下一輪調控還將來襲?

在“國十條”發布一周年之際，縱觀福州樓市，一手房銷量、二手房成交量都急劇萎縮。而3月，福州一手房房價漲幅開始下滑，二手房房價在年內環比首次出現下跌，那么，福州房價是否會延續下行態勢?

去年4月17日，國務院發布“國十條”，由于該項政策遠超市場預期，被稱為“史上最嚴厲調控政策”。而今年4月，在“國十條”發布—周年之際，縱觀福外樓市，一手房銷量、二手房成交量都急劇萎縮。而3月，福州—手房房價漲幅開始下滑，二手房房價在年內環比首次出現下跌，那么，福州房價是否會延續下行態勢?市場持續低迷

據了解，2009年，福州一手房簽約套數4.7萬套，但是2010年全年簽約套數僅為近1.9萬套，同比下滑近六成。“成交量萎縮得比較害”，福建地產專家程凌虛表示，雖然去年房價總體比較堅挺，但是調控政策已讓購房者“望而卻步”。

今年第一季度，福州的一手房月均簽約量1428套，與去年的月均簽約套數，1583套相比，再度下滑。而且，福州城區商品房第一季度簽約銷售套數、面積，同比分別下降5.73％和6，48％。其中，商品住宅網簽套數、面積，同比分別下將2.27％和38.45％。二手房交易量也明顯下降。一季度，城區二手房交易收件、交易面積、交易金額，同比分別下降47.03％、56.75％、47.11％。

“總體上講，成交量在歷史低位徘徊”，程凌虛說，由于市場低迷，部分開發商已經在做促銷活動，想方設法吸引客源，甚至已經準備降價方案。

3月30日，福州市向社會公布了2011年城區新建住房價格控制目標：新建住房價格增幅低于2011年城鎮居民人均可支配收入增長水平，且新出讓的商品住房用地樓面地價保持在2010年的水平。該控價目標的出臺充分表明了政府穩控房價的決心。

不過，有調查顯示，超八成購房者還是選擇持幣觀望，他們認為，目前福州房價已經處于相對高位，而政策執行還需要一段消化期，還是等待下半年的走勢再說。

投資客紛紛退出出住宅市場

面對調控的樓市，各方調低了樓市的升值預期，投資客紛紛離場轉向商業地產。據了解，

“限購”政策使得投資客的比例急速下滑，特別是外地投資客。2010年全年，福州外地居民購房比例為28.01％，而今年一季度，外地居民購房比例下滑為15.94％。

在信貸政策方面，截至目前為止，央行已經在年內連續四次上調存款準備金率和兩次加息。福建資深地產專家輝表示，通常提高—次存款準備金率就會凍結大慨3000億元的流動資金，依照央行相關人士的言論，存款準備金率的理論上限為23％，這意味著央行目前央行還有5次上調空間，將有1.5萬億被凍結。從這樣的估算數據可以看出，開發商和購房者都面臨信貸資金吃緊的壓力。

“正因如此，從去年年底至今，開發商拿地和推盤都明顯謹慎很多，幾乎不輕易出手，就算拍下的地塊也不再是大面積的，推盤量也相應減少，開始精打細算。”江映輝說，首次置業的購房者一般都需要貸款支持，對于他們而言，原本房價已經很高，一旦貸款利率上調，他們更加買不起房；而投資購房者也因為貸款利率的上調而增加了成本，投資收益縮水。

下一輪調控或來襲?

“國十條”實行一年來，無論是中央、省，還是福州市，都密集地出臺了各種調控政策。福州市五城區在一手房限購的基礎上，擴大了二手房限購。“市場反應非常明顯，限購后市場馬上冷卻”，福州雙安房產總經理鄭愛新告訴記者，去年一手房限購后，福州在政策交接期出現了短暫的銷售井噴后，銷量就陷入萎靡。3月份，福州二手房的成交量比去年的月均成交量大約下滑了30％～40％，可以說政策對成交量的打擊是立竿見影的。

“但值得注意的是，房價目前并沒有真正‘降’，還只是個別樓盤的促銷而已，開發商和購房者處于“膠著”狀態。”鄭愛新表示，在市場上看見的不是降房價，而是40個大中城市集中在漲房價，尤其是二三線城市的房價仍然在上漲。

日前，國務院督察組開始在全國檢查樓市，被譽為“史上最大規模的樓市督察行動”，在業內人士看來，督察行動是中央不希望樓市調控效果落空。樓市調控下，成交量已經出現了持續萎縮，雖然福州房價也出現了松動跡象，但是總體上，房價仍比較堅挺。下一階段，福州樓市將何去何從?

江映輝分析，中央下決心調控樓市，后續是否出政策，還要看此次督察組調研的結果。如果中央認為調控未達到預期，很可能出臺更嚴厲的調控政策。而福州樓市成交量在未來的一段時間內，仍將在低位徘徊，房價有可能出現小幅調整。