聽(tīng)美國(guó)朋友談REITs

再次見(jiàn)到我的美國(guó)朋友保爾森，已是在離校十周年紀(jì)念酒會(huì)上了，他已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)小有名氣的REITs基金經(jīng)理。從他那里，聽(tīng)到了許多發(fā)生在美國(guó)的關(guān)于REITs的故事，并且為REITs的神奇與強(qiáng)大深深嘆服。

REITs無(wú)處不在

REITs即房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(xiě)（復(fù)數(shù)為REITs）。它是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

保爾森興奮地介紹說(shuō)，REITs是美國(guó)政府為支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展推行的一種“房地產(chǎn)證券化信托產(chǎn)品”，讓投資者在更廣泛的領(lǐng)域享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，同時(shí)也有機(jī)會(huì)間接投資萬(wàn)豪酒店、美國(guó)曼哈頓的寫(xiě)字樓、宜家家居、羅斯福購(gòu)物中心，甚至可以間接投資森林和可供云中漫步的葡萄園。

與我國(guó)房地產(chǎn)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式與封閉式基金。與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托主要發(fā)揮開(kāi)發(fā)融資功能也不同，國(guó)外大多數(shù)REITs由開(kāi)發(fā)商通過(guò)物業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，較少?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要從事商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)與管理。

REITs對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)并不陌生，國(guó)內(nèi)蘇州工業(yè)園唯一的物流園區(qū)即由美國(guó)REIT公司Prologis（普洛斯）開(kāi)發(fā)管理，其在中國(guó)的物流中心還包括北京空港、上海臨港、深圳鹽田港、廣州保稅物流園等。

Prologis擁有全球22個(gè)國(guó)家3500個(gè)5570萬(wàn)平方米、總價(jià)值約480億美元的高品質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，客戶(hù)包括卡夫食品、英特爾、本田汽車(chē)、博世等兩千多家全球企業(yè)。

1960年，美國(guó)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法案》。1965年，第一只REIT在紐約交易所上市。與20世紀(jì)60～70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開(kāi)始成為美國(guó)最重要的一種金融方式之一，一般情況下REITs的分紅比例超過(guò)90%。

最不乏財(cái)富傳奇

REITs不僅僅是一個(gè)投融資工具，它使我們多了一份想象：原來(lái)做房地產(chǎn)不僅僅是做開(kāi)發(fā)，做商業(yè)不僅僅是租房子，建影院不僅僅是做娛樂(lè)。產(chǎn)業(yè)在賦予物業(yè)新價(jià)值的同時(shí)，也使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，乃至投資范圍和模式多樣化、邊緣化，這恐怕是REITs的真正魔力所在，也因此造就了眾多的市場(chǎng)傳奇。

沃爾瑪?shù)摹傲阕饨稹边\(yùn)營(yíng)

很多人會(huì)告訴你，全球連鎖商業(yè)巨頭沃爾瑪取得成功的利器之一是“零租金”運(yùn)營(yíng)。要做到“零租金”，首先要自己買(mǎi)下物業(yè)。但在美國(guó)擁有物業(yè)要交大筆物業(yè)稅，以零售業(yè)為主業(yè)的沃爾瑪，購(gòu)進(jìn)大量的物業(yè)是個(gè)好的選擇嗎？沃爾瑪如何解決這一系列問(wèn)題？

“天天低價(jià)”是沃爾瑪多年雄踞財(cái)富500強(qiáng)第一名的制勝法寶。沃爾瑪遍及全美將近27個(gè)州的數(shù)百家商店幾乎是“不用付租金”的。眾所周知，連鎖店的經(jīng)營(yíng)中，物業(yè)的租金是很大一塊成本，沃爾瑪是如何做到“零租金”運(yùn)營(yíng)的？這與REITs密切相關(guān)。

通常說(shuō)的沃爾瑪，準(zhǔn)確說(shuō)是沃爾瑪零售集團(tuán)，包括沃爾瑪零售、山姆會(huì)員店和沃爾瑪國(guó)際。從REITs中受益的是沃爾瑪零售和山姆會(huì)員店。

為了充分利用REITs的免稅政策及美國(guó)州的免稅規(guī)則，1996年沃爾瑪注冊(cè)了3家沃爾瑪REITs公司，其母公司是特拉華州的沃爾瑪物業(yè)公司，沃爾瑪物業(yè)公司的母公司叫沃爾瑪零售（東部）集團(tuán)。沃爾瑪把土地和建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了沃爾瑪REITs，涉及到27個(gè)州的數(shù)百家店。沃爾瑪不動(dòng)產(chǎn)公司擁有沃爾瑪REITs公司99%的股份。從1997年開(kāi)始，沃爾瑪 （東部）零售集團(tuán)從沃爾瑪 REITs手中租用物業(yè)，并支付租金。沃爾瑪 REITs公司每年向沃爾瑪不動(dòng)產(chǎn)公司分配利潤(rùn)，這些租金收入不用交稅。由于沃爾瑪不動(dòng)產(chǎn)公司被沃爾瑪零售集團(tuán)全資擁有，它上交的收益也不用交稅。

這一連串令人眼花繚亂的免稅結(jié)構(gòu)使得沃爾瑪實(shí)現(xiàn)了幾乎零租金的夢(mèng)想。而且這些免稅的謀略，都是符合美國(guó)聯(lián)邦法和各州的法律的。在同行業(yè)為成本和微薄利潤(rùn)苦苦掙扎的時(shí)候，沃爾瑪即使天天低價(jià)依然賺得盆滿缽滿。

萬(wàn)豪模式震驚華爾街

作為酒店巨頭的萬(wàn)豪做得更出色。它利用REITs成立的萬(wàn)豪地產(chǎn)，不但幫助萬(wàn)豪酒店免除大量租金成本，REITs的融資渠道也使萬(wàn)豪集團(tuán)得以集中注意力快速擴(kuò)張。萬(wàn)豪地產(chǎn)的市值甚至超過(guò)萬(wàn)豪酒店，而其員工只有后者的1/650。

萬(wàn)豪REITs一直低調(diào)隱藏在萬(wàn)豪酒店身后，2005年9月9日，它出價(jià)41億美元并購(gòu)喜達(dá)屋的38家酒店地產(chǎn)，后者擁有威斯汀、喜來(lái)登等世界頂尖酒店。

不僅如此，萬(wàn)豪酒店還將自己的名字改為Host Hotels Resorts，從而一躍成為美國(guó)最大的酒店REITs及全美第六大RIETs公司。與此同時(shí)，它被《財(cái)富》雜志評(píng)為2007年最佳雇主。

其實(shí)萬(wàn)豪的經(jīng)營(yíng)模式很簡(jiǎn)單，在萬(wàn)豪酒店擴(kuò)張遇到資本阻礙時(shí)，大膽利用REITs的政策將公司分拆。自從萬(wàn)豪集團(tuán)在1992年一分為二，成為萬(wàn)豪酒店和萬(wàn)豪地產(chǎn)服務(wù)公司后，各自的專(zhuān)業(yè)化程度大大提高，萬(wàn)豪酒店靠服務(wù)賺錢(qián)，萬(wàn)豪地產(chǎn)靠固定的租金收益以及物業(yè)的增值，創(chuàng)造了意想不到的財(cái)富。一個(gè)關(guān)鍵所在是，萬(wàn)豪地產(chǎn)后來(lái)轉(zhuǎn)成REITs上市，其中90%的利潤(rùn)分回給萬(wàn)豪集團(tuán)，這是免稅的，抵扣了酒店的大量租金成本。

大學(xué)宿舍也變REITs

在“美國(guó)校園REIT”網(wǎng)站上，它將自己的使命定為美國(guó)校園學(xué)生住宅最大的發(fā)展商和管理者。這個(gè)創(chuàng)立于德克薩斯州奧斯汀的REITs，僅用了15年的時(shí)間，就在全美上百所的大學(xué)建了近150座學(xué)生公寓社區(qū)，加上同時(shí)在管理的139個(gè)物業(yè)，其管理的學(xué)生床位達(dá)18萬(wàn)張之多，總資產(chǎn)達(dá)20多億美元。

他們摒棄常規(guī)的公寓模式，用學(xué)生所喜歡的風(fēng)格進(jìn)行裝飾，同時(shí)配以高科技的設(shè)施與服務(wù)。另外，它的網(wǎng)站服務(wù)也使得查詢(xún)信息、價(jià)格以及轉(zhuǎn)學(xué)等變得極為有效，很受學(xué)生們歡迎。用其CEO及創(chuàng)始人比爾·貝勒斯的話來(lái)說(shuō)：他們量身定做的公寓，為學(xué)生們提供了“甜蜜的租約”。

在危機(jī)中獨(dú)歡

REITs主要有以下3類(lèi)運(yùn)作模式：第一類(lèi)，權(quán)益型，占比91%。收益主要來(lái)源于REITs所持有地產(chǎn)的租金收益和房產(chǎn)增值收益。第二類(lèi)，按揭型，占比8%。這種模式收益主要來(lái)源于為商用或私人房產(chǎn)提供融資，以獲取貸款利息作為主要收入。第三類(lèi)，混合型，占比1%，從事上述兩類(lèi)業(yè)務(wù)。

以租金收益和房產(chǎn)增值收益為主的權(quán)益型REITs，是該種投資方式的主要模式。這些資產(chǎn)雖各不相同，但都能夠獲得長(zhǎng)期且穩(wěn)定的租金收益。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這些租金還會(huì)持續(xù)提升。次貸危機(jī)導(dǎo)致大量美國(guó)人失去房子，但人要找地方住，東西要找地方放，這就使兩種生意特別興旺：出租公寓和出租儲(chǔ)藏室。在全球金融市場(chǎng)一片悲歌時(shí)，REITs卻逆市而動(dòng)，呈現(xiàn)出獨(dú)有的繁榮。

為什么投資出租公寓和儲(chǔ)藏室的這兩種REITs表現(xiàn)突出呢？次貸危機(jī)使成千上萬(wàn)的美國(guó)人無(wú)力供房，或因?yàn)榉績(jī)r(jià)低于買(mǎi)價(jià)而放棄供房。這些失去房屋的人，只有租公寓來(lái)度過(guò)難關(guān)。而公寓面積有限，以前的物品不得不存放在租來(lái)的自助公共儲(chǔ)藏室里。據(jù)《今日美國(guó)》報(bào)道，2010年美國(guó)公寓REITs的平均收益率竟然達(dá)到了47%。而期間所有REITs的平均收益率為28%（酒店、寫(xiě)字樓、工業(yè)、公寓4類(lèi)REITs分別為41%、21%、19%、47%）。

保爾森分析說(shuō)，首先一個(gè)原因是REITs的收益主要來(lái)自租金。雖然在這次危機(jī)中，REITs的資產(chǎn)也隨著物業(yè)貶值而出現(xiàn)較大縮水，但除非出售物業(yè)，否則就算物業(yè)貶值，也不會(huì)影響收益。因此，只要租金市場(chǎng)不出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流就使REITs成為抵抗危機(jī)的避風(fēng)港。

聽(tīng)了保爾森介紹的美國(guó)REITs的故事，筆者深受觸動(dòng)。REITs在美國(guó)資本市場(chǎng)的地位類(lèi)似于我國(guó)的房地產(chǎn)投資，它是房地產(chǎn)投資的高級(jí)階段。相信在不久的將來(lái)，我國(guó)也會(huì)有REITs出現(xiàn)，并涌現(xiàn)出同樣的財(cái)富傳奇。