投資REITs 美國是首選

在國內樓市走向難明之時，“國外去，抄底低價的海外房地產市場！”成為時下比較熱門的一句話。投資海外房產，是否像以前那樣費時、費力、費錢，并且大老遠跑去探究一番，然后再匆忙決定自己的投資行為？其實，投資REITs基金可能是更好的選擇。從投資區域來看，目前全球最大的REITs市場為美國，其次是澳大利亞和日本市場。投資REITs，要看當年的可分配股息，5年回報率和波動性。其中，公寓、工業和零售業較好。物業信貸雖然回報率高，但風險大。相比于其他海外市場，美國上市的REITs中，公寓、寫字樓和零售業占了一半以上，從發展、流通性及股息回報來看，無疑是最佳選擇。

原產美國 發展迅速

REITs的基本理念正式起源是在20世紀20年代的美國，當時的美國法律規定：大型商業物業開發以后，不允許出售，只能出租。這樣一來，開發商無法迅速地實現資金回籠，發展問題光靠收回的租金難以為繼。哈佛商學院的專家經過研究，設計出了如下所示的運營方式來解決房地產開發商所面臨的問題：以開發商手中正在收取租金的物業為依托，匯聚公眾投資，以物業所收取的租金作為投資人的回報，并與投資人約定贖回期限，返還投資人的本金，這就是REITs基金的發源。

1965年，第一只REIT在紐約交易所上市。歷經近半個世紀的發展歷程，美國形成了法治健全的REITs市場。美國證監會監管嚴格，要求REITs管理人充分披露季報、年報、交易情況和運營資金等信息，還有專業的評級機構對REITs進行定期評級，協助投資者控制市場風險和信用風險。美國是全球REITs的最初發起者，運營穩健，操作成熟，是REITs投資的理想選擇之地。

投資范圍及模式創新領先全球

截至2011年7月31日，美國上市REITs共有160家，總市值為4510億美元，其投資領域包括寫字樓、停車場、工業廠房、商場、購物中心、公寓、酒店、度假村、高速公路服務區、醫院、自助式倉庫和林場等，見下圖。

美國REITs模式持續發展創新，從20世紀80年代的兒童保育中心，90年代的汽車服務中心，到2000年的電影院，2006年的健身中心，REITs投資范圍越來越廣。去年又擴展到葡萄種植園，一家REIT（Realty Income）收購了2000多英畝的葡萄園，以20年的租憑期租給了葡萄酒制造商，從而享有長期穩定的租金收入。至于規模方面，美國REITs所擁有的房產物業只占美國商業房地產總市值的不到10%，成長的空間還很大，以后很可能會有更多的私人房地產公司上市，以及一些已上市但非REITs的房地產公司轉型為REITs。

流通性好 賦稅優惠

REITs可為投資者提供不動產投資的優點及公開買賣證券的流通性。對比耗時較長的買進及物業管理流程，投資者可迅速擴大投資組合的寬度。另外，還可通過資本市場進行融資，在大型項目上具備競爭優勢。

若REITs符合相關法規制度的規定，則可享受相關的賦稅優惠，免交企業所得稅和資本利得稅，前提是必須派付大部分收益，并由投資者按照個人相關稅率交稅，從而避免了雙重征稅。

運作成熟 收益豐厚且穩定

目前美國REITs規模已占據世界市場約50%的份額，成為世界上最大的REITs投資市場。美國REITs運作成熟，重視物業的經營狀況，偏好購買優質地段的甲級地產，尤其是地標性建筑。具有長期增值潛力的商業地產、零售物業因模式清晰，運作透明也倍受關注。

在美國，REITs的投資價值可以媲美傳統的資產類別，資產收益相對優厚。截至2011年7月31日，富時美國房地產權益類REITs指數在過去35年間的年化收益率為13.58%，超過同期美國標普500指數10.8%的漲幅。

由于每個房地產子行業的租約期限與盈利模式不一樣，不同子行業REITs的分紅政策各有差異。REITs的股息分紅是由多種因素來決定，例如：資產類別、租約期限、出租率、現金流、公司的成長空間等。一般而言，物業租約期限越長，公司的股息分紅就越穩定，股息收入占總回報率的比例就越高。例如美國的醫療REITs，其平均租約期限為10～15年，長期穩定的現金流為股東提供了較高的分紅收益。1994～2010年化總收益率為13.2%，其中8.4%來自于股息分紅，4.8%來自于股價增值。與相比之下，自助式倉庫REITs租約期限通常為3～6個月，分紅政策因此會相對保守，但公司可通過收購其他物業或開發房地產來實現資產增值。自助式倉庫REITs的1994～2010年化總收益率約為15.0%，但只有5.5%來自于分紅，9.5%來自于股價增值。REITs的財富效應不僅體現于較高的分紅收益，公司管理層可通過對資產的管理、資產規模的擴張及房地產開發等來實現資產增值。