設(shè)中把沿線地產(chǎn)開發(fā)“捆綁”在一起。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時發(fā)展。

他們?nèi)〉昧税l(fā)展車站上層空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費用，建造大型住宅、寫字樓和商場。出售物業(yè)所得利潤，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。香港地鐵上蓋商業(yè)無一例外采取相同的做法：“只租不售”。

經(jīng)過若干年經(jīng)營，地鐵商城租金水平已經(jīng)逼近銅鑼灣等地，雖然租金比同區(qū)物業(yè)貴，但在生意興旺的示范效應(yīng)之下，名店紛紛進駐，出租率長年維持在100％。地鐵公司以固定租金或營業(yè)額百分比提成方式收租。港鐵創(chuàng)新了一種新的發(fā)展模式，即地鐵與物業(yè)的綜合規(guī)劃、共同發(fā)展。集地產(chǎn)、商業(yè)與物業(yè)于一身的發(fā)展模式，使得香港地鐵不但成為了世界上為數(shù)不多的賺錢的地鐵公司，同時也帶動了寸土寸金的香港向新城區(qū)發(fā)展。

香港媒體稱，香港的法治制度也是陽礙城市綜合體發(fā)展的—個因素，是這樣嗎?

W：的確如此。近期“香港老太逼停港珠澳大橋”事件是比較有名的案例。今年5月，港府正式就高院裁決提出上訴，9月份上訴庭裁定港府勝訴。港府勝訴后表示會立即重新啟動大橋的法定和撥款程序。由于工程延誤，港府預(yù)計工程費用增加65億元。這種繁復(fù)費時的法律及行政程序，對城市發(fā)展的進程的確設(shè)置了不少障礙。港府如果運用行政手段，撥出大片土地規(guī)劃大型的城市綜合體項目，要冒很大的政治及商業(yè)風(fēng)險。

港府計劃興建西九龍文娛藝術(shù)區(qū)所產(chǎn)生的政治爭議，就是這方面最佳的例子。西九龍文娛藝術(shù)區(qū)是港府于1998年《施政報告》中宣布的大型發(fā)展計劃：在位于西九龍?zhí)詈^(qū)臨海地段興建一系列世界級文化設(shè)施，包括集文化藝術(shù)、潮流消費及大眾娛樂為一體的城市綜合體項目，核心設(shè)施包括劇院綜合大樓、演藝場館、博物館群及廣場等。2004年，政府建議計劃于該區(qū)建造一個巨大天幕，但引起爭議，被指成本過高及淪為地產(chǎn)項目。2005年該計劃作出修改，將地產(chǎn)及文化設(shè)施項目分開。2006年2月，政府宣布放棄原有發(fā)展框架，不再堅持建天幕，計劃“推倒重來”。2011年3月，西九管理局公布新的概念設(shè)計，預(yù)計詳細發(fā)展大綱會在2011年底完成。西九文娛藝術(shù)區(qū)由公布至今擾攘已十多年，這個稱為香港十大建設(shè)計劃之一的工程，在爭議中一再擱置。

有人認為香港市區(qū)老化嚴重，政府應(yīng)該推動重建，并在重建計劃中加^城市綜合體概念。你覺得呢?

w：香港是一個多元化的社會，社會上存在各種不同的訴求，重建要平衡各方訴求，達致和睦，這可謂最困難的地方。例如，有人認為，雖然樓宇殘舊，但只要適當(dāng)維修可以保留，而這些舊樓是香港歷史的一部分，重建就會改變香港的面貌，甚至影響原區(qū)居民的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)……每當(dāng)重建項目啟動，諸如此類的意見就會大量出現(xiàn)。一方說拆，一方說留，如何平衡各方利益，這就要非常小心處理。

以觀塘重建為例，從啟動到重建完成需時12年，其中與重建相關(guān)的咨詢時間就長達兩年。咨詢目的在于向居民解釋如何重建、如何賠償、如何規(guī)劃等，并給予足夠機會讓居民提意見，減少居民的恐慌與憂慮。僅觀塘重建，兩年就舉行了超過60場居民大會。

目前，香港的市區(qū)重建除少部分有私人發(fā)展商自行收購興建外，絕大部分都是由市建局負責(zé)重建。而拆遷賠償問題，是令私人發(fā)展商較少參與市區(qū)重建項目的主要原因。

港府對自住業(yè)主和非自住業(yè)主的賠償有所區(qū)別。按照市建局賠償方案，給予自住業(yè)主的賠償是按照同區(qū)七年樓齡樓宇市價進行賠付，這往往是該拆遷單位價格的三倍。而非自住業(yè)主，賠償額則會相應(yīng)減少。市建局更有針對租客賠償?shù)奶赜邪才拧ψ鈶舻馁r償額一般是該租戶三年半租金的總和。對于一些不希望拿現(xiàn)金的租戶，如果條件合適，可協(xié)助他們申請公屋。

而就商鋪的賠償，市建局會先找測量師估價，如果業(yè)主自身是店鋪經(jīng)營者，則賠償金在估價基礎(chǔ)上再上浮35％；如果只是業(yè)主，商鋪屬于出租，則賠償金在估價上上浮10％。而店鋪租戶也會有相應(yīng)賠償。

部分重建物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)不清，或者有釘子戶抬價，因此每個項目總有一些物業(yè)不能通過自愿動遷完成。這時市建局就會向政府申請，啟動“土地收回條例”強制拆遷。業(yè)主如果不滿，可以在香港的專門法庭“土地審裁處”和政府打官司，政府雖然強制拆遷，但住戶仍然可以得到賠償。香港的重建項目，需要出動警察到現(xiàn)場強制拆遷的情況是聞所未聞的。

相比起內(nèi)地一些城市的市區(qū)重建——整個舊區(qū)收購時間只需要46天，香港市區(qū)重建的效率實在是糟糕透頂。但一個涉及老區(qū)居民居住環(huán)境的重建項目，速度不是首要考慮的因素。重建時間太短，必然會剝奪居民表達意見和提出反對聲音的權(quán)利，這種做法很難建設(shè)一個和諧社會。

由于種種原因的牽制，在可見的未來，香港的城市發(fā)展仍會保持需求主導(dǎo)，繼續(xù)以緩慢的速度，以最順應(yīng)自然的方式，建立與內(nèi)地模式完全不一樣的城市綜合體。