美國房地產市場持續回暖

三屆普利策獎得主、著名經濟學家弗里德曼于1996年在其專欄中這樣寫到：“我們生活在兩個超級大國的世界里，一個是美國，一個是穆迪。美國可以用炸彈摧毀一個國家，穆迪可以用債券降級毀滅一個國家”。這次動搖全球投資者信心的，從穆迪換作了標普。

美債依舊相對“風險較小”

8月6日上午，國際三大評級公司之一的標普宣布下調美國主權信用評級，由AAA調降到AA＋，評級展望負面，這在近百年來尚屬首次。當“口頭恐嚇”成真時，全球資本市場不約而同打起了噴嚏：亞太股市遭遇黑色星期一，歐洲股市主流指數普遍跌幅超過5%。大宗商品方面也創下主力合約自5月初以來最高的單日跌幅，跌至了自去年11月底以來的最低水平。

“市場下跌原因恐怕還是QE2在第二季度結束，讓投資者逐漸意識到過去近一年的行情仍是由流動性支撐，經濟的基本面并沒有明顯改觀。美債上限的調整意味著未來幾年財政刺激幾無可能，相比去年，美聯儲在貨幣政策上的干預手段將越來越有限。投資者信心的惡化恐怕才是導火索。”鵬華基金美國房地產基金擬任基金經理裘韜表示。

盡管美國國債評級下跌，裘韜認為，美國債券市場并沒有出現任何減持，投資者反而選擇美債避險，銀行間市場反應相對平靜，至今沒有出現美國國債作為短期融資抵押品的保證金率遭到上調的情況。“標普在下調美國評級后又將5家美國保險公司評級調降至AA+，并將所有保險公司的評級展望調降至負面。介于標普評級規則中公司評級參考所在國主權債評級的原則，所有美國的AAA評級公司都面臨同樣潛在降級風險。市場對其他目前評級為AAA的國家主權債務健康信心也有所動搖，如法國的國債收益率近日也顯著攀升，德國的CDS也有明顯提升。諷刺的是，美債的降級并沒有在本質上改變其相對美國公司債及其他主權債的地位。全球投資者拋棄美債或美元資產的理論并不成立，美債的降級并沒有在本質上改變其相對美國公司債及其他主權債的地位，全球投資者拋棄美債或美元資產的理論并不成立。”

評級遭降無礙REITs標的價值

歐美債務危機的余震未息，國內首只美國REITs 投資基金卻已經高調準備出海，鵬華基金開發的投資標的主要為美國房地產信托基金。在全球市場低迷的狀態下，投資美國房地產信托的基金是否具有投資價值？

鵬華基金總裁助理畢國強認為，隨著近期國際市場波動，REITs股價出現了較大幅度的調整，風險已得到一定程度的釋放，長期投資機會浮現。

“美國住宅地產和商業地產分別于2006、2007年高點回落后，全國平均跌幅30%～40%，調整已近6年，已處于房地產業循環的調整后期。去年以來，部分地區已出現價格上漲、租金上調的現象。美國REITs價格在2009年3月觸底后，持續強勁反彈。目前投資美國REITs市場時機已成熟。雖然經歷了1987、1997、1998、2001、2008年數次危機和熊市，美國REITs長期表現依然優秀。”畢國強預期未來的若干年內美國房地產市場會隨著美國經濟的復蘇而回暖。“支持市場復蘇主要因素一是美國企業盈利回升。二是房地產價格完成調整，全國住宅房地產平均調整32%，商業房地產平均調整42%。房價收入比、房價租金比均進入合理水平，住房空置率也開始下降。三是美國人口增長領先，未來15年每年有接近400萬青年參加工作和組成家庭，加上每年有100萬左右的移民，對房地產有穩定的需求。四是房地產市場從2008年起新開工建筑少，新增供應非常有限。以商業地產為例，過去3年每年新增面積僅占現有面積的0.6%，供應相對緊缺。”

盡管美國主權評級遭降低，牽連到和政府密切相關的房地美和房利美兩家重要房貸融資公司的信用評級，但據鵬華基金國際業務部介紹，鵬華美國房地產基金只投資上市交易的權益類REITs，并不投資抵押型REITs。REITs維持適度的杠桿，其歷史資產負債率維持在40%～45%，該比率目前為40%。該政策對本基金投資標的影響相對較小。

美元購買力依然堅挺

REITs基金通過自身經營，在符合一定的盈利條件下，可獲取穩定的現金流并定期分紅，且股息率較高。從交易上來講，REITs本身為上市股份公司，其風險收益特征介于債券與股票之間。裘韜表示，盡管REITs的長期價格取決于其基本面情況，但作為交易所交易品種，短期內受市場供求和投資者情緒波動的影響，有時價格波動較大，投資者應有充分的心理準備。“總體而言，投資者還需從自身的投資理財需求出發，充分了解產品的風險收益特征，選擇與自身風險承受能力相匹配的產品。”

風險防范方面，REITs實際上包括商業、零售、住宅、旅游、醫療、倉儲及林業REITs等多個子行業，覆蓋了經濟生活的各方面。不同子行業在經濟的不同周期表現也不同，因此鵬華美國房地產基金通過對不同子行業的配置來對沖相關風險。

不過，在美元兌人民幣持續貶值的背景下，鵬華美國房地產基金匯率風險亦不容忽視，國內投資者可能更關心人民幣對美元的升值問題。畢國強指出，“雖然無法預測美元未來走勢，但我們認為美國經濟復蘇是長期趨勢，美元作為全球第一儲備貨幣的地位長期穩固。從1994年實行浮動匯率以來，人民幣已持續升值17年，年均升幅僅1.3%。與美國REITs長期年化收益率相比，影響較少。不過，我們還是會考慮利用貨幣對沖工具，防范人民幣大幅升值的潛在風險，此外，將部分投資加拿大市場，適度分散貨幣風險。”

另外，人民幣雖處在持續升值的過程中，但是投資者不可能正確預期人民幣升值的具體時間與幅度。盡管人民幣對美元的升值預期已被市場所廣泛接受，但從中長期來看，人民幣是否一直維持現在的升值預期本身就具有不確定性，這根源于人民幣對美元匯率存在的不確定性。事實上，近年來人民幣升值的速度大大低于預期。同時，人民幣對美元升值過程中可能會出現階段性貶值，即其升值過程不是以直線方式推進的，有時會出現階段性回調，呈現波浪式上漲的態勢。“我們會考慮外匯風險的對沖，在有必要的時候可以選擇外匯遠期等金融工具進行相應的風險規避。”裘韜說。

鵬華基金國際業務部有關人士表示，縱觀全球REITs市場，不同的國家和地區對REITs的定義和界定各不相同，稅收、法律等制度上也存在較大差異，中國的基金公司現有投研能力不足以覆蓋全球多個市場，600多個RETIs。

據了解，該基金擬任基金經理裘韜加入鵬華之前，在美國哥倫比亞管理公司擔任基金經理時，實踐投資過REITs，對美國REITs投資有豐富經驗。從投研能力方面，有能力覆蓋美國REITs市場。