房價(jià)控制目標(biāo)三大焦點(diǎn):居民支付能力為何被忽略?

近日，隨著“國八條”規(guī)定的“大限”的臨近，各城市政府陸續(xù)公布“新房價(jià)格控制目標(biāo)”，這些目標(biāo)一經(jīng)公布就引發(fā)了廣泛的爭議。記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些熱議的話題中“各地發(fā)布控制目標(biāo)為何延緩？”、“控制目標(biāo)為何變成上漲目標(biāo)？”、“控制標(biāo)準(zhǔn)中為何缺失居民支付能力？”三大焦點(diǎn)最受關(guān)注。

各地公布控制目標(biāo)為何動(dòng)作緩慢？

今年1月公布的“新國八條”規(guī)定，2011年各城市政府，要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度公布。

雖然部分二三線城市在3月中旬公布了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，但北京、上海、廣州、深圳等城市直到距“大限”還有兩三天才公布了今年新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。其中，3月28日晚間，上海在四大城市中最先公布今年新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，北京、廣州、深圳均在3月29日公布。

住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，為何各地遲遲不肯公布控制目標(biāo)，而是集中在最后的期限里出臺(tái)呢？

業(yè)內(nèi)人士分析，之所以一線城市遲遲不公布年度房價(jià)目標(biāo)，反映出地方政府怕做“出頭鳥”的心態(tài)。

房價(jià)控制目標(biāo)為何變上漲目標(biāo)？

對比已公布城市年度“控制目標(biāo)”發(fā)現(xiàn)，除北京外，沒有一個(gè)城市出現(xiàn)“降”字，且絕大多數(shù)的房價(jià)漲幅都定在10%左右。分析人士認(rèn)為，調(diào)控異化為漲價(jià)目標(biāo)，這在很大程度上助長房價(jià)上漲預(yù)期。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬紅漫認(rèn)為，表面看來，房價(jià)增幅與地方經(jīng)濟(jì)增長掛鉤、與居民收入水平正相關(guān)符合邏輯。但如今房價(jià)絕對水平畸高現(xiàn)象普遍存在，買房已然成為普通百姓不可承受之重，在“遏制房價(jià)過快上漲”的調(diào)控指揮棒下，各地“限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”難免被誤讀為“漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。應(yīng)該看到的是，主管部門只有盡早明確將“房價(jià)下跌”作為調(diào)控目標(biāo)，市場對房價(jià)走勢的預(yù)期才可能統(tǒng)一與合理。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿認(rèn)為，目前各地公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)反映出“地方政府覺得控房價(jià)的難度是非常大的”。而目標(biāo)被指助長房價(jià)上漲預(yù)期也在一定程度上表明房價(jià)不是那么容易降下來。

控制標(biāo)準(zhǔn)中為何缺失居民支付能力？

國務(wù)院要求地方政府公布的調(diào)控目標(biāo)，要綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個(gè)因素。記者梳理發(fā)現(xiàn)，已公布的房價(jià)控制目標(biāo)絕大多數(shù)只提及當(dāng)?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速，鮮有提及居民住房支付能力。

有分析認(rèn)為，房價(jià)漲幅與當(dāng)?shù)啬甓菺DP增長或居民人均可支配收入目標(biāo)掛鉤，既是科學(xué)的也是可行的。但也有人指出，對于“望房興嘆”的民眾來說，居民住房支付能力才是最現(xiàn)實(shí)的參考標(biāo)準(zhǔn)，如果居民無法承擔(dān)目前的房價(jià)，那么即便房價(jià)增幅控制在GDP增幅以內(nèi)，人們還是買不起房。

全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海表示，由于一套住房的總體價(jià)格要遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民可支配收入，基數(shù)不一樣，盡管增幅相同，但購房者要承擔(dān)的房價(jià)上漲成本要遠(yuǎn)大于增加的可支配收入。他舉例稱，如果一個(gè)城鎮(zhèn)居民可支配收入3萬元，當(dāng)年度增幅為10%，則一個(gè)購房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例，一套總價(jià)100萬元的住房總價(jià)可上漲10萬元，兩者相去甚遠(yuǎn)。

那么，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)該如何確定呢？有媒體評論認(rèn)為，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)不應(yīng)掛鉤GDP而應(yīng)掛鉤國民收入。因?yàn)镚DP是反映“國富”的指標(biāo)，而房價(jià)支付主體不是國家，而是民眾，因此必須用反映“民富”指標(biāo)的收入來作為房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)。

根據(jù)“新國八條”，各地地方政府應(yīng)該在今年一季度前，也就是3月31日之前提出本地今年的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。10%的價(jià)格上漲空間究竟是“限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”還是“漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”？全線限購能否拉住房價(jià)飛馳的韁繩？

嘉賓：中國社會(huì)科學(xué)院城市與發(fā)展環(huán)境研究所牛鳳瑞研究員

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士生導(dǎo)師劉澄教授

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭

一、10%的價(jià)格上漲空間現(xiàn)象緣何出現(xiàn)？

牛鳳瑞：這種現(xiàn)象出現(xiàn)是正常的。“國八條”要求兩個(gè)多月之內(nèi)各地提出今年的房價(jià)控制指標(biāo)或者控制目標(biāo)，應(yīng)該說這個(gè)時(shí)段是比較短的。這種短時(shí)間內(nèi)的要求現(xiàn)在拿不出手是正常的。再有，目標(biāo)大體上都是在10%左右，實(shí)際上控價(jià)變成了漲價(jià)的上限，這種現(xiàn)象出現(xiàn)是為什么？特別是一些一線城市還沒有出臺(tái)目標(biāo)。越是一線城市，它所積累的矛盾越尖銳，它影響房價(jià)走勢的因素和不可確定性越多，所以它越不好把握。現(xiàn)在地方政府就面臨一個(gè)非常尷尬的局面：一方面必須得有一個(gè)數(shù)，現(xiàn)在就拿不出數(shù)來，怎么辦呢？我們把它一個(gè)彈性更大的數(shù)據(jù)拿出來，是不是也是地方一個(gè)理性的選擇？

劉澄：我們看各個(gè)省市的出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)，按照“國八條”的要求，要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控目標(biāo)。從已公布的目標(biāo)來看，大部分都根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)就是GDP或者人均可支配收入來定。根據(jù)各省市大致情況基本上都是在10%左右，基本都把限價(jià)目標(biāo)變成漲價(jià)目標(biāo)了。也就是說在全國各省市已公布的目標(biāo)中，沒有一個(gè)要求房價(jià)低于去年，全是要比去年增加多少，這樣難免使老百姓感到失望，限價(jià)政策怎么變成漲價(jià)政策了，只要漲價(jià)不超過多少就可以。

所以在各省已出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)中，普遍需要呼吁第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——居民的住房支付能力。沒有出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，可能一方面理解這個(gè)指標(biāo)到底依據(jù)什么來定，可能缺乏合理的指標(biāo)。我想，這個(gè)指標(biāo)實(shí)際上用通貨膨脹指標(biāo)就很好確定，也就是說最起碼各個(gè)省應(yīng)該明確他的房價(jià)不能超過當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡剩啾戎峦ㄘ浥蛎浡室陀谶@個(gè)數(shù)。很多地方政府覺得選擇這個(gè)指標(biāo)是不是給自己人為增加指標(biāo)，增加壓力了，難以完成。但是我想中央已經(jīng)明確向全國人民承諾了調(diào)控房價(jià)的措施，房價(jià)更應(yīng)該有實(shí)質(zhì)性的下降，這樣才能讓人們感覺到關(guān)注民生的力度。

楊紅旭：其實(shí)從長遠(yuǎn)來看這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是靠譜的，房價(jià)跟GDP、人均收入增幅相匹配我覺得是無可厚非的。但就目前而言，還有那么一些不合理。因?yàn)楫吘刮覀兊恼ê芏嗟胤秸渤姓J(rèn)了目前房價(jià)偏高。偏高的話其實(shí)還是相對于居民的支付能力偏高。假如全國各地都是按照增幅收入也好、GDP增幅也好來確定，也就意味著今年很多城市——不敢說全部——很多城市所謂的居民住房支付能力沒有提高。因?yàn)榉績r(jià)跟收入水平實(shí)際上一起跑。原來偏高的話還是偏高，除非收入的增幅明顯超過了房價(jià)增幅，你才會(huì)改善住房支付能力。所以這樣的話，我覺得還是有點(diǎn)不合理支付。

另外，很多地區(qū)是按照人均可支配收入增幅，這個(gè)其實(shí)很多都沒有講到底是名義增幅還是實(shí)體增幅。全國去年名義人均可支配收入增幅是11.3%，剔除掉通脹因素，只有7.8%。所以說各地一定要搞清楚收入增幅，我覺得應(yīng)該是剔除掉通脹之后，這樣可能會(huì)稍微合理一點(diǎn)。

當(dāng)然我一直在呼吁引入所謂的房價(jià)收入比，我在全國第一次提出來一定要用這個(gè)目標(biāo)。當(dāng)然這個(gè)指標(biāo)現(xiàn)在比較麻煩，計(jì)算可能還有些問題，無論怎么說，房價(jià)收入比正好可以比較好地反映出居民支付能力這樣一個(gè)最核心的指標(biāo)。現(xiàn)在這個(gè)房價(jià)控制指標(biāo)跟房價(jià)真正的走勢我覺得關(guān)系不大，跟所謂的一房一價(jià)一樣，它沒有涉及到樓市的供應(yīng)和需求。但是問題是，現(xiàn)在既然有這樣一個(gè)房價(jià)漲幅的上限，它給民眾的心理預(yù)期就變了，本來覺得國八條很厲害可能要降價(jià)，但是地方政府這樣一表態(tài)之后，人們購房的心理預(yù)期變了，認(rèn)為地方政府都不愿意讓房價(jià)降，而是愿意讓房價(jià)穩(wěn)，還是要漲。所以這個(gè)購房新預(yù)期的變化我覺得挺討厭的。

二、推動(dòng)房價(jià)上漲，供給和需求的矛盾是一個(gè)不可回避的問題

牛鳳瑞：我們是想控制房價(jià)，結(jié)果反倒刺激或者說向反方面走了，這個(gè)悖論是怎么出現(xiàn)的？我想應(yīng)該從政策出臺(tái)的初衷來考慮。房價(jià)之所以上漲，根本的原因是一個(gè)供求關(guān)系。它不可能通過一個(gè)文件，通過一個(gè)政策來改變整個(gè)的市場的實(shí)際的供求關(guān)系。盡管我們某些預(yù)期可能改變，但是這種真實(shí)的供求關(guān)系恐怕要通過實(shí)實(shí)在在的增加供給，大量的住房的建設(shè)來改變。應(yīng)該說這是一個(gè)根本。

但是我們大量的住房的增加恐怕不是短期內(nèi)能夠完成的，比如說政策出臺(tái)以后馬上就能見效，它不是我餓了吃兩個(gè)饅頭馬上就飽了，它不是這么簡單的，住房是供給周期，是比較長的。

劉澄：房價(jià)確實(shí)不是一天能降下來的，既然政府向全國人民做出了莊嚴(yán)承諾，應(yīng)該講也是一個(gè)政治任務(wù)，必須完成。這關(guān)系到國計(jì)民生，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的問題，所以我想各地政府應(yīng)該充分理解中央的決心、整個(gè)的意義，應(yīng)該切實(shí)把房價(jià)降下來。至于10%左右是不是合理，如果想見到實(shí)效，應(yīng)該就凍結(jié)房價(jià)，確保今年的房價(jià)不超過去年。要想完成這個(gè)目標(biāo)，最根本的我想在短時(shí)期內(nèi)應(yīng)該采用凍結(jié)物價(jià)的方法，就是應(yīng)該房地產(chǎn)由政府核定物價(jià)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本加上合理的利潤核定物價(jià)，爭取能把房價(jià)控制在一個(gè)老百姓能承受的水準(zhǔn)，也就是說我們的居民的支付能力承受的水準(zhǔn)。

牛鳳瑞：劉教授講的我覺得是一種理想的狀態(tài)，它的實(shí)際操作的可能性怎么樣，我是持懷疑態(tài)度。為什么？比如凍結(jié)房價(jià)，像其他國家一樣，結(jié)果是什么？我們不能凍結(jié)住房的建設(shè)成本，無論是工資價(jià)格還是原材料的價(jià)格都不能凍結(jié)，凍結(jié)了房價(jià)等于降低了房價(jià)。

我們還有一個(gè)通貨膨脹問題，實(shí)際等于降低了房價(jià)。那么你降低房價(jià)的直接結(jié)果是什么？抑制有效供給的增加，這個(gè)是我們不愿意看到的，是不是這樣子？我們現(xiàn)在希望房價(jià)降下來，這是現(xiàn)實(shí)，跟我們的預(yù)期已經(jīng)在產(chǎn)生矛盾。住房的問題本質(zhì)上還是一個(gè)實(shí)物的供給問題，物質(zhì)供給的增加是需要一定時(shí)間的，包括蓋房。我們要一棟一棟蓋，一磚一磚壘。這個(gè)過程我們往往表現(xiàn)出急躁情緒，急于求成，這種心態(tài)應(yīng)該注意克服。

現(xiàn)在我們看到地方政府處于非常尷尬的地位。政治任務(wù)的完成也需要物質(zhì)的力量來支撐，地方?jīng)]有這種物質(zhì)力量，那么可能就流于一種口號(hào)。各地的發(fā)展差異非常大，資源稟賦的差異也非常大，面臨房地產(chǎn)市場的矛盾、問題也完全不一樣。所以適當(dāng)增加一些彈性，增加一些差異化，是不是更有利于我們各方面的和諧，更有利于我們房地產(chǎn)健康穩(wěn)定地發(fā)展？

三、調(diào)控房價(jià)過程中行政干預(yù)是不是必要？

楊紅旭：現(xiàn)在我覺得還是第一要抓住房保障，第二調(diào)控商品住宅價(jià)格還是要提高精準(zhǔn)性。我不太主張直接對價(jià)格動(dòng)刀子，不管是一房一價(jià)也好還是凍結(jié)房價(jià)也好，這個(gè)都是跟商品住宅這一塊的市場機(jī)制、市場化改革方向是相悖的。

我覺得不一定什么都是限制的，比如說從去年上半年以來，臺(tái)灣和香港的房價(jià)也上升得過快，香港和臺(tái)灣主要采取了增加交易稅費(fèi)的措施。類似上海和重慶已經(jīng)征房產(chǎn)稅了，房產(chǎn)稅收是用來支援住房保障的。所以我覺得可以抑制甚至打擊投資投機(jī)者，但是不要用管制的手段一刀切。我們可以讓這些富人購房或者炒房的稅收成本來支援保障房建設(shè)，甚至我覺得像長沙的限購也是有點(diǎn)可取之處的，他只限90平方米以下的中小戶型，說大戶型不限，大戶型你想買還可以，無外乎你多交點(diǎn)稅。所以我認(rèn)為還是要兩條腿走路，保障房要大力建，商品房改革是需要過程的，但不易動(dòng)輒直接對房價(jià)進(jìn)行行政干預(yù)和限制，還是要更多地使用經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。

劉澄：我們現(xiàn)在的稅收是買房交的稅少，賣房交的稅反而多。實(shí)際上我覺得應(yīng)該相反，應(yīng)該是買房交重稅，賣房減稅或者低稅，允許它往外賣出，這樣增加供給。現(xiàn)在很多人有房賣不了，賣就要很多稅，干脆捂在手里不賣了，導(dǎo)致市場可供的二手房源大幅下降。所以我們稅收政策應(yīng)該擰過來，同時(shí)應(yīng)該大幅降低流轉(zhuǎn)稅，我們現(xiàn)在這方面稅收過多，流轉(zhuǎn)過程中10%～12%要交給國家，也就是說一棟房正常講一年交八九次房子就沒有了價(jià)值。所以要對房地產(chǎn)的稅收結(jié)構(gòu)做個(gè)根本性的調(diào)轉(zhuǎn)，解決這個(gè)問題。

特殊的時(shí)期殺雞要用牛刀。如果政府沒有威懾，中央也在說，后續(xù)會(huì)出來相關(guān)的政策，我在想相關(guān)政策出臺(tái)之前，還要把現(xiàn)在的政策怎么樣用到位、用到足，發(fā)揮應(yīng)有的威懾作用。既然我說出目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)就是不可動(dòng)搖的，要堅(jiān)決落實(shí)的，隨時(shí)有一個(gè)刀高高懸在上面。每次一出政策都落空以后，實(shí)際上是對老百姓調(diào)高他的預(yù)期，導(dǎo)致激發(fā)更大的投機(jī)。

牛鳳瑞：我過去寫文章提到兩個(gè)觀點(diǎn)，第一，土地財(cái)政不等于土地腐敗，土地財(cái)政是我們實(shí)現(xiàn)社會(huì)再分配的一個(gè)重要工具和杠桿。第二，房價(jià)的背后是復(fù)雜的社會(huì)再分配關(guān)系。怎么解釋這個(gè)問題，其實(shí)房價(jià)的背后隱藏著各種利益關(guān)系，現(xiàn)在我們把房價(jià)本身作為一個(gè)調(diào)控的重點(diǎn)，我認(rèn)為這是一個(gè)費(fèi)力不討好的現(xiàn)象。

是我們?nèi)绾伟阉煤玫膯栴}，而不是取消和取締的問題。實(shí)際上稅也是一種社會(huì)再分配的工具，社會(huì)的任何一種再分配工具都有它針對的對象以及實(shí)行的條件，所以沒有十全十美的政策。一項(xiàng)政策要考慮效應(yīng)，考慮政策執(zhí)行的成本。交易環(huán)節(jié)加稅當(dāng)然有利于我們抑制炒房、投機(jī)，當(dāng)然也阻礙了我們住房資源低成本的流動(dòng)和高效率的配置，那就是看我們將來的決策重點(diǎn)在什么方位。

四、很多城市繼北京之后都在限購，限購好使嗎？

牛鳳瑞：限購只是具有一種短期效應(yīng)，不可能長期限制下去，所以限購政策出臺(tái)后改變了部分人的買房行為，過去可以買，現(xiàn)在不讓你買了，沒有資格買了，短期內(nèi)它改變了這種部分的供求關(guān)系。從長期來看你永遠(yuǎn)限制下去嗎？對消費(fèi)者本身來說，購買的自主權(quán)恐怕不可能無限制地限制下去，所以它是一個(gè)短期的。從長期來看肯定要放開的，特別是剛性需求，早晚要釋放的，這種情況下，我認(rèn)為我們限購具有短期效應(yīng)，但不具有長期的可持續(xù)性。

劉澄：對于限購，我的看法是不能夠真正抑制投機(jī)。現(xiàn)在很多城市都宣布，當(dāng)?shù)厝藘商祝獾厝艘惶住＿^去一個(gè)炒家在北京一口氣可以買20套，現(xiàn)在不一樣，一個(gè)城市買一套，照樣可以買，全國那么多城市買一百套也一樣。完全有可能資金到各地跑了，這是第一個(gè)問題。第二，甚至它也可能通過各種手段鉆限購令的空子。所以限購令本質(zhì)上講不能夠完全把投機(jī)需求給壓住。但是確實(shí)也能過濾一部分，對暫時(shí)的房價(jià)有一定好處。但這個(gè)力度只能加強(qiáng)不能放松，大家都不斷地壓，不斷地壓，最后一棵救命稻草，中央的政策只能堅(jiān)持。買賣雙方在博弈過程中，房價(jià)應(yīng)該明確，不是上漲，房價(jià)不下跌絕不收手。

楊紅旭：對于廣大中西部尤其是中小城市，按GDP或者收入增幅的話問題不大，主要現(xiàn)在問題的焦點(diǎn)在哪里？人們都在看東部城市，尤其東部的四個(gè)一線城市到底該怎么出。因?yàn)槲覀冎罇|部的一線城市和部分的二線城市是這輪房價(jià)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，所以這幾個(gè)城市到底是按照10%左右、還是按照5%左右或者參考CPI等等，是接下來我們很關(guān)注的一點(diǎn)。如果說這幾個(gè)城市出臺(tái)的幅度偏高，或許會(huì)引起中央的不滿意，這是有可能性的。■