房價控制目標三大焦點:居民支付能力為何被忽略?

近日，隨著“國八條”規定的“大限”的臨近，各城市政府陸續公布“新房價格控制目標”，這些目標一經公布就引發了廣泛的爭議。記者梳理發現，這些熱議的話題中“各地發布控制目標為何延緩？”、“控制目標為何變成上漲目標？”、“控制標準中為何缺失居民支付能力？”三大焦點最受關注。

各地公布控制目標為何動作緩慢？

今年1月公布的“新國八條”規定，2011年各城市政府，要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度公布。

雖然部分二三線城市在3月中旬公布了房價調控目標，但北京、上海、廣州、深圳等城市直到距“大限”還有兩三天才公布了今年新建住房價格控制目標。其中，3月28日晚間，上海在四大城市中最先公布今年新建住房價格控制目標，北京、廣州、深圳均在3月29日公布。

住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出臺房價調控目標，為何各地遲遲不肯公布控制目標，而是集中在最后的期限里出臺呢？

業內人士分析，之所以一線城市遲遲不公布年度房價目標，反映出地方政府怕做“出頭鳥”的心態。

房價控制目標為何變上漲目標？

對比已公布城市年度“控制目標”發現，除北京外，沒有一個城市出現“降”字，且絕大多數的房價漲幅都定在10%左右。分析人士認為，調控異化為漲價目標，這在很大程度上助長房價上漲預期。

經濟學博士馬紅漫認為，表面看來，房價增幅與地方經濟增長掛鉤、與居民收入水平正相關符合邏輯。但如今房價絕對水平畸高現象普遍存在，買房已然成為普通百姓不可承受之重，在“遏制房價過快上漲”的調控指揮棒下，各地“限價標準”難免被誤讀為“漲價標準”。應該看到的是，主管部門只有盡早明確將“房價下跌”作為調控目標，市場對房價走勢的預期才可能統一與合理。

廣發證券房地產行業分析師沈愛卿認為，目前各地公布的房價調控目標反映出“地方政府覺得控房價的難度是非常大的”。而目標被指助長房價上漲預期也在一定程度上表明房價不是那么容易降下來。

控制標準中為何缺失居民支付能力？

國務院要求地方政府公布的調控目標，要綜合考慮當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。記者梳理發現，已公布的房價控制目標絕大多數只提及當地GDP增速和人均可支配收入增速，鮮有提及居民住房支付能力。

有分析認為，房價漲幅與當地年度GDP增長或居民人均可支配收入目標掛鉤，既是科學的也是可行的。但也有人指出，對于“望房興嘆”的民眾來說，居民住房支付能力才是最現實的參考標準，如果居民無法承擔目前的房價，那么即便房價增幅控制在GDP增幅以內，人們還是買不起房。

全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海表示，由于一套住房的總體價格要遠大于當地城鎮居民可支配收入，基數不一樣，盡管增幅相同，但購房者要承擔的房價上漲成本要遠大于增加的可支配收入。他舉例稱，如果一個城鎮居民可支配收入3萬元，當年度增幅為10%，則一個購房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例，一套總價100萬元的住房總價可上漲10萬元，兩者相去甚遠。

那么，房價調控目標該如何確定呢？有媒體評論認為，房價調控目標不應掛鉤GDP而應掛鉤國民收入。因為GDP是反映“國富”的指標，而房價支付主體不是國家，而是民眾，因此必須用反映“民富”指標的收入來作為房價調控的目標。

根據“新國八條”，各地地方政府應該在今年一季度前，也就是3月31日之前提出本地今年的房價調控目標。10%的價格上漲空間究竟是“限價標準”還是“漲價標準”？全線限購能否拉住房價飛馳的韁繩？

嘉賓：中國社會科學院城市與發展環境研究所牛鳳瑞研究員

北京科技大學經濟管理學院博士生導師劉澄教授

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭

一、10%的價格上漲空間現象緣何出現？

牛鳳瑞：這種現象出現是正常的。“國八條”要求兩個多月之內各地提出今年的房價控制指標或者控制目標，應該說這個時段是比較短的。這種短時間內的要求現在拿不出手是正常的。再有，目標大體上都是在10%左右，實際上控價變成了漲價的上限，這種現象出現是為什么？特別是一些一線城市還沒有出臺目標。越是一線城市，它所積累的矛盾越尖銳，它影響房價走勢的因素和不可確定性越多，所以它越不好把握。現在地方政府就面臨一個非常尷尬的局面：一方面必須得有一個數，現在就拿不出數來，怎么辦呢？我們把它一個彈性更大的數據拿出來，是不是也是地方一個理性的選擇？

劉澄：我們看各個省市的出臺標準，按照“國八條”的要求，要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定當地的調控目標。從已公布的目標來看，大部分都根據當地的經濟發展目標就是GDP或者人均可支配收入來定。根據各省市大致情況基本上都是在10%左右，基本都把限價目標變成漲價目標了。也就是說在全國各省市已公布的目標中，沒有一個要求房價低于去年，全是要比去年增加多少，這樣難免使老百姓感到失望，限價政策怎么變成漲價政策了，只要漲價不超過多少就可以。

所以在各省已出臺的標準中，普遍需要呼吁第三個標準——居民的住房支付能力。沒有出這個標準，可能一方面理解這個指標到底依據什么來定，可能缺乏合理的指標。我想，這個指標實際上用通貨膨脹指標就很好確定，也就是說最起碼各個省應該明確他的房價不能超過當地的通貨膨脹率，相比之下通貨膨脹率要低于這個數。很多地方政府覺得選擇這個指標是不是給自己人為增加指標，增加壓力了，難以完成。但是我想中央已經明確向全國人民承諾了調控房價的措施，房價更應該有實質性的下降，這樣才能讓人們感覺到關注民生的力度。

楊紅旭：其實從長遠來看這個標準是靠譜的，房價跟GDP、人均收入增幅相匹配我覺得是無可厚非的。但就目前而言，還有那么一些不合理。因為畢竟我們的政府包括很多地方政府也承認了目前房價偏高。偏高的話其實還是相對于居民的支付能力偏高。假如全國各地都是按照增幅收入也好、GDP增幅也好來確定，也就意味著今年很多城市——不敢說全部——很多城市所謂的居民住房支付能力沒有提高。因為房價跟收入水平實際上一起跑。原來偏高的話還是偏高，除非收入的增幅明顯超過了房價增幅，你才會改善住房支付能力。所以這樣的話，我覺得還是有點不合理支付。

另外，很多地區是按照人均可支配收入增幅，這個其實很多都沒有講到底是名義增幅還是實體增幅。全國去年名義人均可支配收入增幅是11.3%，剔除掉通脹因素，只有7.8%。所以說各地一定要搞清楚收入增幅，我覺得應該是剔除掉通脹之后，這樣可能會稍微合理一點。

當然我一直在呼吁引入所謂的房價收入比，我在全國第一次提出來一定要用這個目標。當然這個指標現在比較麻煩，計算可能還有些問題，無論怎么說，房價收入比正好可以比較好地反映出居民支付能力這樣一個最核心的指標。現在這個房價控制指標跟房價真正的走勢我覺得關系不大，跟所謂的一房一價一樣，它沒有涉及到樓市的供應和需求。但是問題是，現在既然有這樣一個房價漲幅的上限，它給民眾的心理預期就變了，本來覺得國八條很厲害可能要降價，但是地方政府這樣一表態之后，人們購房的心理預期變了，認為地方政府都不愿意讓房價降，而是愿意讓房價穩，還是要漲。所以這個購房新預期的變化我覺得挺討厭的。

二、推動房價上漲，供給和需求的矛盾是一個不可回避的問題

牛鳳瑞：我們是想控制房價，結果反倒刺激或者說向反方面走了，這個悖論是怎么出現的？我想應該從政策出臺的初衷來考慮。房價之所以上漲，根本的原因是一個供求關系。它不可能通過一個文件，通過一個政策來改變整個的市場的實際的供求關系。盡管我們某些預期可能改變，但是這種真實的供求關系恐怕要通過實實在在的增加供給，大量的住房的建設來改變。應該說這是一個根本。

但是我們大量的住房的增加恐怕不是短期內能夠完成的，比如說政策出臺以后馬上就能見效，它不是我餓了吃兩個饅頭馬上就飽了，它不是這么簡單的，住房是供給周期，是比較長的。

劉澄：房價確實不是一天能降下來的，既然政府向全國人民做出了莊嚴承諾，應該講也是一個政治任務，必須完成。這關系到國計民生，關系到經濟穩定的問題，所以我想各地政府應該充分理解中央的決心、整個的意義，應該切實把房價降下來。至于10%左右是不是合理，如果想見到實效，應該就凍結房價，確保今年的房價不超過去年。要想完成這個目標，最根本的我想在短時期內應該采用凍結物價的方法，就是應該房地產由政府核定物價，根據房地產開發成本加上合理的利潤核定物價，爭取能把房價控制在一個老百姓能承受的水準，也就是說我們的居民的支付能力承受的水準。

牛鳳瑞：劉教授講的我覺得是一種理想的狀態，它的實際操作的可能性怎么樣，我是持懷疑態度。為什么？比如凍結房價，像其他國家一樣，結果是什么？我們不能凍結住房的建設成本，無論是工資價格還是原材料的價格都不能凍結，凍結了房價等于降低了房價。

我們還有一個通貨膨脹問題，實際等于降低了房價。那么你降低房價的直接結果是什么？抑制有效供給的增加，這個是我們不愿意看到的，是不是這樣子？我們現在希望房價降下來，這是現實，跟我們的預期已經在產生矛盾。住房的問題本質上還是一個實物的供給問題，物質供給的增加是需要一定時間的，包括蓋房。我們要一棟一棟蓋，一磚一磚壘。這個過程我們往往表現出急躁情緒，急于求成，這種心態應該注意克服。

現在我們看到地方政府處于非常尷尬的地位。政治任務的完成也需要物質的力量來支撐，地方沒有這種物質力量，那么可能就流于一種口號。各地的發展差異非常大，資源稟賦的差異也非常大，面臨房地產市場的矛盾、問題也完全不一樣。所以適當增加一些彈性，增加一些差異化，是不是更有利于我們各方面的和諧，更有利于我們房地產健康穩定地發展？

三、調控房價過程中行政干預是不是必要？

楊紅旭：現在我覺得還是第一要抓住房保障，第二調控商品住宅價格還是要提高精準性。我不太主張直接對價格動刀子，不管是一房一價也好還是凍結房價也好，這個都是跟商品住宅這一塊的市場機制、市場化改革方向是相悖的。

我覺得不一定什么都是限制的，比如說從去年上半年以來，臺灣和香港的房價也上升得過快，香港和臺灣主要采取了增加交易稅費的措施。類似上海和重慶已經征房產稅了，房產稅收是用來支援住房保障的。所以我覺得可以抑制甚至打擊投資投機者，但是不要用管制的手段一刀切。我們可以讓這些富人購房或者炒房的稅收成本來支援保障房建設，甚至我覺得像長沙的限購也是有點可取之處的，他只限90平方米以下的中小戶型，說大戶型不限，大戶型你想買還可以，無外乎你多交點稅。所以我認為還是要兩條腿走路，保障房要大力建，商品房改革是需要過程的，但不易動輒直接對房價進行行政干預和限制，還是要更多地使用經濟調控手段。

劉澄：我們現在的稅收是買房交的稅少，賣房交的稅反而多。實際上我覺得應該相反，應該是買房交重稅，賣房減稅或者低稅，允許它往外賣出，這樣增加供給。現在很多人有房賣不了，賣就要很多稅，干脆捂在手里不賣了，導致市場可供的二手房源大幅下降。所以我們稅收政策應該擰過來，同時應該大幅降低流轉稅，我們現在這方面稅收過多，流轉過程中10%～12%要交給國家，也就是說一棟房正常講一年交八九次房子就沒有了價值。所以要對房地產的稅收結構做個根本性的調轉，解決這個問題。

特殊的時期殺雞要用牛刀。如果政府沒有威懾，中央也在說，后續會出來相關的政策，我在想相關政策出臺之前，還要把現在的政策怎么樣用到位、用到足，發揮應有的威懾作用。既然我說出目標，這個目標就是不可動搖的，要堅決落實的，隨時有一個刀高高懸在上面。每次一出政策都落空以后，實際上是對老百姓調高他的預期，導致激發更大的投機。

牛鳳瑞：我過去寫文章提到兩個觀點，第一，土地財政不等于土地腐敗，土地財政是我們實現社會再分配的一個重要工具和杠桿。第二，房價的背后是復雜的社會再分配關系。怎么解釋這個問題，其實房價的背后隱藏著各種利益關系，現在我們把房價本身作為一個調控的重點，我認為這是一個費力不討好的現象。

是我們如何把它用好的問題，而不是取消和取締的問題。實際上稅也是一種社會再分配的工具，社會的任何一種再分配工具都有它針對的對象以及實行的條件，所以沒有十全十美的政策。一項政策要考慮效應，考慮政策執行的成本。交易環節加稅當然有利于我們抑制炒房、投機，當然也阻礙了我們住房資源低成本的流動和高效率的配置，那就是看我們將來的決策重點在什么方位。

四、很多城市繼北京之后都在限購，限購好使嗎？

牛鳳瑞：限購只是具有一種短期效應，不可能長期限制下去，所以限購政策出臺后改變了部分人的買房行為，過去可以買，現在不讓你買了，沒有資格買了，短期內它改變了這種部分的供求關系。從長期來看你永遠限制下去嗎？對消費者本身來說，購買的自主權恐怕不可能無限制地限制下去，所以它是一個短期的。從長期來看肯定要放開的，特別是剛性需求，早晚要釋放的，這種情況下，我認為我們限購具有短期效應，但不具有長期的可持續性。

劉澄：對于限購，我的看法是不能夠真正抑制投機。現在很多城市都宣布，當地人兩套，外地人一套。過去一個炒家在北京一口氣可以買20套，現在不一樣，一個城市買一套，照樣可以買，全國那么多城市買一百套也一樣。完全有可能資金到各地跑了，這是第一個問題。第二，甚至它也可能通過各種手段鉆限購令的空子。所以限購令本質上講不能夠完全把投機需求給壓住。但是確實也能過濾一部分，對暫時的房價有一定好處。但這個力度只能加強不能放松，大家都不斷地壓，不斷地壓，最后一棵救命稻草，中央的政策只能堅持。買賣雙方在博弈過程中，房價應該明確，不是上漲，房價不下跌絕不收手。

楊紅旭：對于廣大中西部尤其是中小城市，按GDP或者收入增幅的話問題不大，主要現在問題的焦點在哪里？人們都在看東部城市，尤其東部的四個一線城市到底該怎么出。因為我們知道東部的一線城市和部分的二線城市是這輪房價調控的重點區域，所以這幾個城市到底是按照10%左右、還是按照5%左右或者參考CPI等等，是接下來我們很關注的一點。如果說這幾個城市出臺的幅度偏高，或許會引起中央的不滿意，這是有可能性的。■