房地產必須面對的外部風險與流動性緊縮

政府調控政策目標在于穩定房價而非打壓房價。房地產調控政策是否會放松，關鍵看房價走勢。如果房價穩定下來或者小幅下降，調控政策無需加碼甚至略有放松。相反，如果房價繼續快速上揚，政府必然提高調控力度。

基于2010年的整體表現，2011年1月26日“國八條”的出臺也順理成章。與2010年4月的“國十條”和2010年9月的“新國五條”相比，“國八條”調控力度明顯增大，具有透明度更高、執行力度更強的特點。

“國八條”調控下的房地產市場

“國八條”第一條規定，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。此條規定使得各地政府的房地產調控目標透明化。而第七條規定，落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制，使得各地政府的調控效果與其業績掛鉤。兩條政策聯合起來，使得社會可以有效地監督各地政府是否勤勉盡責地執行中央政府的政策，執行力度加強。

信貸方面，關于首套房，政策不變。但是二套房貸首付比例提至60％，利率仍為基準利率的1.1倍。在房地產開發貸款方面，銀監會相關負責人指出，“銀監會對房地產開發貸的監管要求沒有發生任何變化，商業銀行是否會根據風險隋況停貸由商業銀行自主決定”。目前房地產開發商遇到的貸款難問題，主要與今年信貸額度收緊有很大關系，使得銀行方面對放貸項目的審核變得愈加嚴格。信貸方面，銀行信貸的緊縮一旦造成開發商資金鏈條的斷裂，開發商將不得不降價賣房。

保障房方面，政府要求五年內，完成保障房供應3600萬套，2011年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。并要求實施保障房間責制度，對執行不力的地方政府實施問責，與政績掛鉤。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20％，將有力緩解住房壓力。但我們認為保障房體量的增加對中高端的商品房影響不大。因為，國務院總理溫家寶2月27日指出，保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區改造，不能走偏方向。由于保障性住房應當以公租房和廉租房為主，消費主體與商品房基本不同，對中高端的商品房影響不大。而且我們認為隨著保障房體量的增加，房價高所引發的民生問題將日益緩解，利于政府放松調控力度。

土地供應方面，有兩大要點：一是增加土地有效供應，要求今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。二是經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。土地清算和土地款交付方面與之前的“國4條”“國10條”沒有差別。

營業稅的主要變動是由之前的差額征稅專項銷售收入全額征稅。營業稅政策一方面降低了房地產的投資投機屬性，降低了短期需求；另一方面，營業稅也降低了二手房的供給量，降低了存量二手房大規模推出的概率，能夠在一定程度上避免短期崩盤情況的出現。

房地產稅方面，根據現有方案，房產稅稅率較低，征稅范圍較窄，不會對行業基本面產生較大影響。但從長期看，房地產稅作為房地產重大制度改革，必將增加持有成本，降低住宅的持有回報率，削弱住宅的投資品屬性。目前的潛在風險是房產稅征收范圍的擴大和稅率的提高。