土地流拍 地方政府是否扛得住?

房地產市場的高頻詞匯，前幾年是“地王”，而今是“流拍”。

11月，濟南市出拍賣的11宗地塊中9宗流拍，另2宗以底價成交。成都拍賣的5宗地塊，有2塊流拍，3塊底價成交。10月南京3場土地出讓活動推出的16宗地塊，最終只有7宗以底價成交，7宗延遲拍賣，1宗流標，1宗溢價僅1.9%。中原地產監測數據顯示，10月，重點城市居住用地流標率高達23%。今年1-10月，重點城市的居住用地累計成交量同比大幅減少28%。四季度是土地市場傳統旺季，地方政府依然在四季度放量供應，但是開發商卻受樓市低迷帶來的資金壓力影響，對土地市場漠然置之。從“地王”頻出到“流拍”成風，表明這一輪樓市調控，令房地產全產業鏈有轉向買家市場的苗頭，市場由跟風追漲轉入觀望期。

土地市場的冷清直接影響了地方政府的錢袋。國泰君安證券近日發布的報告顯示，其監測的全國16個一二線城市中，除沈陽、蘇州、深圳外，其余城市土地成交金額占地方財政比重均出現下降。其中寧波、杭州、北京、上海等地下降明顯，北京、廣州、杭州、廈門的土地成交金額占地方財政比重已低于2008年時的低點。

讓地方政府對“土地財政”斷奶，是不斷深化的房地產市場調控的一個必然結果。積極尋找財政增長的新的突破口，找到財政收入可持續增長的辦法，對于地方政府來說，已不再是一句口號，而是當務之急。根據國土部公布的數據，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。這些已供應但未及時開發的土地，由于數量巨大，將對一級市場土地的公開出讓形成壓力。粗略計算，如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率，約將帶來24.75億平方米的住宅供應。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。顯然，除非中央調控房市的政策出現大的轉向，否則，房市慘淡，地市低迷，在明年還是大概率事件。不僅開發商要過冬，地方政府也要做好過冬準備。在購房者期望開發商降房價的時候，開發商也在期望政府降地價。但現在看來，地方政府似乎還未有調整地價的打算，更多地是采取延緩地價款交付等放寬土地競買要求的優惠政策來護盤，杭州、成都等地政府還不同程度地放松了土地出讓中的保障房配建條件。

近幾年房價、地價上漲，極大地抬高了拆遷成本，地方政府眼下的確難有調整地價的空間。但地方政府要從地價上漲—房價上漲—拆遷成本上漲的循環中解套，就必須打破市場對于房價不跌的心理預期。本已負債深重的地方政府，眼下必須忍受陣痛，用降地價的實際行動來引導市場心理預期。如此，拆遷成本可降，政府、開發商有進一步的調整空間，房市回歸理性。這是公眾期望的調控結果。當然，也可能在地價、房價的僵持之下，此輪調控再度淪為空調，然后地價、房價再度飛漲。對于地方政府來說，選擇哪種方式扛過冬天，這是一個問題。