房價拐點信息漸顯

在眾人翹首以望的十一黃金周，樓市成交慘淡，傳統的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。

黃金周樓市成交慘淡

今年黃金周期間，樓市明顯處于“休假”狀態。不僅購房者少，連一手樓盤、二手房中介大多也暫離樓市，有些售樓處大門緊閉，屋內的燈都關著，見到有人來看房，里面的售樓人員才慌忙打開燈。

這一連串現象造就了黃金周樓市慘淡的成交數據。北京、上海、廣州、杭州等地樓市成交量連日來均處于谷底狀態。今年國慶節假期前5天假期北京住宅成交總量為547套，與上年同期相比大幅下跌24%，與今年9月份環比大幅下跌67%。上海一手房多日成交量只有100多套，而廣州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，廣州新建商品住宅簽約僅為67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。深圳樓市前６日全市僅成交新建住宅155套，比上年同期大幅下降93.3%。

傳統的“銀十”開局階段甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除節假日因素，樓市基本上是延續了9月的成交低迷態勢。一方面限購等政策將客戶群體劃分，稀釋了客戶量；另一方面即使滿足了購買條件的客戶也在看開發商的動作，抄底撈便宜的心理驅使客戶不著急出手。

房價跌勢將加劇

2009年房價瘋漲的時候，一套房一夜之間就會漲幾萬甚至幾十萬元。現如今房價一旦進入下跌通道，一夜下跌幾十萬元也并不稀罕，真可謂三十年河東三十年河西。

在今年的九十月份，市場出現成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價。開發商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在今年最后一個銷售高峰期，必定會有大量開發商選擇降價求量；而二手房市場也能出現明顯的價格下調。整體看，降價的范圍將逐漸從遠郊區向核心區蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。

拐點在10月份并非一定能夠確立，預計今年四季度樓市將依然出現成交萎縮，價格以停漲為主，降價樓盤點狀分布，甚至依然有項目價格上漲。隨著供應量的增加，今年底明年初庫存將升至本輪樓市的最高峰，供銷差也同時達到峰值。只有供銷差達到最大時，拐點才會確立，但拐點的最終確立有賴于政策的持續和深入。

這個黃金周，杭州樓市掀起打折風，而且一個比一個生猛，最低折扣已跌破7折。位于閑林的綠野春天疊翠谷，針對“十一”推出大規模的促銷活動，最低6.5折。一共推出數十套尾房，6.5～7.5折，其中6.5折的共有10套，面積從208～283平方米不等。以一套283平方米的戶型來計算的話，原價22500元/平方米，總價630余萬元；折后僅需14657元/平方米，總價410余萬元，優惠幅度超過200萬元，令人咋舌。

量跌是價跌的必經步驟

在從嚴限購等政策作用下，市場的第一個變化就是具有風向標性質的一二線城市成交量出現下降。目前大部分存量房持有者都有一定的經濟實力，不急于出售，買賣雙方的博弈正在加劇。目前業主調低放盤價主要有3類情況，一是急于把物業出手將資金轉向其他投資或者因工作調動被迫賣房的業主；二是改善性置業者，賣掉手中持有的一套物業，打算另買一套；三是一部分持有多套物業的投資客，對后市看法悲觀，認為繼續持有多套物業存在風險，因此降價出售。

從2008年的樓市走勢來看，正是經過了將近一年的成交量的持續下跌，才最終迎來了房價的實質性下降。尤其是九十月的銷售狀況至關重要。2008年正是在“金九銀十”成色不足乃至有些慘淡的局面下，當年底全國房價迎來實質性降價。以北京為例，2008～2010年，大概每年成交25萬套，2008年表現較差（17萬套，降價出現），2009年表現搶眼（40萬套，房價飛漲），2010年33萬套（房價滯漲）。

各方力量將會進一步大力角逐，進而影響樓市走勢，目前北京等一線城市正通過大規模推盤、小幅降價等措施來刺激市場。

貸款門檻加大房價下行壓力

銀行信貸額度愈發緊張，房貸申請難度加大，上海部分中小銀行和城商行甚至停止房貸業務。即使仍開展房貸業務的大型銀行，房貸利率也在繼續上行，放款期限繼續拉長，申請條件有所提高。從春節后，申請個人房貸就已非常困難了。在貸款申請獲批后，常需兩3個月才能放款，進入下半年放款時間又延長了。同時執行二套房首付6成、利率為基準利率1.1倍的政策，二套房貸申請人首套房貸款還款沒有出現逾期現象，信用卡逾期還款不得超過3次。

有的銀行對收入和借款人職業進行嚴格要求。例如，要求貸款人從事比較穩定的職業，房貸月供不超過家庭月收入的1/3。在貸款額度寬松時期，銀行普遍對房貸收入比要求不嚴。一般來說，房貸月供不超過家庭月收入的1/2即可。

由于信貸額度緊張，許多中小銀行放款能力不足。由于擔心一旦出現問題，小戶型“老公房”不好處置，已停止對60平方米以下的老公房貸款。每平方米價格在3萬元以上的商品房價格下跌風險較大，銀行也盡量規避此類房貸業務。銀行房貸對樓齡提出更高要求，房子樓齡不能太老，通常樓齡在15年以內的才容易拿到貸款；對貸款年限也有所縮短，貸款年限加樓齡不能超過30年。

銀行商鋪貸款雖然可以申請，但必須要求商鋪已竣工；如果要申請商鋪貸款，必須是該開發商跟銀行有住房按揭貸款的合作。目前商用房貸款可以申請，首付50%，利率在基準利率基礎上上浮10%以上，甚至要求上浮15%及20%以上。

近期，關于存量房貸7折利率將取消的消息甚囂塵上，牽動不少房奴的神經。目前銀行5年期貸款利率為7.05%，打7折后為4.935%，而5年期存款利率為5.5%，已與7折貸款利率倒掛，兩者相差0.565%，也就是說，銀行每放出1萬元的房貸，就得每年倒貼56.5元。銀行是否有權單方面取消存量房貸7折利率？存量房貸利率是否調整，要看合同規定，如果合同寫明銀行保留調整貸款利率權利，那么利率會有變動，如果沒有，則依然按照7折執行。

按照銀行的慣例，央行調息之后已經簽訂貸款合同的客戶房貸利率在第二年的1月1日之前是不會調整的，但今年下半年以來，一些中小銀行的部分支行對房貸實行了按月調息。現階段小銀行中有些按年、有些按月、有些按季度；四大國有銀行還是按照年，都是每年的1月1號才進行調息。

銀行房貸總額度降低，對房地產市場產生較大影響，尤其是對二手房市場影響會更大，這樣，房價下跌動力可能會加大。銀行、開發商、購房者三者共同缺錢的局面已形成，個人房貸“難產”影響到開發商現金回籠。如果四季度開發商資金鏈緊繃，將不得不降價來促銷。

明年后自住購房將是個不錯的選擇，投資房產可根據銀行房貸政策適時出手。另外，在銀行房貸高利率時期，可重點考慮存單、保單、銀行理財產品質押貸款方式，質押貸款額達70%～90%，6個月的貸款利率遠遠低于上浮的房貸利率，而平安保險的保單質押貸款更是方便快捷，可在網上自助辦理，而且每半年可自動續貸，只需在每半年到期時償還利息。