許小年:房價可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈

日前，堅持說真話的經(jīng)濟學(xué)家許小年對中國房地產(chǎn)市場發(fā)表評論說，房價確實太高，但是政府出臺的一系列行政性手段，不能解決中國房地產(chǎn)市場的根本性問題。如果不進行改革，房價也許會下跌10％，甚至30％，但隨后一定會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。以下，便是許小年的口述實錄。政府不能“胡作非為”

自從政府決調(diào)控控房地產(chǎn)市場以來，用一句話來形容，就是“胡作非為”——國家的法律也不管了，政策也不管了，市場規(guī)則也不管了，就是一門心思把房價打下去。我對政府采取一系列的措施，如限價、限購等很不理解——塞些都與市場經(jīng)濟的精神完全背道而馳；一方面侵犯企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，另一方面侵犯消費者的自由選擇權(quán)。

在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)生產(chǎn)什么產(chǎn)品，產(chǎn)品如何定價，企業(yè)完全有自主權(quán)。我們改革開放初期就討論過如何落實企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)，那時候，計劃經(jīng)濟對企業(yè)的限制太多了。沒想到，我們今天還沒有落實，反而處處“開倒車”。而市場經(jīng)濟的精神，是消費者在市場上有自由選擇權(quán)，現(xiàn)在我們卻限制了消費者的自由選擇權(quán)。

政府的這些政策，已經(jīng)是完全不講理的政策——市場經(jīng)濟的道理不講，國家有的法律也不遵守。比如收稅——要增加新的稅種，需要各級人大討論來做決定，地方政府沒有權(quán)利決定新的稅種，但是重慶和上海兩個地方就收了房產(chǎn)稅。我本人不反對房產(chǎn)稅，我反對的是房產(chǎn)稅的決策、制定程序，程序完全是錯誤的。我們可以查一下稅收方面的法律，沒有一條規(guī)定地方政府可以自己決定收稅。全國性的稅種決定權(quán)在全國人大，地方，性的稅種決定權(quán)在地方人大。現(xiàn)在有人把上世紀80年代法規(guī)拿出來作為房產(chǎn)稅的法律依據(jù)，甚至有人把上世紀50年代的法規(guī)翻出來作為今天的支持。我覺得，時間這么長了，這在法律程序上起碼來說是值得懷疑的。所有的這些違規(guī)、違法的行為，其目標只有一個-——要把房價“砸”下去。

調(diào)控到現(xiàn)在，我們似乎看到了一些效果，有一些地方房價開始回落。但是我不知道房價回落，是市場上真的回落，還是地方政府急于向中央證明調(diào)控政策取得了效果。因為我到過一些城市，他們的媒體報導(dǎo)稱“房價回落了”，我跑去問當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商與購房者，他們卻說“房價沒跌”。我也不知道，真實情況到底是怎么樣的。

一定要解決房價問題

高房價已經(jīng)是中國經(jīng)濟增長的很大障礙。其中—個非常明顯的障礙，就是阻礙了城鎮(zhèn)化進一步推進。官方數(shù)字稱，目前城鎮(zhèn)化率是46％，這是按照城鎮(zhèn)人口除以總?cè)丝谟嬎愠鰜淼摹嶋H上我們的城鎮(zhèn)化率不到46％。在官方的城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計中，凡居住六個月以上者都算城市人口。其實我們知道，居住六個月以上的包括大量農(nóng)民工，而農(nóng)民工雖然住在城里，其消費行為根本不是城里的，還是農(nóng)村的，他們的生活方式介于農(nóng)村和城市之間。如果把這部分人口剔除掉，我估算，中國城鎮(zhèn)化水平只有35％。

為什么我要講到城鎮(zhèn)化?它對中國經(jīng)濟有什么意義?我要解釋一下。

在我看來，美歐經(jīng)濟今后三五年內(nèi)不可能復(fù)蘇。無法復(fù)蘇的原因是，去杠桿化的過程不是—蹴而就的。金融危機是由過度借債引發(fā)的，全球經(jīng)濟要走出危機，必須要去杠桿化。去杠桿化沒有完成之前，所有的反彈都是暫時的。去杠桿化不那么容易，現(xiàn)在最困難的一步，就是政府去杠桿化。因為危機將+國家的負債從家庭轉(zhuǎn)向銀行，現(xiàn)在又從銀行轉(zhuǎn)向政府。你看那些國家的資產(chǎn)負債表水平并沒有降低，只不過轉(zhuǎn)移到了政府身上。因此，未來三五年內(nèi)，歐美經(jīng)濟沒有什么太大的希望。

在這樣的情況下，長期以來作為推動中國經(jīng)濟的火車頭一外部需求在今后三五年中也沒有希望。那我們國家經(jīng)濟怎么辦?其實，我們國家經(jīng)濟內(nèi)部市場非常龐大，增長的潛力并沒有被窮盡。比如，城鎮(zhèn)化就是—個重要方面。要想城鎮(zhèn)化提高5％，要建多少房子、建多少醫(yī)院、建多少學(xué)校?城鎮(zhèn)化會產(chǎn)生集群的經(jīng)濟效應(yīng)一由于人口的集中，社會分工進一步細化，又能夠產(chǎn)生多少投資機會?能夠創(chuàng)造多少社會需求?

要想通過國內(nèi)的市場繼續(xù)驅(qū)動中國經(jīng)濟的增長，就一定要大力推進城鎮(zhèn)化。我曾經(jīng)做過分析，把全國30多個省、市、自治區(qū)的經(jīng)濟增長率與城鎮(zhèn)化對比，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化明顯推動了各地經(jīng)濟發(fā)展。

但是，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化往前推進，碰到巨大阻力，最大障礙就是房價太高。農(nóng)民工進城買不起房子，甚至我們很多城里人也都買不起。如果農(nóng)民工到城里解決不了居住問題，其消費就永遠不會像城里人一樣，就永遠是游離在城市和農(nóng)民之間的一群人——這不是真正，~3Clz的城鎮(zhèn)化。所以，為了進—步提高城鎮(zhèn)化水平，—定要解決房價問題。

打破地方政府對土地的壟斷

在中國這樣一個幅員遼闊的大國，房價如此高肯定是不對的。—般隋況下，房價長期居高不下，只能是因為受到地理位置的限制。香港中環(huán)就是一例，土地供應(yīng)就這么多，所以它的房價很高。但是，像t海和北京都可以向郊區(qū)擴張，房價j塞么高沒有道理，一定是體制性限制的供應(yīng)，才使得房價居高不下。我認為，就是限制供給推高了房地產(chǎn)價格，其中最重要的就是土地供應(yīng)。

房地產(chǎn)市場要突破困局，必須要思考幾十年沒有變的土地制度。這個土地制度已經(jīng)不適應(yīng)我們國家經(jīng)濟發(fā)展的需要。突出的問題就是，土地供應(yīng)和地方財政緊密聯(lián)系在一起。

中央祭出“十八般武器”，打壓房價卻始終打不下去。大家都說開發(fā)商在那里“死扛”，其實開發(fā)商哪有那么大的能量?真正在那扛的是地方政府，因為房價、土地價格和地方政府的財政是連在一起的。我們現(xiàn)在土地供應(yīng)短缺，所以需求和供應(yīng)之間明顯存在著落差。但是，市場機制不能發(fā)揮作用，不能因為價格的高漲，就讓新的土地進入市場中。因此，要想提高土地的供應(yīng)量，就要打破一級市場的壟斷；再往下推一步，土地的私有化要提上，議事日程。土地私有化不僅僅是建立土地一級市場的必要條件，而且土地的私有化是保護農(nóng)民權(quán)利，減少在土地征用過程中社會沖突的根本性措施。從效率與社會公平的角度，我覺得，都應(yīng)該認真討論土地私有化的問題。還有一個必須要解決的問題，就是切斷地方政府和土地市場的聯(lián)系，要考慮財稅體制的改革——增加透明度和監(jiān)督。政府不是沒有錢，它們有的是錢，關(guān)鍵用在什么地方。因此財稅改革，討論重點不是中央和地方怎么分錢，而是如何監(jiān)督各級政府包括中央政府，別讓它們亂花錢，這是關(guān)鍵。

我始終有一個預(yù)感，如果我們不進行徹底改革，房價也許會下跌10％，甚至?xí)_30％，然后出現(xiàn)報復(fù)陛反彈。歷史已經(jīng)多次證明，要想避免這種情況，一定要進行制度上的改革。但是，改革的前景怎么樣?非常渺茫。因為這都涉及到利益的問題，要改起來哪有那么容易?你想，在財政領(lǐng)域有多少利益?在土地市場上又有多少利益?因此改起來非常困難。

所以，如果你問我，中國房地產(chǎn)市場的困局如何突破——我的看法很悲觀，我覺得，無法突破。