香港地產或遭遇寒流

步入初夏，香港地產界卻迎來一股寒流。不僅短炒客幾近絕跡，長線投資者的入市步伐也開始緩慢，這與港府及香港銀行界的近期舉措有關。

香港樓市近兩年頻創新高，一些樓宇價格頻頻突破了1997年亞洲金融危機之前的高位——這同時也是當年令港人最不堪回首的泡沫爆破價位。為了避免重蹈當年樓市泡沫破裂帶來的震痛，港府及香港銀行界近期開始聯手采取一系列調控措施。

繼去年11月港府強征額外印花稅(SSD)后，今年4月，香港金融管理局(金管局)推出新規，對“準業主”們的金融饑構貸款信息披露提出了更高的要求，要求業主向銀行披露所有的按揭貸款信息，否則可能面被拒絕貸款風險，這在注重保護隱私的香港，尚屬首次。與此同時，香港各家銀行多次上調拆息按揭利率，甚至有傳聞稱，有銀行對第三套房子不再批準貸款。諸多措施多管齊下作用后，香港地產近期出現了膠著狀態。

額外印花稅專打短炒交易

在上述措施中，對短炒最有力的打擊莫過于去年11月中實施的額外印花稅。財政司司長曾俊華于去年11月19日宣布，11月20日之后的短炒(兩年內轉手)買賣交易，在現有最高4.25％的從價印花稅基礎上，還要再交納“額外印花稅”。

該稅分三級稅率：6個月或以內轉售的交易，稅率為轉售交易金額的15％；6個月至12個月之間轉售的征稅10％；12至24個月之間的轉售稅率為5％。原則上買賣雙方有共同法律責任繳付“額外印花稅”，如果其中一方沒有履行責任，稅務局可向另一方追討。

盡管理論上是買賣雙方共同承擔該稅，但賣家通常都會將這部分成本轉嫁給買家，這無異于將樓價一下子高了最多15％，買家自然不愿買賬。于是，市場上的短炒個案此后幾乎絕跡。

一些擔憂后市的炒家在消停了幾個月之后，終于忍受不住了。今年4月中，香港出現了SSD實施以來的首宗虧本短炒個案——有個炒家以190萬港元賣出一個小單位，盡管賬面獲利約25萬元，但扣除SSD及地產中介傭金之后，實際虧損7萬元。若其投資額為首付的3成來看，其虧損比率已經相當驚人。

不過更多的炒家選擇了隱忍!有地產界朋友向筆者透露，其實，SSD之后也有盈利離場的短炒案例，不過SSD使得盈利空間驟減，因此，許多炒家不得不改為長線投資——出租。中原地產研究部聯席董事黃良升跟筆者交膏耐倒是認為目前的現狀才算正常。因為在香港，傳統的投資理念中，買樓出租才是真正的投資。

相反，他認為，像內地那種買了樓空閑在那里，只等升值后倒賣的行為，反而是一種賭博?！按蠹屹€的就是‘我不是最后一個接手的人!…黃良升認為這種市場是很不健康的，這種理念是非常危險的。

不少香港人擔心的是，隨著內地買家越來越多轉戰香港，一些香港的樓盤也可能出現虛高現象。因為內地買家近年來已經成為活躍在香港地產市場上的另一股力量，雖然其占香港整體市場成交量極低，但由于“來勢洶洶”，特別是大量內地投資者移民均選擇香港地產為投資項目，香港政府已經從去年10月開始，暫時將房地產從資本投資者入境計劃下的“投資資產類別”中剔除。值得一提的是，盡管不再被列為投資移民的資產類別之一，但不少內地人仍然愿意來香港買樓，因為看好香港穩定的政策環境以及高租金回報率。近日筆者接到不少內地朋友咨詢港島樓盤，盡管他們認為目前樓價不菲，但仍覺得相比內地的地產市場有“錢”途，打算買來長期收租，并以此作為養老的來源。尤其在如今低息的環境之下，出租不僅能抵供，還有多余的錢進賬。

銀行兩次上調拆息按揭利率

但是，筆者也提醒內地朋友關注利率上升的風險。歷史上，有相當長的時間里，香港的按揭利率高達15％左右。而且目前的超低利率情況是不可維系的，對于銀行來說，現有的低利率是虧本生意。精明的銀行家在擴大市場份額后，遲早會提息。

事實上，自去年底以來，香港各家銀行已經多次上調拆息按揭利率，令買房者的成本上升不少。

拆息按揭利率，Re，“H按”，它是以銀行間同業拆息(HIBOR)為基礎，外加一個浮動區間的按揭利率。這個浮動區間近年曾最低降至0.6％。以當時H1130RJ<足0.1％來計，借款買房的利率還不到0.7％。但從去年11月起，浮動區間已經銀行頻頻被上調，按揭市場占有率第一位的匯豐銀行，近期拆息按揭已經達到H+1.5％。

H按常會有—個上限，即香港銀行提供的“優惠利率”P，減去一個固定值(俗稱“P減利率”)。匯豐銀行的這一上限已經從最優惠時的P-2.95％上升至現在的P-2.65％。

上調借款利率的同時，銀行也減少了現金回贈部分(香港銀行會給貸款客戶一定的現金回贈作為貸款獎賞)，這一比例曾高達貸款額的1％以上，但近幾日匯豐已將回贈下至只乘只0.2％至0.5％。

業界的大動作讓打算買房的人放慢了腳步，許多人擔心香港加息周期自此開始。有市場評論員警告，一旦加息周期開始，利率的增速可能非?？?，極有可能在短短一兩年中就上漲2％，若果如此，供樓者的利息支出屆時將翻一至兩倍。不過筆者相信，對于習慣了5％的按揭利率的內地買家來說，2％的按揭利率仍然不算大數。

不過，筆者倒是認為，上調拆息按揭其實更多程度上是銀行出于增加收入的目的，并不是認為樓市過熱而打算抽身的先兆。過去H+0.65(％的貸款利率根本不夠銀行各項開支，所以銀行才會加息。香港的銀行碰到風險的時候，并不是提升貸款利率，而是直接降低樓宇的估值。

在2008年的金融海嘯期間，銀行家們發現樓市流動性存在風險時，他們就直接降低了樓宇的估值，這也是為什么許多買家明明知道當時的樓價便宜，卻無法得到貸款的原因。

金管局要求申報按揭資料

就筆者從銀行業內人士處了解到，盡管港府有指示收縮房地產貸款，銀行還是有生意就做的。這里從金管局的統計數據也可以看出。2010年，香港銀行業的貸款總額急劇增加了9400億港元，增幅高達29％，而今年前兩月未見放緩，增長率按年化值統計為26％。在貸款驟增之下，去年香港銀行體系的港元貸存比已經從71％升至78％。金管局總裁陳德霖近日已經緊急致函香港銀行界，希望各行在4月底前提交今年剩余月份貸款計劃。

另一方面，金管局罕見地要求買房者提供所有的貸款信息給銀行。有關措施從4月1日起開始實施。各銀行要申報按揭申請人的信息給信貸資料機構，以便其他銀行共享這些資料，嚴防死守信貸風險。顯然，有了這個資料庫的數據，銀行信貸部將會掌握申請人的過往按揭記錄，以評估按揭申請人是否符合資格借貸，并計算其月供上限。這對于那些大胃口的準買家來說是不小的阻嚇。

金管局稱，銀行必須獲得申請人的書面授權才能收集信息，但同時也指出，對于拒絕該項授權的申請人，“建議”銀行否決其貸款申請。

其實在香港，收集個人負債信息并輸入資料庫的做法已實行十多年，但是，過去收集入庫的大多是信貸方面的不良記錄，此次將按揭信息也收集在內還是第一次。由此可見港府狠殺地產泡沫的決心。

不過上述措施能否真正阻止當前飽受通脹之苦的投資者尚屬未知數。有地產界朋友說，現在不僅有內地人來香港買樓，而且有臺灣和日本人人場了。

或許加息這一猛虎到來的時候，香港地產才會真正開始降溫。