控制騙購經濟適用房行為研究

摘要：經濟適用房制度實施中投機者騙購行為的存在妨礙了有效保障中低收入人群順利地實現申購目標，制造了新的社會不公平和影響社會的和諧發展。本文通過建立基于前景理論的經濟適用房申購行為約束模型，采用定量的方法研究抑制經濟適用房的騙購行為，并提出策略：增大經濟適用房的供給量，體現經濟適用房建設的經濟性；提高相關部門的有效稽查率；提高騙購者的負面成本和操作成本。

關鍵詞：前景理論；經濟適用房；騙購；行為控制

中圖分類號：F123.7 文獻標識碼：B

經濟適用房制度實施為解決中低收入者的住房問題，提高人們的生活質量發揮了巨大的作用。2011年3月14日10點，溫家寶總理在十一屆全國人大四次會議的中外記者見面會上提到未來五年要共建3600萬套保障性住房。作為一種制度，經濟適用房隨歷史的發展，在實施過程中產生了不斷完善的需要。各國對此進行了不同角度的研究。Amann et al為解決經濟適用房供應量的問題提供了兩個建議；Scott et al研究了經濟適用房的申請資格問題；Mukhija et al等和Mortgage Line對經濟適用房的一種提供方式inclusionary zone進行研究，認為其有效緩解了經濟適用房提供量上的問題，Lerman et al也認為inclusionary zoning為解決經濟適用房選址不合理的問題提供了有效方法；New York Times也對美國經濟適用房的建設方式提出了批評意見，認為目前經濟適用房建設方式存在很大的危害，占用了大量的土地。

國內對經濟適用房制度的研究從其產生之初至今也從未間斷過，朱亞兵提出經濟適用房需要政府的管制，通過設計分層的房地產市場機制進行經濟適用房的開發建設、分配以及管理可以使經濟適用房制度更加有效［1］。何靈從退出管理的角度研究了經濟適用房制度，提出了完善住房功能定位、建立退出評判指標體系、責任機構職能界定等方面的有效建議［2］。肖元真分析和闡釋經濟適用住房的政策取向、前景展望、形成合理和有效途徑等方面內容［3］。楊濤提出要設立“騙取公共福利罪”的罪名，并嚴格執法，有助于減少騙購經濟適用房的行為［4］。李愛華等通過實證研究了經濟適用房對中低收入人群的價格合理性問題，認為經濟適用房存量有限，且其價位只能與部分中等收入家庭購房能力匹配［5］。

以上是近年來國內外學者對經濟適用房建設過程中存在各種問題的探討，提出了有益的建議，但目前對影響到社會公平性問題的經濟適用房騙購行為的研究相對較少，大量的都是關于騙購現象的新聞報道，僅止于現象的描述，學術性地深入探討還是少數，且這些探討都是在定性的基礎上進行的。本文在此基礎上，從現有經濟適用房申購制度出發，建立基于前景理論的經濟適用房申購行為約束模型，采用定量的方法研究如何抑制經濟適用房的騙購行為。

一、研究的理論基礎：前景理論

20世紀70年代，美國學者丹尼爾#8226;凱尼曼和以色列學者阿莫斯#8226;特維斯基在一篇名為“Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk”的論文中，提出了影響巨大的前景理論。兩位學者結合自身在心理學領域的深厚造詣，通過大量的心理觀察和實驗驗證，用前景理論修正了傳統經濟學關于經濟人是完全理性和自利的基本假設， 將心理學的研究成果融合到經濟學科中， 直接挑戰了經典金融理論中將個體行為定為理性的做法，認為個體總是受到心理因素和社會因素的影響，因此只能是有限理性，在面對不確定性問題進行決策時，個體的態度和行為模式呈現偏離理性的多樣性和可變性。

其中V(f)代表行為人對未來不確定期望f下的價值判斷，由價值函數v(X)和決策權重W(Pi)兩者共同決定，對于價值函數值，前景理論認為其基準值并非財富本身的總量，而是財務相對于某一參考點的變化，實際財富在變化過程中大于參考值則價值函數大于零，行為人認為有收益，而當實際財富在變化中小于參考值時則認為價值函數值小于零，行為人認為自身處于損失狀態，（2）式中的X表示為財富的相對變化值，λ為損失厭惡系數，λ>1體現為損失厭惡；對于決策權重，前景理論認為其并非為事件的客觀概率，而是對客觀事件發生概率的主觀判斷，前景理論研究發現，人們傾向于對小概率事件做出高估判斷，從而賦予較高的權重，而對大概率事件作出低估判斷，從而賦予較低的權重。

前景理論在經濟學領域的應用得到了廣泛的認可，它的提出者丹尼爾#8226;凱尼曼由此獲得了2002年的諾貝爾經濟學獎。文獻［7］-［9］就應用前景理論對稅收、風險管理、處置效應等做出了很好的解釋。該理論對本文研究如何控制經濟適用房申購時產生的騙購行為有很強的指導意義。騙購經濟適用房行為所產生的價值（包括損失和收益）以及騙購經濟適用房行為存在被相關單位稽查到的概率都符合前景理論所建立模型的要求。前者如行為人在騙購經濟適用房時一定會考慮到騙購的收益和損失，該收益和損失都是相對不騙購經濟適用房而購買商品房時的收益而言，如果騙購所得價值超過不騙購所得價值，則認為收益，反之則為損失；后者如行為人就是否采用騙購經濟適用房行為進行決策時，對相關單位的稽查概率認知是不一樣的，這種對稽查概率認知的差異導致了人們對是否遵循經濟適用房申購制度產生了不同的態度。因此本文采用了前景理論，對騙購經濟適用房的行為進行了分析，對如何控制該行為得出了一些有意義的結論。

二、基于前景理論的“騙購經濟適用房”行為控制模型

（一）模型變量說明

同一套房子作為商品房的價格設為Ps，作為經濟適用房的價格設為Pj，Pj屬于0和Ps之間；騙購經濟適用房如果被查獲會有一定的負面影響，比如聲譽影響，對偽造證件等的相關的法律責任，騙購者的心理成本等，這里假設負面影響成本率為s，與商品房和經濟適用房的差價(Ps-Pj)成正比，一般情況下騙購所獲得的差價越大，負面成本就越大，負面成本為s(Ps-Pj)；騙購經濟適用房還存在操作成本，如辦理虛假證件，委托給房產中介申請的代理費用，以及違規操作的相關賄賂成本等，一般情況下也是騙購獲利越大，費用越高，因此假設t為操作成本率，操作成本為t(Ps-Pj)。

分別用U1和U2表示騙購者被查獲和未被查獲的最終收益，

（二）模型價值函數和權重函數的確立

1．價值函數的確立。前景理論應用的關鍵一點是找到合適的參考點，根據經濟適用房申購的實際情況，筆者認為最合適的參考點為行為人（本文設行為人為無權購買經濟適用房，只能依法購買商品房的人）遵守經濟適用房申購制度的收益，設為U3，可知U3為0，即沒有任何獲利，通過與U3比較來確定收益和損失，如果騙購成功，騙購者處于收益領域，設為R，即R=U2-U30，如果騙購不成功，則騙購者處于損失領域，設為L，即L=U1-U30，綜上，將（2）、（3）式代入可得：

2．權重函數的確立。在本文中設騙購經濟適用房被查獲的客觀概率為p(I)，不被查獲的客觀概率為1-p(I)，根據上文中對前景理論的解釋可知，行為人一般會高估低概率事件而低估高概率事件，因此行為人對被查獲（損失狀態）概率的主觀判斷為W-(p(I))，表示為行為人在損失狀態呈現風險偏好的傾向從而低估被查獲的概率。相應地，對未被查獲（收益狀態）概率的主觀判斷為W+(1-p(I))，表示為行為人在收益狀態下表現為風險厭惡傾向從而高估被查獲的概率。其中W-(p(I))=W+(1-p(I))=exp［1-(-lnP)α］，α∈［0，1］ 。

（三）騙購經濟適用房行為控制模型的確立

將上文中確立的價值函數和權重函數同時代入（1）式，可得“騙購經濟適用房”行為控制模型。

對（9）式進行一階和二階求導，結果分別為:

V(f)′=-β(Ps-Pj)β-1MV(f)″=β(β-1)(Ps-Pj)β-2M

1.當M>0時，V(f)′<0，V(f)″>0，此時V(f)存在極大值，極大值可能存在于V(f)′=0或者Pj=0時兩種情形：（1）V(f)′=0時，Ps=Pj，求得V(f)的極大值為0；（2）Pj=0時，V(f)=MPsβ>0，由此可知，當M>0且Pj=0時，V(f)的最大效用為MPsβ，即當經濟適用房的價格為0，與商品房價格差距最大時，行為人選擇不遵守經濟適用房申購制度的可能性最大，同時，從V(f)′<0可知，Pj與V(f)成反比，表明經濟適用房價格越低，行為人所得效用就越大，此時行為人選擇騙購的可能性就越大。

2.當M=0時，V(f)′=0，此時Pj∈［0，Ps］，即行為人將根據經濟適用房的價格變動隨機選擇遵守或者不遵守經濟適用房申購制度。

3.當M<0時，V(f)′>0，V(f)″<0，因此當Ps=Pj，V(f)取得最大值，此時最大化效用為V(f)=0。 對行為人而言，最大化效用為0意味著騙購無利可圖，因此騙購行為將不會發生。

由以上三點分析可得經濟適用房和商品房價格的差距對行為人是否采取騙購行為有著較大影響，如果兩者差距較大，將會使得騙購行為增加。從目前的現實來看，2000年之后，我國經濟適用房的投資比重逐年下降［10］，而商品房的價格卻是大幅上升，特別是2005年之后，我國商品房的增長速度加快，而經濟適用房的價格幾乎沒有發生變化，商品房和經濟適用房價格的差距進一步拉大［11］，由此，經濟適用房供給量不足以及商品房高昂的價格，使得中等收入者既買不起商品房，又沒有資格購買商品房，成為購房困難的夾心層，從而有可能采取騙購經濟適用房的行為，另外經濟適用房和商品房的價格差距越大，V(f)效用就越大，那么富人和一些濫用職權的特權階層可圖利益就越大，越有可能采取騙購的行為。

（二）有效稽查概率與騙購行為的關系

利用邊界條件，可以得到騙購者行為效用和相關單位有效稽查概率的關系，如下式所示：

V(f)p(I)=W-(p(I)){-λ［(s+t)(Ps-Pj)］β}-W+(1-p(I))［(1-t)(Ps-Pj)］β<0

從上式的結果嚴格為負可以得到騙購者行為效用與有效稽查概率成反比。來自北京市房地產中介機構調查顯示，在回龍觀、天通苑兩大經濟適用房社區內，房屋出租率已占全區租賃交易總量的78.8%，這已經充分表明某些購房者不僅不缺房子住，而且把所購經濟適用房當成了一種投資［12］。由此可見，相關單位有效稽查概率并不高。

（三）負面影響成本率與騙購行為的關系

通過同上計算可得負面影響成本率和騙購行為效用之間也是成嚴格反比關系，如下所示：

V(f)s=βW-(p(I))(-λ)(s+t)β-1(Ps-Pj)β<0

住房和城鄉建設部于2010年4月26日對外公布了《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，規定，以虛假資料騙購經濟適用住房的，一經查實，立即責令退還，對不作出說明或不配合資產核查、公示，或不能作出合理解釋的，視同以虛假資料騙購經濟適用住房。對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。簡言之，目前對騙購經濟適用房的懲罰為收回住房，如此懲罰對騙購者而言相對轉售申請所得的經濟適用房收益，損失為微乎其微［12］。

（四）操作成本率與騙購行為的關系

同理可得操作成本率與騙購行為效用之間成反比關系，如下所示：

V(f)t=βW-(p(I))(-λ)(s+t)β-1(Ps-Pj)β-βW+(1-p(I))(1-t)β-1(Ps-Pj)β<0

四、抑制經濟適用房騙購行為的對策

通過上文對“騙購經濟適用房”行為控制模型的分析可以得到影響經濟適用房騙購行為的幾個因素與該行為之間的關系：騙購經濟適用房行為的效用與經濟適用房與商品房價格差距成正相關；騙購經濟適用房行為的效用與相關單位的稽查概率成負相關；騙購經濟適用房行為的效用與操作成本率、負面影響成本率成負相關。

根據以上三條結論，本文提出抑制經濟適用房騙購行為的以下三條對策：

（一）增大經濟適用房的供給量，體現經濟適用房建設的經濟性

由騙購經濟適用房行為的效用與經濟適用房與商品房價格差距成正相關可知，防止騙購經濟適用房的途徑之一是增大經濟適用房的供給量，體現經濟適用房建設的經濟性。

1. 增大經濟適用房的供給量。1998年公布實施的被稱作為房改綱領性文件的國務院23 號文明確規定: “對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。此外， 當時的建設部對全國城鎮最低收入、中低收入和高收入的家庭的比例有一個大致的算法， 就是城鎮居民中， 高收入者和最低收入者各為10%左右， 其余80%的家庭都屬于中低收入者， 他們都有權靠購買經濟適用住房來解決住房問題。也就是說， 在整個住房供應結構中， 80%的居民住房供應應該是經濟適用住房［3］。

由此可見，近些年來房地產的發展偏離了國家原有的計劃安排，導致了目前我國商品房供給量獨大一面的現狀，經濟適用房和商品房之間價格之懸殊一方面使得有些有權有勢者競相騙購經濟適用房，享受著經濟適用房帶來的商品房的收益；另一方面又使得所謂住房“夾心層”的產生，被迫去騙購經濟適用房。因此，從目前國人的收入水平和住房結構來看，增大經濟適用房的供給量是必由之路。溫家寶總理在十一屆全國人大四次會議的中外記者見面會上提到未來五年要共建3 600萬套保障性住房。這個舉措與本文的結論非常一致，這將根本上改變我國住房供給的結構，實現社會保障性住房的無縫對接，必將很大程度上減少經濟適用房的騙購行為。從長遠來看，也必將平抑商品房價格高漲的勢態，實現居者有其屋的最終目的。

2. 體現經濟適用房建設的經濟性。另一方面要使得騙購行為減少，經濟適用房的建設在戶型、面積等必須符合也只符合中低收入家庭的需要，比如模仿香港的“公屋”建造30-40平方的無廳住房［13］，既能滿足中低收入家庭住房的要求，又讓高收入和有權階層投資收效不大，同時也能平復無資格購買經濟適用房卻只能承擔小面積商品房的公民的嫉妒心理，如此一來便有利于社會的和諧發展，減少騙購行為的發生。

（二）提高相關部門的有效稽查率

有效稽查概率和騙購者行為效用的負相關關系引申出抑制騙購經濟適用房行為的第二條途徑為提高稽查概率。所以必須嚴把經濟適用房申購對象的審核關，一則要求政府有關部門加強自我監管，對工作認真負責，提高工作有效性，對審核對象進行層層嚴審，不能出現類似武漢“六連號”事件中六人資格申請資料全部弄虛作假，三大部門層層審核竟“一路綠燈”的現象［14］。二則要求政府優化審核流程，申購者申購時所需審核的信息應該采取電子化聯網方式，而不再是申購者申購時向街道等部門開具紙質信息，以避免造假，同時也提高了審核的效率。另外，要加強對自由職業者相關收入來源的監控，利用稅務部門的稅務監管系統也不失為一個可行的辦法。

當然提高有效稽查概率單靠政府的力量是遠遠不夠，也必須接受公眾的監督，必須公開透明，比如在網絡上和社區內永久公布，這種監督在申購人申購期間、入住適用房期間都是有效的，一旦查出必須取消其申請或者居住的權利，并采取相關的懲罰措施。

（三）提高騙購者的負面影響成本和操作成本

負面影響成本和操作成本與騙購者行為效用的負相關關系得到減少經濟適用房騙購行為途徑之三為增加負面影響成本率，以提高懲罰的威懾力，增加騙購的操作成本以使得騙購者騙購無門。

上文已經提到目前對騙購經濟適用房的懲罰對騙購者而言損失幾乎為零，因此多數人認為目前騙購現象屢禁不止的一個重要原因［15］。本文認為，合理的懲罰主要有以下三類：一類為將騙購經濟適用房行為在法律上“入罪”，處以詐騙罪，具體而言可以是騙取公共福利罪［4］，將騙取經濟適用房的行為入罪，或許在不久的將來將會寫入相關的法律［16］。二類為對騙購經濟適用房行為在經濟上進行懲罰，一旦查實騙購經濟適用房的行為，不僅要收回房子，并收回獲取房子期間所得的收益并按照其收入實施一定比例的罰款；三類為進行聲譽上的懲罰，即將騙購人的行為計入本人的信用賬戶，向外公布對他在社會上的聲譽造成影響，并用信用制約騙購人的其他行為如向銀行貸款，申請某種資格等進行關聯。

另外，有媒體通過調查總結出目前騙購經濟適用房的手段為：（1）造假包括資產造假以及偽造證件（2）內外勾結［17］由此可見提高操作成本就是要讓騙購者無處造假，賄賂無門。這必然要求我們執行經濟適用房申購制度的相關單位要廉潔自律，嚴格執行相關制度，另外要逐步完善經濟適用房申購制度的配套制度，使得騙購者無法資產造假，如上文提到的使用稅務稽查系統的資產信息，而不是由某些部門開具的臨時信息，同時對查獲的證件偽造行為進行重罰，必將減少騙購行為。

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［13］ 劉海迅.為何無人騙購香港“公屋”［J］．上海房產，2009（10）：31-33.

［14］ “六連號”丑聞的背后有多少黑幕［EB/OL］．［2009-06-23］．http://news.xinhuanet.

［15］ 評論：僅“一退了之”，遏制不了騙購經適房［EB/OL］．［2010-04-28］．http://www.chinanews.com.cn.

［16］ 《住房保障法》起草中騙購經濟適用房或入罪［EB/OL］．［2010-02-07］．http://house.focus.cn.

［17］ 騙購“高招”種種［EB/OL］．［2010-04-21］．http://newspaper.jcrb.com.

（責任編輯：嚴元）