香港樓市價量異動反思

香港樓市一直是港人的另類投資重要陣地，同時也被視為內地富人閑資的好去處，不僅因為香港房地產市場較成熟、規范，還因為租金回報率較大陸為高。尤其在中國政府采取種種調控樓市的政策之后，一些內地富人更是瞄準了香港市場。但是，最近香港的樓市出現了價格平行、成交量下跌的態勢。這或許需要引起投資者的關注。

香港各大銀行在去年底已經開始哨然提息的步伐，但這一趨勢到今年3月進一步明顯。特別是3月11日，匯豐和中銀香港兩大銀行齊齊上調了同業拆息按揭的利率，隨后其他家銀行紛紛將按揭利率上調了0.1—0.3％不等。

這些措施出臺后，香港的二手房地產交投顯著下跌，有些大型屋苑甚至出現了零成交的情況。不少評論員認為，維持了兩年多的低息時代可能就快完結，而香港樓市可能會走進下降區間。但筆者認為，上調貸款利率只是香港樓市稍有收斂的原因之一，背后的真正原因可能是房價已經接近港人的心理預期上限，但是否此后樓市將步入下跌區間，筆者認為需要進一步謹慎判斷。

低息拉客時代的結束

談到此次按揭利率的上調，需要先簡單介紹一下香港銀行提供的按揭利率組成。現階段，在香港貸款買樓，銀行通常有兩種利率供客戶選擇。一個是以銀行間同業拆息(HIBOR)為基礎，外加一個幅(區間為0.65～1％)的按揭利率，俗稱“H按”。該方案同時設一個上限，—般是香港銀行提供的優惠利率(P，目前各家銀行在5％～5.25％左右)減去一個固定值(在2—3％之間)，俗稱“P減利率”。“H按”是香港銀行為吸引客戶買樓而推出的。而此番銀行上調的利率，正是“H按”中的自由升幅部分。

香港銀行實施的另外一個貸款利率就是“P減利率”。如果客戶直接選用該利率，則會比“H按”的上限優惠一些。例如，如果“H按”中設計的上限為P～2.9％的話，直接選擇以“P減利率”還款的利率可能只要p-2.95％，甚至更低。

過去兩年一直處于氐息時期，許多貸款者都選擇了“H按”，因此，此次上調利率會對打算以“H按”利率借貸的新客戶造成一定影響。但是，實際影響仍然不大，以貸款額200萬元(港元，下同)計，每個月利息部分的增加不過幾百元。

若以貸款2007萬元30年期，以香港調高之后的H+0.9％按揭利率來計算，每個月按揭還款額約為7000元，但其中每月利息部分仍然還不到2000元——而2000元在全香港連一個單間都租不到的!更不用說整套公寓——港島區兩室一廳帶電梯的公寓至少也要在7000港元以上。

對比一下還會發現，盡管近期銀行紛紛上調了“H磚安”中的附加值部分，但“H按”仍然比傳統的“P減利率”優惠不少。簡言之，盡管H按已經提升，但是仍然是不錯的選擇。筆者的一個朋友曾經在2009年期間錯誤地選擇了“P減利率”而不是“H按”，結果每個月利息部分多付了近4000元。按貸款200萬元計，首10個月的利息就累計多付了3萬多元。

銀行低息時代的結束，是不是降價潮的開始?這一點倒是需要令人關注。

有人會問，此次銀行調高“H按”是否因為看到了香港樓市出現了泡沫，為了控制風險所采取的措施?其實不然，按照香港銀行一貫的做法，果若打算降低風險的話，通常會直接收緊貸款，例如降低標的物估值，或提高首付比例等——2008年金融海嘯之后便是這么做的——而不是微幅提升利率。

所以筆者認為，此次銀行上調“H按”主要還是出于自身利益的商業考慮。要理解這個背景或許需要進一步追溯大概兩年前，當時為了爭奪房貸市場占有率，香港大型銀行，如匯豐等首先宣布實施低息政策以吸引客戶。當時的“H按”利率甚至低到Hibor+0.6％以下。隨后，其他銀行紛紛效仿。但低息搶客的結果是，這些銀行在過去兩年多的時間里，在住房貸款這部分業務中都虧了本，因為如此之低的利息收入根本無法承擔運營、行政等成本。

此番價格戰持續了兩年多，而當初發起這場戰役的一些大銀行也達到了目的。據稱匯豐銀行的市占率現在已經達到了全港第一位。而現在也是該“收復失地”的時候了。說白了，成功搶到了客源的各家銀行，現在開始從中賺錢了。

二手市場賣方依舊強勢

對于準備入場的朋友來說，更直接的問題是，現在是進入香港房市的好時機嗎?很遺憾，這的問題的答案是因人而異的，你去問任何投資顧問都不會有明確劃一的答案。筆者在此僅能稍提供一些分析。

我們應該看到，香港的房地產交投的確下跌，價格有下調的空間，但是另一方面，也要留意到，賣方的價格依舊堅挺。在香港政府去年連續多次打壓炒風之后，香港樓市的確有所收斂。尤其是去年11月19日額外印花稅措施出臺之后，市場上幾乎再看不到短炒案例。但是，樓價未有像許多人期望的那樣大跌。一些傳統高素質樓盤的放盤價依然不為所動，賣方信心十足。

盡管香港媒體最近也報道了不少賣家減價離場的例子，但筆者仔細分析后發現，這些賣家原先的叫價便過于進取，有的比市價高出30％，這樣的價格即使回調5％，仍然高于市價。此外，許多減價案例中涉及的樓盤大多位于天水圍、屯門、粉嶺等相對較偏的地段；而寧愿損手離場的賣家一般都是在這些地區手持數個物業的投資者。

賣方信心仍足的另一例子是近期的放盤量比正常時期大大減少，而且一些較好的房源之議價空間仍然很小。一位在香港樓市小有投資的朋友近期閑聊時說，地產中介接到他電話的第一句通常是“你的房子賣不賣啊?”如果聽到這位仁兄說打算再買樓，中介立刻愁上眉梢說“沒盤啊!(這一區)市場上總共就幾個放盤，而房子的綜合質量都不高，叫價還特別貴。”

所以對于短炒者來說，目前肯定是不合適入場的，且不說短炒會面臨高達15％的特別印花稅，僅從房源來看，都不一定能撈到優質盤。

和內地房地產市場存在信息不對稱不同，香港資訊發達，樓市有一個重要規律，在市場向下走時，很難買到好房子，因為除非是急需用錢，否則這些好房子的業主極少在這個時候拿出來賣，市況轉差時，業主大多會選擇捂盤或是轉賣為租。

在港島東的太古城附近，地產中介介紹說，近期市場上好房源非常稀缺，一些好房源一掛出來便被長期投資者搶走了。在這個‘買平(便宜)過租’的時期，繁華地段的房子還是值得投資的!

香港業主買物業有兩種考慮，一是轉手賺差價(短炒)，二是出租(長期投資者)。從市場投資者比例來看，后者更是普遍，同時被視為更健康的投資之道。但這也造成不同素質的房源價格差異甚大一一在一些租務不是特別繁榮的地段買樓存在一個風險，即一旦利率上調，或者市價出現大幅波動，而租金收入又不理想的時候，哪怕是虧本投資者也不得不忍痛割肉，但這一現象就較少出現在租務良好的地段樓盤。

所以是否要入場，大家首先要看自己的投資目的以及“彈藥”而定。但基本來說，如果你是自助買家或是長期投資者，資金不多又對房子素質有較高要求，在現在按揭利率遠低于租金的情況下，依然可以考慮入市。但是，在選擇購買什么樣的房子時要特別慎重：首先，要選擇容易出手的地段和樓盤，以便日后打算轉手離場時容易被承接，而且作為長期投資標的來說，此類房子的租金回報率也要更高一些。在同檔次房源中盡量選擇優質盤，因為無論何時“好貨”總是更搶手。

其次，最好選擇總價稍低的房子，因為時下宏觀經濟以及金融市場走勢仍不明朗，即使樓價大跌，損失的絕對金額也相對較小。最后，還要認真判斷一下，樓價是否存在大幅下跌的可能，以及這種下跌是否會給自己帶來無法承受的沖擊。

不可否認，香港樓市已經升到了一個相當的高位，港島區近期的均價已經升穿1997年的峰值。由于價位高，故成交量趕不上價格，所以才出現了近期價格未跌但成交量下跌的情況。事實上，香港樓市在過去短短三個月已經急升了近一成，但筆者認為尚未形成泡沫。根據香港政府的統計，如今的還款額占收入比仍處于45％的健康水平之下。

想等著看到香港樓價出現大幅下跌的投資者，今年或許未必會等到理想的價位——一個重要的變化是，香港今年以來出現了普遍的漲薪潮，平均員工增幅高達5～10％，一些較資深的職員加薪更高達30％，不排除港人的工資水平被進一步提高之后，高房價可能被進一步接受。

有人可能會反駁說，日本地震后，香港不少日本投資者拋售房產，令香港地產價格出現了調整；這的確是事實，但我們也不要忘記了，日本央行正乘地震之機，

“名正言順”地往市場上注資，從3月14日至3月17日，短短四天已經注資51.8萬億日元——這筆資金已經遠遠超過日本災后重建的需要，誰能保證這筆流動性不會在全球資本市場掀起新一輪的海嘯?