香港居屋擬復(fù)建 樓市維穩(wěn)彰決心

根據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處日前公布的數(shù)據(jù)，香港消費(fèi)物價(jià)指數(shù)近一個(gè)月升至5.2％，升幅已達(dá)三年來的最高，其主要原因在于私人樓宇及食品價(jià)格上漲這兩大因素。而隨著樓價(jià)、物價(jià)節(jié)節(jié)攀升，私人樓宇價(jià)格猶如脫韁野馬。港人過去沒錢買樓則租屋住，沒想到，如今貴租更是難捱。

特首曾蔭權(quán)近日在澳大利亞接受當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)訪問時(shí)，承認(rèn)過去30個(gè)月內(nèi)樓價(jià)持續(xù)每月升2％，累計(jì)已升八成。“升幅幾得人驚!”曾特首說出了香港人的心里話。不僅是升斗市民，即使中產(chǎn)家庭，欲在今日買“磚”置業(yè)談何容易!一個(gè)500口尺左右(40多平方米)的二房一廳新屋，動(dòng)輒三、四百萬元，除了需付出首期樓款三成近百萬元，余下20年供樓也占一對夫婦每月收入的五成，還不計(jì)差餉、地租、管理費(fèi)和日常開銷，這使許多家庭連生兒育女都成了奢望。民怨之下，港府猶豫良久，終于痛下決心，再度高調(diào)提及曾一度被冷落的居屋政策。已終止九年的“居屋計(jì)劃”，將有望于今年10月在港府施政報(bào)告中提上議程。這也是港府今年6月以來對“高溫”樓市進(jìn)行調(diào)控的第二次試探。

通脹走高 樓市升勢猛如虎

面對通脹以及樓市高漲雙重壓力，港府已在今年多次拋出將嚴(yán)防通脹惡化以及抑制樓價(jià)高漲的言論，同時(shí)不斷就潛在風(fēng)險(xiǎn)對市民發(fā)出預(yù)警。但是，即使政府重重打壓，香港樓市上漲勢頭卻始終未能被成功壓制。

在筆者撰寫本文時(shí)，港府拍賣的港島波老道和元朗屏山兩幅住宅用地，均以高價(jià)成交，后者更是以高出開價(jià)一倍多售出，兩地合為庫房帶來近120億進(jìn)賬。面粉越賣越貴，面包豈會(huì)便宜?最新賣地結(jié)果不僅令熾熱的樓市火上澆油，更加重了港人關(guān)于樓價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)攀升的憂慮。筆者估算，這樣的成交價(jià)，反映了樓價(jià)在三年后至少還要升50％。

今年年初以來，香港住宅樓價(jià)已上漲10％，第一季的新簽房屋租金也同比上升了13.2％。在過去的兩年中，香港的住房價(jià)格漲幅已超過了55％。而目前港人每月房屋貸款支出占薪水的比例，已經(jīng)上升至48％，幾乎所有香港居民均認(rèn)為，目前租金及樓價(jià)均超越負(fù)擔(dān)能力。

另外，在香港樓市節(jié)節(jié)高升的背后，內(nèi)地豪客的身影始終活躍其中。自一年多前由內(nèi)地人購買的“天匯”豪宅創(chuàng)下天價(jià)后，有關(guān)內(nèi)地富豪在香港“一擲千金，一次性全額付清房款”的新聞便源源不絕浮現(xiàn)。按照香港相關(guān)地產(chǎn)研究的分類，總價(jià)在1200萬港元以上的住宅均歸入豪宅。而數(shù)據(jù)顯示，2010年下半年，內(nèi)地買家在香港購買豪宅的比例為28.8％，其中一手豪宅更達(dá)到35.5％。近日開盤的大角咀“瓏璽”樓盤200多個(gè)豪宅單位，竟有40％為內(nèi)地買家。樓價(jià)長升長有，猶如導(dǎo)火索，隨時(shí)會(huì)激化社會(huì)矛盾，引致民怨爆發(fā)。

特首放話 復(fù)建居屋“置安心”

特首曾蔭權(quán)所言樓價(jià)“升幅幾得人驚”的一席話，已經(jīng)被解讀為香港復(fù)建居屋的先聲。過去兩年多來，港府雖然就遏制樓市屢次出招，包括增加土地供應(yīng)和征收額外印花稅等，但港島房價(jià)升幅至今已累計(jì)超過七成。曾蔭權(quán)在訪問中重申，港區(qū)政府非常關(guān)注香港房屋供應(yīng)問題，這段時(shí)間土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但來自本地和境外，特別是大陸的投資需求很大，加劇可供發(fā)展土地短缺的問題。他強(qiáng)調(diào)，香港的住宅單位數(shù)目多于住戶的總數(shù)，所以不存在“無瓦遮頭”問題。目前的挑戰(zhàn)，是中產(chǎn)階級希望置業(yè)，因?yàn)樗麄兊氖杖氤錾暾埞菹揞~，但樓價(jià)卻不斷上漲，因此，政府有責(zé)任解決他們的置業(yè)困難。

特首表示，政府會(huì)采取措施緩和樓市升勢，但不希望所作出的任何舉動(dòng)摧毀整個(gè)市場。他同時(shí)還指出，今年港府會(huì)推出可以興建超過2萬個(gè)住宅單位的地皮，也可能提供更多的可以發(fā)展住宅項(xiàng)目的土地。

此外，財(cái)政司司長曾俊華也稱特首10月份施政報(bào)告會(huì)有所交代，這更被看成正面承認(rèn)了復(fù)建居屋之說。據(jù)悉，報(bào)告將提出“先租后買”的置安心十劃，改為“可租可買”，變相打回原形成為傳統(tǒng)居屋。曾司長還提出三點(diǎn)要求：首先是不能影響與興建公屋的土地供應(yīng)，令公屋輪候冊上申請者三年內(nèi)可上樓的目標(biāo)受阻，其次，不可將預(yù)留作私人住宅的土地，改為居屋用途，以免令樓價(jià)進(jìn)一步扭曲；同時(shí)也要考慮外來人士來港置業(yè)，對穩(wěn)定樓價(jià)和土地需求的影響。

如何復(fù)建 各方聲音火辣辣

面對樓價(jià)高企，市民買樓置業(yè)變得有如“天方夜譚”。居屋是否應(yīng)該復(fù)建，各方說法不一，爭論不斷。近日先后有多位行政會(huì)議成員公開表示支持復(fù)建居屋。他們表示，興建居屋不僅可滿足沒能力購買私人樓宇的市民的需要，還能騰出部分公屋分配給眾多輪候者。立法會(huì)亦有議員認(rèn)為，港府有必要通過復(fù)建居屋等回應(yīng)市民訴求。他們雖不反對復(fù)建居屋，但認(rèn)為不宜大量興建，數(shù)千套住房大概是適當(dāng)數(shù)目。在他們看來，港府近期推出多項(xiàng)遏抑樓市炒風(fēng)的措施，有些可能“威力”過大，或會(huì)影響自由市場經(jīng)濟(jì)。

對于港府“有意”復(fù)建居屋，學(xué)術(shù)界多為贊同的呼聲。有學(xué)者認(rèn)為，初期可推出數(shù)以千計(jì)的居屋，先試市場的“水溫”，然后才逐步推出更多單位，而過往以綠表及白表申請居屋的資格已過時(shí)，應(yīng)重新檢視申請的資格，讓更多中產(chǎn)人士受惠。還有專家稱，港府應(yīng)制訂社會(huì)未來五年住房需求規(guī)劃，從而安排居屋的供應(yīng)量，他們不贊同對居屋的轉(zhuǎn)售作出任何限制。他們認(rèn)為，萬一經(jīng)濟(jì)下滑，這么做可以使供樓的市民不再百上加斤。

地產(chǎn)界相關(guān)人士亦贊成復(fù)建居屋，但認(rèn)為政府應(yīng)推出“改良版”居屋，居屋市場亦不應(yīng)與私人市場的價(jià)格掛鉤。此外，他們還建議，港府應(yīng)制定10年或15年的建屋策略，規(guī)定只準(zhǔn)首次置業(yè)人士購買并限制轉(zhuǎn)售，避免有人投機(jī)炒賣。

呼聲不絕 今年10月見分曉

香港樓市問題引起訪港的國務(wù)院港澳辦主任王光亞的關(guān)注。他此行的目的之一，就是特別考察港澳的民生問題，而樓市和物價(jià)無疑是主要焦點(diǎn)。在香港，王光亞主任親臨被港人形容為“悲情城市”的天水圍公屋參觀；同樣，在澳門，他考察了石排灣公屋計(jì)劃。他指出：“房屋問題既是民生問題，也是經(jīng)濟(jì)問題，處理不當(dāng)?shù)脑挘矔?huì)演化成為一個(gè)政治問題。”以此敦促港府盡陜采取措施，解決市民住房困難。

王光亞的言論，觸發(fā)特區(qū)政府重新考慮復(fù)建居屋，令已經(jīng)終止九年的居屋計(jì)劃有望“重生”。其實(shí)，居屋復(fù)不復(fù)建，不是特首個(gè)人喜好，而是客觀事物發(fā)展使然。一年多來，港府三番五次出招壓抑樓價(jià)，這是市民有目共睹的事實(shí)。這次港府又聆聽民聲，從大方向及社會(huì)整體利益出發(fā)做出選擇，頒布了復(fù)建居屋的措施，從而在協(xié)助市民“上車”和維持樓市平穩(wěn)之間取得平衡。至于復(fù)建居屋的單位數(shù)量應(yīng)該是三千還是五、六千，售價(jià)是否與市價(jià)掛鉤，折扣如何，這些都有待港府進(jìn)一步咨詢民意和研究后做出決定。

7月14日，政務(wù)司司長唐英年在立法會(huì)上再次公開表態(tài)：政府理解市民對復(fù)建居屋的期望。但他表示，政府必須深入研究，令政策更加完善。他呼吁市民要包容和有耐心，多等三個(gè)月，行政長官會(huì)在10月份施政報(bào)告中作出交代。看來，居屋如何復(fù)建，市民要在今年10月才見分曉。相信港府會(huì)聆聽市民呼聲，正視有關(guān)要求，根據(jù)社會(huì)整體利益作出衡量和抉擇。