調控能否遏制高房租

政府聲稱要調控租房市場有一陣子了，但綜合市場情況來看，房屋租金尚未得到明顯控制。

今年3月份，住建部地產市場監管司司長沈建忠曾表示，住建部已經將租金調控列為房價調控的一部分。據他透露，北京市已經表態，政府要調控出租房的租金，出租房的比例要達到60%。

房租調控的現實意義十分明顯。隨著房市調控政策的嚴厲，高漲的房價有了松動跡象。但與此同時，租房市場的價格卻在悄然上漲。

能調控得了嗎?

作為房價調控的組成部分，此次調控房租出臺的背景在于年后房租價格的大幅上漲，特別是北京上海等一線城市。

“國八條”以及各地的限購令，意在平抑房價，其部分結果就是按下購房需求的“葫蘆”，卻浮起了租房需求的“瓢”。

最近一段時間內，國內部分城市房屋租金上漲比較明顯。去年畢業的小武，在北京找到一份滿意的工作，月薪5000元。他和女友租了近郊一套小一居每月2500元，生活雖然不富裕，但尚能自力更生。今年再簽合同，房租一下提高到了3500元，日子顯然過的拮據很多。

由于房價屢調屢漲的前車之鑒，現在許多人對房租調控心存疑慮，有些甚至是心存恐懼，害怕房租在調控之下更加報復性上漲。盡管，政府調控房租對很多租房者來說，或許是好消息，但是，也引發了一些民眾尤其是一些房屋出租者的擔心：“要是能把房租調低點當然是好事了，至少每月的支出能少些，可是就怕調不下來，反而越調越高，到時候租房更貴了！”某租房人滿腹憂慮地說。對于調控能否遏制房租上漲，22世紀不動產總經理王文香的第一反應是“能調控得了嗎？”而業內其他人士也同樣抱有疑問，認為房租不好調。

調控難在哪兒？

住房市場原本應該是買賣和租賃并重的市場。我國在房改之前，可說幾乎是清一色的公租房。經過房改和這些年房地產市場化的快速推進，中國人均住房面積已從1998年的17平方米，迅速增加到2010年的33平方米，家庭自有住房率也已高達80%。

與此同時，由于廉租房和公租房的長期缺位，如據統計，截至2006年年底，有4個地級城市和141個縣級城市甚至連廉租房制度都沒有建立；再加住房租賃者的各種權益，如戶籍落戶、孩子入學等諸多方面，都沒法享受與購房者同等的待遇；因此，住房租賃方式正日益被邊緣化。

作為房價調控之一部分的房租調控，其復雜和困難程度遠超房價調控。而房價調控，先前已多次遭遇“屢調屢漲”的怪圈，給相關部門帶去了莫大壓力。在著手研究制訂房租調控政策之始，對此應有高度清醒的認識。

房租調控遠較房價調控困難，首先難在租賃市場的供求雙方主體較買賣市場的供求主體復雜。買賣市場的供應者，主要有賣一手房的開發商和賣二手房的出售者，當前主要還是以一手房為主；而住房買賣市場的需求方，主要是自住購房者和投資/投機購房者，在房價收入比畸高的情況下，當前主要是改善性自住購房者和投資/投機性購房者。

住房買賣市場，特別是一手住房買賣市場的源頭市場是土地市場。土地市場的買方，主要是各開發商，而土地市場的賣方，雖然表現形式各異，但歸根到底是各地方城市政府。

壟斷性市場需要價格管制，在地方政府壟斷房地產源頭市場這一既成事實的背景之下，政府行政干預房地產市場的土地和住房價格，存在著經濟學理論基礎，其調控政策的設計，從理論上講也是相對較為容易的。

而住房租賃市場，長期以來，由于保障性租賃住房的缺位，租賃市場的供應方，主要是一個個單獨的個體房東，需求方也是一個個獨立的個人或家庭。由于租賃市場供應方和需求方的高度分散，不論是租賃住房的供應和需求，都存在著充分的競爭，房租的形成應該是租賃雙方自愿成交的結果。市場可以通過供需雙方的充分競爭而發現合理的價格，而行政干預很難確定合理的房租。因此，政府行政干預房租，并不存在經濟學理論基礎。

房地產是一片一片開發出售的，而住房租賃是一套一套甚至是一間一間出租的。由于地段區位、房間裝修、家具檔次、房東服務等不同，其房租往往存在著差異，即便在同一套住房，也存在著由于諸如朝向不同而導致的房租差別，這就決定了房租調控遠較房價調控的艱巨和復雜。

房價調控曾經屢陷“越調越漲”的怪圈，房租調控的難度也就可想而知。不要說每套房或每間房的房租行政難以定價，即便是一個城市房租的總體把握也是困難重重。

在住房租賃市場，由于住房具有投資屬性，按理說房租/房價比是判斷房租是否合理的最佳標準。然而，在許多房地產熱點城市，好多商品房的租金回報率甚至還不及一年定期存款的利率，在這種情況下，房租究竟是高了還是低了？在房租合理標準難以確定的情況下，又該如何調控房租呢？

在西方發達國家，對市場類住房房租的干預，一般僅限于對相對弱勢的承租者在租住權益方面的保護，而對具體的租金則很少直接干預，即便干預一般也是對加租幅度的限制，而對于起始租金，通常是支持由租賃雙方來自由商定的。在西方甚至還有這樣一種說法：“破壞一個城市建筑的方法，除了轟炸之外，就是低房租政策了”。

調控的求解之道

住房租賃市場房租的調控，應根據保障房租賃市場和市場房租賃市場的不同特點而各有側重。

首先，對于保障房租賃市場來說，當務之急是要盡快還上廉租房和公租房建設嚴重不足的歷史欠債，重中之重是要完成好“十二五”規劃建設3600萬套保障性安居工程的歷史重任。其次，對于市場房租賃市場來說，當務之急是要規范市場類住房租賃市場的秩序，重中之重是要建立住房租賃供需雙方的直接溝通機制。

政府調控市場房租賃價格，重點應放在對租賃市場秩序的規范，而非對房租的直接干預。政府采取行政手段直接干預房租，一方面很難發現合理的房租水平，另一方面很可能事與愿違，反而擾亂租賃市場的秩序。

破解房租調控難題，關鍵是要厘清政府與市場的邊界，讓市場的歸市場，讓保障的歸保障，在充分尊重房地產市場規律的前提下，根據保障房租賃市場和市場房租賃市場的不同特點，來科學設計房租的調控路徑。