REITs:新的理財選擇

如果說1000元可以間接參與購買一座大廈，這在國內聽起來難以置信，但在美國卻是現實。美國人通過靈活的REITs，實現了普通人間接擁有大型商業地產的夢想。

資產證券化新解

資產證券化是將龐大的僅憑個人力量難以完全買下的資產，通過證券化的手段分割成小塊的金融產品，使個人能按照自己的實際投資能力進行購買。REITs就是這樣一種專門以房地產為對象的資產證券化產品，類似于平時在金融機構里可以買到的基金。

一次典型的房地產證券化過程中通常有4個要素，分別用甲、乙、丙、丁來加以說明。甲是需要進行資產證券化的對象，如商場、大廈、酒店等，這些資產必須在未來每年產生持續的租金收益。乙是這些地產的持有者，在持有這些地產的過程中，突然急需資金支付自己其他方面的開銷，但又沒有這么多現金，必須賣出手中的資產才能獲得資金。由于這些資產過于龐大，有意向的購買者付不起這么多錢，或他覺得這些資產未來的價值還將上漲，只需賣出一部分就夠自己的開銷，剩下的部分想繼續持有，以獲得未來資產增值收益。此時，乙就找到了丙。丙是專業負責發行房地產投資信托的公司，將這些地產運用證券化的方法打包分割之后賣給丁。丁就是千千萬萬的普通投資者。

簡單來說，資產證券化就是乙把甲轉移給丙，丙以證券的方式將甲分割銷售給丁的過程。在這樣的一個過程中，乙拿到了現金，丁獲得了甲未來可能產生的各種收益，而丙則從中獲得證券發行和資產管理的收益，三者各有所得。

地產投資的有效方式

對于投資者來說，選擇REITs作為地產投資的替代方式，優勢有很多。

降低風險

REITs一般由專業的房地產公司發起并進行管理，能合理地選擇投資項目，并能對其進行科學管理。REITs基金的規模通常比較大，能廣泛投資于各種類型的房地產項目，從而降低了投資單一類型或地段房地產的風險。

節省時間

進行獨立的地產投資是一件費時費力的事情。在選擇房產、交易過戶、室內裝修、尋找租戶、出租獲利等環節，會耗費過多的精力。REITs可代為打理這一系列事情。由專業的人做專業的事，從經營管理上大大節省了時間和精力。

獲利豐厚

REITs主要有兩種獲利方式：一是租金收入。REITs通常會同時覆蓋房地產的整個產業鏈，以開發、收購、管理、租賃、變賣等形式直接進行房地產投資管理，以租金收入作為主要收入來源。二是增值收入。隨著時間的推移，優質地產項目的價值可能會隨著人民收入的增長、城市繁華程度的提高、工商業的逐步繁榮而不斷升值，擁有優質地段、具備良好物業管理水平的REITs可能會產生較大的增值空間。

門檻低

很多想投資房產的人苦于手中沒有那么多資本。而當REITs出現之后，這個問題迎刃而解。該種基金的最低申購下限是1000元，不設上限，適合各種資金規模的投資者。

變現靈活

很多房地產投資者可能有這樣的經驗，一旦投資于某處房產，變現會比較麻煩。平均而言，房產出售的周期通常在3～6個月。而選擇REITs這種投資方式，則可隨時按基金凈值賣出自己所持有的基金單位，這無疑為地產投資提供了極大便利。

費用較低

個人在國內投資房地產時，通常會涉及到以下多項或全部費用：住房交易手續費、非住房轉讓手續費、產權登記費、印花稅、契稅、營業稅、個人所得稅、公證費、鑒證費、房產測繪費、房屋安全鑒定費、房地產評估費、白蟻防治費、房產物業維修基金等，二手房買賣通常還要交納營業稅和房產中介的傭金。而在美國，買房也要交納地產稅、維修費、管理費、保險等系列費用。

選擇REITs基金這種投資方式，則只需交納購買時的手續費，如果持有的時間較長，在贖回的時候甚至可免交贖回費。

資產的第四個“籃子”

目前常見的大類資產配置品種主要有3個：股票、債券和現金類產品。炒股炒的是預期，在一輪經濟周期的上升階段，預期未來經濟將持續繁榮，股票在該階段表現最佳。在經濟衰退期，通常也是利率的下降周期，利率與債券收益成反比，債券的表現較佳。在一輪經濟周期的最高點，通常也是一輪加息周期的最高點，與銀行存款收益率密切相關的現金類產品的收益最高。

在一輪經濟周期發展的始終，大多數時間都會出現通脹。在通脹的情況下，什么樣的資產會有較高的收益水平？答案是REITs。

理由很簡單，房地產具備一定的保值能力，在通脹情況下，租金通常會以通脹率的速度上漲，這就意味著REITs具有較好的抗通脹特性。正因為如此，REITs在美國首次出現后，就備受投資者青睞，已成為繼股票、債券和現金類產品之后的第四類投資選擇。

從廣義的范圍上來說，股票是將上市公司股份證券化的結果，國債和企業債是將國家和企業債務進行證券化的結果，現金類產品是將銀行短期存款和各種1年以內的短期債券進行證券化得結果。而現在，將房地產進行證券化的REITs應該成為新的理財選擇。