限購令下,二手房市場遭遇冰點

樓市調控政策不斷出臺，使得全國房地產市場步入下行通道。地方限購細則“榕十一條”更是讓福州進入了全限時代，市場不斷萎縮，二手房市場更是成交摻淡。

政策的疊加效應以及市場觀望情緒的不斷加劇，是導致成交量下滑的主要因素。

與往年相比，2011年的樓市不同尋常，春節過后市場并未如往年一般日漸復蘇、出現成交量節節攀升的局面。國家調控政策不斷出臺，投資者對于政策的不確定，使得觀望情緒日漸濃厚，市場也漸漸陷入了“冰凍”之中。

全國樓市普降

國家調控的威力日漸顯現，隨著“新國八條”及央行加息、銀行收緊信貸額度等一系列政策疊加出臺的影響，各地樓市成交量開始直線下跌，一線城市的跌幅更是明顯。統計數據顯示：3月7日至13日，北京全市商品房網簽總量為1056套，環比前一周的1244套，下跌了15.11％，與去年同期相比跌幅近37％。

與此同時，全國二手市場的成交量也在同步下降，成交量的下跌甚至在價格上有所顯現。統計數據顯示，3月7日至13日，北京、上海、廣州、深圳等城市二手房掛牌均價出現不同程度的下降，其中廣州降幅明顯，下跌3.22％。北京在“京十五條”后首現量價齊跌。

福州一二手全限

在全國樓市普降的風潮中，福州樓市也無法獨善其身，隨著地方調控細則的出臺，也開始步入了下行通道。

3月2日，福州發布了《福州市人民政府辦公廳貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》，出臺了福外I房地產調控十一條意見(簡稱“榕十一條”)。

“榕十一條”規定，對已擁有一套住房的本市行政區域內戶籍居民家庭、能夠提供在本市行政區域內1年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在五城區內限購—套住房(含新建商品住房和二手住房)。這是在繼去年10月福州出臺政策限購一手房后，再次出手限購二手房。一二手房的同時限購，顯示了政府調控旁手價的離心。

新政出臺的兩周內，福州房地產市場的成交量表現暗淡。據搜狐焦點網數據統計顯示，3月7日至13日，福外險市住宅簽約了320套，成交面積36464.86斫，與前一周相比，成交套數環比下跌38.58％，成交面積環比下跌34.27％。

福外大學房地產研究所所長王阿忠表示：“樓市的成交量在去年的三波調控下已經開始下降，目前福州婁市處于低位震蕩階段，榕十一條是國八條的延續，是地區的實施細則，福州樓市的下調程度，主要還在于地方政府的調控把握。”

二手房成交量趨冷

由于此次“榕十一條”未對一手房市場出臺更為嚴厲的政策，加上一手房的簽約數據相對于市場銷售仍有一定的滯后性，從數據上看，政策對一手房市場的影響暫時沒有明顯顯現，但是二手房的成交量卻因為明確限購而受震嚴重。記者近日走訪了福州一些房產中介后發現，原本交易火爆的二手房市場正在經受重大考驗。不少中介負責人表示限購令的影響巨大，成交量最少的下降了二到三成，最多的下降了五到六成。

雙安房產總經理鄭愛新表示，今年春節之后，二手房成交量相比節前已經開始銳減，加上新政出臺，大品牌中介已經有了20％左右的下滑，而福州二手房市場的總體成交量已經下滑了50～60％。

鄭愛新還表示，此次調控的力度很大，效果明顯。不斷出臺的調控政策造成影響力的不斷疊加，“榕十一條”就成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。房地產市場在經過十年的發展后，目前的房價已經處于高位，百姓買房也更加趨于理性。“目前消費者心理層面的因素占了上風，觀望情緒在不斷加重。”

王阿忠也認為，限購令對投資投機性需求有一定的影響，尤其是對市場中短期的炒客有直接影響。二手房成交量的下跌，并不全是因為限購措施，主要還在于購房者的心理層面，政策的連番出臺，加劇了市場觀望的預期。

限購令何時退出?

目前我國經濟正在逐步復蘇，經濟增長速度也得到了較快發展，但普通民眾的購買力還未得到明顯提高，對于眼下的高房價而言顯得力不從心。業內人士認為，高房價將阻礙我國經濟模式向深層次的轉型，不利于我國向消費型社會過渡，調控政策在短期內不會結束。

住建部政策研究中心副主任王玨林就曾表示，限購令至少在2年內不會放松。而且，如果房價再度出現過快上漲，不排除有“限價”等更嚴厲的儲備政策出臺。

王阿忠認為，樓市調控政策密集出臺，意味著樓市的調控目標尚未達到，因此政策上不會就此放松。從長遠上看，市場的長期發展目標是穩定健康發展，杜絕房價大起大落的情況出現。隨著房產稅等一系列政策的良好落實以及不斷地推廣、深化，銀行信貸方面的有效把控，投柵系性購買行為將得到有效遏制。

“只有當樓市不再是炒作對象和投資品，房價得到合理回歸，市場心態也重歸理性時，限購令才會松動推出。”

鄭愛新也表示，在我國整體經濟還未完全復蘇，普通民眾購買力還未顯著提高的情況下，樓市調控政策還將延續一到兩年的時間。