以房養(yǎng)老:一種新型的養(yǎng)老模式

摘 要：伴隨我國日益加速的人口老齡化現(xiàn)狀，現(xiàn)有的社會養(yǎng)老模式還不能有效地解決我國的養(yǎng)老問題。在我國推行\(zhòng)"以房養(yǎng)老\"政策，是對現(xiàn)有養(yǎng)老方式的有力補充，為國家、社會和家庭解決養(yǎng)老保障問題開拓一條有益可行的道路。近幾年，根據(jù)我國國情，政府和商業(yè)部門也在逐步探索和實踐。而這一政策的制定和實行面臨很多不確定性因素，需要進一步更正和完善。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；養(yǎng)老金；房產(chǎn)貸款；模式

中圖分類號：C913.6 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）36-0070-02

一、“以房養(yǎng)老”提出的時代背景

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。自北京首次提出以來，以房養(yǎng)老概念迅即成為全民的焦點，同時也爭議不斷。目前全國已有部分城市開始直面爭議，大膽探索。近日，山東省提出年底前開始試水以房養(yǎng)老，而沈陽則借鑒香港經(jīng)驗，為明年登陸作準備。

（一）中國目前正在處于人口結(jié)構(gòu)深刻轉(zhuǎn)型時期，人口老齡化問題嚴重，探索多渠道適合國情的社會化養(yǎng)老模式成為業(yè)內(nèi)外人士共識。

第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%。同第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口比重上升1.91個百分點。老年人比例顯著提高。中國目前有60歲以上老人1.78億，其中失能和半失能老人約3 171萬人，大中城市空巢家庭達70%。在可預(yù)見的未來幾十年中，我國社會將需要承擔沉重的養(yǎng)老壓力。養(yǎng)老是一個社會問題，即使今天的美國、歐洲、日本等發(fā)達國家，其絞盡腦汁疲于應(yīng)對，仍不堪重負。中國數(shù)億人口的養(yǎng)老，需要的是天文數(shù)字級的財富，對于尚不富裕的中國，顯然是心有余而力不足。在公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下， “以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補充。對于很多剛剛有了房屋產(chǎn)權(quán)的人而言，以房養(yǎng)老是一個新鮮的命題。畢竟，畢生為房所累，到了老年，房子若能反哺養(yǎng)老，也算是一種不錯的回報。以房養(yǎng)老如能推行，國家也能減輕相當一部分負擔，優(yōu)化調(diào)配有限的資源解決其他人的養(yǎng)老問題。

（二）“以房養(yǎng)老”實質(zhì)是老年人將自己產(chǎn)權(quán)名下的住宅實物資產(chǎn)通過市場交易的途徑分步分期或者一步到位地置換為養(yǎng)老經(jīng)濟資產(chǎn)以滿足老年經(jīng)濟所需的養(yǎng)老方式。在相當長一段歷史時期內(nèi)，戶籍壁壘形成了嚴重的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，我國多數(shù)職工享受“低工資、高福利”政策，住房問題得到一定程度解決，城市家庭普遍擁有至少一套房屋，隨著房改的推進，房屋成為居民家庭最大資產(chǎn)。一般來說，晚年養(yǎng)老資源不外乎兒女、金錢和房子三種。而時下，單靠社會養(yǎng)老金已很難滿足老人退休后的高質(zhì)量生活，“421”家庭結(jié)構(gòu)下單靠兒女贍養(yǎng)也越來越不現(xiàn)實，因此，用房產(chǎn)擔當養(yǎng)老重任，部分取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，意義重大且積極。

（三）最近三十年，我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，城市化、工業(yè)化大步前進，老齡化問題日益突出。不少老年人追求生活品質(zhì)，更愿依靠自身力量改變老年生活狀況。一些空巢老人雖有獨立住房，但因子女不在身邊，很難獲得日常生活照料。來自中國老齡科學研究中心數(shù)據(jù)表明，目前城市老年人空巢家庭戶達56.8%，一位老年人獨居家庭占比為23.4%，部分高齡失能半失能老人需要獲得更多專業(yè)照料服務(wù)，而他們收入很難支付其服務(wù)需求，有通過盤活住房，保障自身養(yǎng)老愿望。不過這種方式并非適合所有老年人。“以房養(yǎng)老”是老年人將自有不動產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)，為增加或補充自己的養(yǎng)老資金的一種養(yǎng)老選擇，這種選擇更多體現(xiàn)在城市老人身上。他認為，由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)及地域差異，農(nóng)村地區(qū)在相當長時間內(nèi)仍是輔助型“土地養(yǎng)老”，難以實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。根據(jù)2000年、2006年和2010年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國擁有自主產(chǎn)權(quán)住房的城市老年人分別為67.6%、75.3%和79.2%。總體看，城市老年人將是“以房養(yǎng)老”模式收益主體。

二、“以房養(yǎng)老”面臨的困境

（一）相關(guān)法律和政策配套環(huán)境尚不成熟。法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的“以房養(yǎng)老”就很難推行。“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構(gòu)等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。 “以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結(jié)果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

（二）養(yǎng)老觀念陳舊。“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經(jīng)濟還不怎么發(fā)達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。 “以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。

（三）養(yǎng)老機構(gòu)不完善。目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善。好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)不完善是一個現(xiàn)實問題。現(xiàn)在，我國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%。

（四）金融機構(gòu)猶豫不決。“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔心房價下行是主要原因。這項工作的難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

（五）70年產(chǎn)權(quán)制約市場。我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

（六）適用人群范圍小。“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居住；第三，老人的經(jīng)濟狀況適中。按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但這類老人也擔心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況。

三、國外“以房養(yǎng)老”的相關(guān)作法

（一）美國模式：美國政府和一些金融機構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，已有20多年的經(jīng)驗。發(fā)放對象為62歲以上的老年人，放貸原則為住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；預(yù)期住房價值的增值越高可貸款數(shù)額越高；年紀大的住戶可貸款數(shù)額高；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低。有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款。二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構(gòu)辦理，發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶同享住房增值收益。

（二）加拿大模式：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

（三）新加坡模式：有三種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二種，對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產(chǎn)品來獲得收益。第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資，大致相當于我國的經(jīng)濟適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。

四、“以房養(yǎng)老”的前景

“以房養(yǎng)老”概念自北京首次提出以來，各地紛紛響應(yīng)，足見其契合了大家共同的需求和心聲。對于時下各方爭議的產(chǎn)權(quán)、觀念、風險等問題，本文認為，新生事物總會有問題和不足，除非有人去努力探索和改變，大部分問題不會自己解決。目前我國“以房養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始進入實踐階段，出現(xiàn)“機構(gòu)養(yǎng)老”、“居家養(yǎng)老”和壽險公司的“以房養(yǎng)老”模式，彌補了保險體系的一大缺口。隨著老齡化社會的到來和家庭結(jié)構(gòu)的變化，作為一種補充性的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關(guān)注，房屋在承擔居住功能的同時還肩負起養(yǎng)老的功能，人們投資房產(chǎn)相當于在為未來的養(yǎng)老作儲備。

“以房養(yǎng)老”是現(xiàn)實需要，也是大勢所趨。畢竟讓為這個社會貢獻了一生的老人們，守著房子，老無所依，孤老終生，是一部分人的不幸，也是另一部分人的無能。

參考文獻：

[1]史長俊.以房養(yǎng)老:逆向年金抵押貸款[J].中國金融，2011，（10）.

[2]袁璟.“以房養(yǎng)老”模式推行障礙及對策[J].人民論壇，2011，(20).

（責任編輯/范秀利）