全限時代,榕城中介面臨洗牌

3月2日，福州“榕十一條”限購細則出爐，加之此前數輪房產調控政策的持續打壓，福外_二手房市場面臨凜冽寒冬，成交量日漸低迷，整個市場成交量比之新政出臺前已下跌了五成左右。成本上升、客戶減少、房源緊縮等窘境都是中介難以承受之重。

買方持幣觀望

“新國八條”于1月26日出臺，從多個方面對房地產市場進行了限制，調控力度空前，其中，個人轉讓住房營業稅政策對二手房市場震動最大。而作為“新國八條”地方細則的“榕十一條”依然延續了這項政策，明確規定了對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，加強存量房交易稅收征管工作。

福州江厝路一家房產中介的門店經理為本刊記者算了一筆賬，如果在三年前在五區購買了一套普通商品住房，總價為100萬元，現在要以150萬元的價格賣出，若以原來征收差額營業稅計算，就是50萬元的5.5％，即2.75萬元，若以全額征收營業稅來計算，則要付出8.25萬元，稅費增加了5萬多。

上述門店經理表示，“‘新國八條’將營業稅由過去按差額征收改為按全額征收，讓不足5年的房子轉讓稅負增加不少，很多原本有意愿購買二手房的客戶選擇了繼續觀望。”

在采訪中，一些中介的置業顧問還對記者表示，對于貸款購買第二套住房的購房者，不低于60％的首付款、不低于基準利率1.1倍的貸款利率，讓不少購房者倍感購房壓力。此外，銀行收緊信貸也在制約著市場交易的進行，一些銀行因為沒有足夠的貸款額度，拒絕批準按揭貸款，也讓中介流失了不少客戶。

準備在省直附近購買一套二手房的小陳對記者表示，他從去年開始就已經在為買房做準備，但是房階眙終沒有回調的跡象，這鍘艮購令又提高了稅費標準，合適的房子就更難找了，反正已經等了—年多，不如再等等看這次新政是否能讓房價有昕回調，也許后面還能買到更合適的。

福州大學房地產研究所所長王阿忠表示：“當前的購房成本在提高，利息也在提高，差異化的信貸政策，也打消了部分購房者的購房計劃。”

雙安房產總經理鄭愛新也認為，目前市場觀望情緒在加重，但剛性需求并沒有減少，現階段市場供求相對平衡，而樓市成交量的下跌，讓不少購房者選擇了觀望。

購房成本的上升，以及對后市的期盼讓許多購房者樂于坐壁上觀，這也進一步拉低了市場的成交量，讓中介的日子更加難挨。

賣方捂房惜售

然而中介的困境不單來源于買房者的觀望，房源作為二手房中介生存的根本，房東的惜售情緒無疑讓中介雪上加霜。

新政出臺后，福州不少二手房房東認為，目前樓市在調控措施的壓制下，房價已經很難再有大的漲幅，即使賣出也無法取得預期中的收益，讓部分房東產生了惜售心理，選擇捂房溯望。

此外，限購措施也讓不少房東失去了再買房的資格，也導致了市場上房源的緊缺。福州華屏路一家房產中介門店的負責人告訴記者，原本有不少房東想賣掉舊房換一套新房，但在限購令之下，即使賣了不能再購買其它房產，最后只能選擇將房子留下。

中介行業深人洗牌

記者在走訪中發現，原先在福飛南路上有一家名為豐華房產的小中介，年前還在營業，但近日卻大門緊閉貼出了招租的告示。鄭愛新表示，“由于此次政策調控的力度相當大，效果也十分明顯，不少小中介已經開始關門。”

據了解，房產中介屬于勞動密集型服務業，經紀人數量和門店數量的多少直接影響著市場占有率的比例，但是在購房者陷入觀望，成交量大跌的情況下，一些小中介的利潤已經無法與經營成本相抵。

業內人士分析，小中介資金有限，抗壓能力弱，在市場遇冷的情況下會很快撤資退出。即將施行的《房地產經紀管理辦法》對于中介經營也有了更嚴格的規定，這也將導致很多不符合要求的小中介關門退市。

相比小中介的淘汰出局，承壓能力較強的大型中介也面臨著類似的困局，面對可能來臨的行業大洗牌，大型中介表示將不斷“苦練內功”，增強自身實力，在度過“寒冬”后趁勢而起，在越發規范的市場環境中表現卓越。

鄭愛新表示：“品牌中介在前期已經積累了一定的資金與經驗，規模越大的過冬能力就越強。有實力的企業在未來會有更好的機會，可以搶占更多的市場份額，而客戶也將更加傾向于選擇品牌公司。”

可以預見，隨著政策調控和行業管理不斷加強，未來房地產中介將從粗放型向集約型轉變，向規范化、規模化、品牌化發展。