地產(chǎn)業(yè)二次過冬

房地產(chǎn)業(yè)第二次進入冬天了。

國家統(tǒng)計局最新的數(shù)字表明：房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著巨大的變化。從環(huán)比數(shù)字看，全國70個大中城市中，10月份價格較9月下降的有34個。雖然和去年同月相比，價格下降的只有兩個，但漲幅回落的城市有59個。二手房市場中，環(huán)比下降的有38個，與去年同比下降的有13個，漲幅回落的城市有43個。在房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的十余年中，下降城市接近一半的情況還是第一次出現(xiàn)。

11月12日，萬科總裁郁亮表示，萬科已經(jīng)進入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。

由于其房地產(chǎn)界領軍者的身份，萬科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項指標數(shù)據(jù)下滑，“冬天”或?qū)⒊掷m(xù)更長時間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）近日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風險。

資金吃緊

地產(chǎn)商資金來源的主渠道正面臨著斷流的危險。

不久前，“綠城申請破產(chǎn)”的消息猶如一枚重磅炸彈丟向市場。綠城集團董事長宋衛(wèi)平針對房地產(chǎn)市場“年關難過”的感慨，還是讓業(yè)內(nèi)人士為之脊背發(fā)涼。

綠城危機折射出了調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的尷尬處境，市場也加重了對上市房地產(chǎn)企業(yè)負債率的擔憂。據(jù)記者了解，目前支撐開發(fā)商扛價的資金來源主要有下面幾種：銀行貸款、資本市場、信托和民間借貸市場。

雖然銀監(jiān)會主席劉明康一直強調(diào)銀行能夠承受房價下跌40%-50%，但這只限于個人貸款；而據(jù)消息人士透露，由地方政府平臺擔保按揭的那些地產(chǎn)項目，才是真正造成銀行壞賬風險的根源。據(jù)記者了解，北京部分銀行房地產(chǎn)融資權(quán)重超過40%，大多牽涉到地方政府融資平臺，部分資不抵債。

很顯然，在銀行正為如何消化房地產(chǎn)相關的存量貸款風險而頭疼不已的時候，不可能寄希望于銀行對房地產(chǎn)信貸的開閘。在這種情況下，以前開發(fā)商拿到地，取得預售證等就可以拿到銀行貸款的日子一去不復返了。而近期很多開發(fā)商資金斷裂也正是因為拿不到銀行貸款的緣故。

一直以來，上市房企可以通過增發(fā)股票或是發(fā)行債券的方式從資本市場圈錢。但隨著房市每況愈下，這種圈錢方式逐漸行不通，于是各大房企都在探索新的融資方式。

10月14日，萬通地產(chǎn)作價2.84億元，將其持有萬通時尚股權(quán)中的49%以及8860萬債券轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權(quán)基金合作企業(yè)。萬通地產(chǎn)稱，此次交易完成后，公司可獲得3.7億資金；與萬通選取股權(quán)和債券轉(zhuǎn)讓的形式相比，萬科、泛海等公司選擇與第三方理財機構(gòu)合作融資；但即便是如萬科這樣的大腕，其融資成本也大大增加，高達13%。

政策緊縮以來，越來越多的開發(fā)商不得不依賴于信托、房地產(chǎn)基金甚至民間借貸等高成本的融資手段。今年以來，圍繞著房地產(chǎn)和土地做文章的項目讓各大信托公司賺得缽滿盆溢；即便是20%-30%的高融資成本，飽受資金饑渴的開發(fā)商依然趨之若鶩；甚至是月息六分以上的民間借貸，也有開發(fā)商不得不吃進。但隨著中央政府調(diào)控的持續(xù)進行，房地產(chǎn)投資客們開始心生寒意，越來越注重投資房地產(chǎn)的資金安全性問題了：從近期北京新開盤的項目來看，反應冷淡，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，11月上半個月，北京商品房住宅項目零簽約。

市場的趨冷，使得開發(fā)商想通過銷售迅速回籠資金的計劃難以實施，而原先高成本融資來的資金又面臨著還本付息的壓力。

開發(fā)商年關難過。

天意難違

自今年2月“限購令”頒布至今，北京的房地產(chǎn)市場交易比去年同期已經(jīng)下滑了4成，不及2009年同期成交量的39%。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月17日-11月16日這9個月來，北京商品房住宅簽約套數(shù)僅為57779套，二手房住宅簽約套數(shù)為74380套，合計住宅總簽約套數(shù)僅為132159套，同比去年同期下調(diào)幅度達到了40.5%。特別是其中稅費更高的二手房住宅同比下調(diào)幅度更是達到了49.8%。

但大部分開發(fā)商們未加入降價的行列，他們扛價的底氣，乃在于判斷“運動式”的房地產(chǎn)調(diào)控政策不可能長久。但這次情況可能有別于以往的“空調(diào)”。

中國人民大學經(jīng)濟研究所等機構(gòu)日前發(fā)布了《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測2011-2012》（以下簡稱《報告》），指出，房地產(chǎn)調(diào)控依然是中國“去泡沫”的核心。目前房地產(chǎn)市場正處于加速惡化的階段，但全面調(diào)整還沒有出現(xiàn)，局部調(diào)整和房地產(chǎn)市場的內(nèi)部調(diào)整依然是2012年4個季度的主流，明年中國房地產(chǎn)市場價格回落不會超過25%，以“限購”和“限貸”為核心的房地產(chǎn)政策不能松動。

中國社科院金融所研究員易憲容認為房價大幅度下跌是必然趨勢。他表示，中國房價十多年來上漲近10倍，并非是成熟市場所為，而是政府錯誤的房地產(chǎn)政策所致。在這種情況下，國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場完全成了投機炒作的市場，使得房地產(chǎn)泡沫吹大，增加了潛在金融風險，而這種帶有巨大泡沫的房地產(chǎn)市場是不可持續(xù)的。

“不管政府是否出臺地產(chǎn)調(diào)控政策，這個吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫一定會破滅，誰托市都沒用。”

從近期的發(fā)展來看，房價下降已經(jīng)是中央政府的基本共識。最近溫家寶總理指出，房價下降是國家的基本政策，房價要下降到民眾可接受的水平，它是國內(nèi)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展的根本。易憲容認為，溫總理所說“房價下降是國家的基本政策”的基本含義不僅在于讓住房市場回歸本性、回歸到居住功能，讓住房市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€消費市場，還在于讓住房市場成為一個真正通過市場價格機制運作市場。

他認為，溫總理的講話就是向房地產(chǎn)界發(fā)出一個明確的信號：只要承認中國房地產(chǎn)有市場，那么該市場價格漲跌是正常的。因此，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場由投機炒作為主導市場向消費為主導市場轉(zhuǎn)變，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)周期性調(diào)整也是正常。只有出現(xiàn)這種市場主體的重大轉(zhuǎn)變，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)周期性調(diào)整，才能遏制住房地產(chǎn)市場投機炒作的狂熱，去除房地產(chǎn)賺錢效應，擠出房地產(chǎn)市場巨大泡沫，讓國內(nèi)房地產(chǎn)走向健康發(fā)展之路。

強者恒強

在整個市場低迷的背景下，資金緊張、銷售艱難，房企之間的并購整合正在加速，最終的結(jié)果是強者恒強。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年前10個月，房企股權(quán)變動頻繁，規(guī)模交易累計達到93宗，總交易額達到了300.8億，預計全年交易額將較2010年翻倍。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月，北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗，是去年同期的兩倍。

并購頻繁，大企業(yè)吞并小企業(yè)，內(nèi)行企業(yè)重組外行企業(yè)成為近期并購的明顯趨勢。

中小企業(yè)是首當其沖的被并購者。據(jù)記者了解，雖然想要賣身的中小企業(yè)很多，但被收購者寥寥。一般來說，大型企業(yè)在收購項目時還是顯得比較謹慎，一般會要求毛利50%以上，凈利率20%以上他們才予以考慮。即便如此，恒大、萬科、SOHO等在并購市場上還是滿載而歸。對于地產(chǎn)大鱷們?nèi)绱舜笠?guī)模、頻繁的收購活動，有專家預測，中小房企被兼并、倒閉將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度和準入門檻肯定越來越高，這是行業(yè)優(yōu)化組合、去粗存精的表現(xiàn)。

雖然整個行業(yè)日子并不好過，但大企業(yè)活得依然相當滋潤。尤其是一些提前完成全年銷售業(yè)績、手握大筆現(xiàn)金的房產(chǎn)巨頭，有可能成為并購中的主要買家。以恒大地產(chǎn)為例，截至10月底，累計合約銷售額778.7億元，較去年同期增長89.2%，提前完成了全年700億元的銷售目標。萬科截至三季度末，也持有現(xiàn)金339億元。

某券商地產(chǎn)分析師告訴記者，目前全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有近3萬家，2010年第一名萬科市場占有率僅為3%；而美國第一名的市場占有率為5.9%。中國前五名加起來不超過8%，而美國是20%。

“并購的結(jié)果是強者恒強。在信貸規(guī)模緊縮、融資渠道趨窄的情況下，品牌房企的經(jīng)營業(yè)績繼續(xù)保持增長態(tài)勢。”該分析師認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)必然要經(jīng)過一個 “大浪淘沙”的整合過程，能生存下來的房企可能有兩類：一類是規(guī)模大、品牌優(yōu)、實力強的大型房企；另一種是具有很強產(chǎn)品或區(qū)域特色，在這些領域能力強，能以明顯的差異化產(chǎn)品占據(jù)某個區(qū)域市場的中型房企。