房市嚴(yán)厲調(diào)控這一年

中國(guó)房地產(chǎn)商由于過(guò)度偏好投機(jī)，輕視宏觀戰(zhàn)略預(yù)測(cè)，忽視社會(huì)公眾意見(jiàn)，10年來(lái)的好日子快走到盡頭，將會(huì)有不少房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)泡沫破滅的懲罰，在未來(lái)的一年破產(chǎn)倒閉。

號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，說(shuō)話間已持續(xù)一年有余。效果如何?

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)信息可知：

1、新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：

(1)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)。與7月份相比，8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4％，漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。

(2)8月份，70個(gè)大中城市中，同比漲幅回落的城市有40個(gè)，比7月份增加了14個(gè)。同比漲幅在5.0％以內(nèi)的城市有45個(gè)。

2、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況：

(1)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有26個(gè)，持平的城市有17個(gè)。與7月份相比，8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了9個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)0.7％，漲幅在0.5％以內(nèi)的城市有25個(gè)。

(2)與去年同月比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，比7月份增加了一個(gè)。同比漲幅回落的城市有34個(gè)，比7月份增加了6個(gè)。8月份，同比漲幅在50％以內(nèi)的城市有49個(gè)。

由此可見(jiàn)，今年房市的漲幅被控制在5％以內(nèi)了，發(fā)展的趨勢(shì)正在朝著調(diào)控的目標(biāo)演變，一向堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)出微妙的變化。

這一年多來(lái)，市場(chǎng)和行政雙重調(diào)控并行，包括限貸政策、限購(gòu)政策、限價(jià)政策和保障房政策等多種調(diào)控手段在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控一次次加壓，傳遞出政策長(zhǎng)期性的信號(hào)，政策的嚴(yán)格執(zhí)行和效果鞏固顯得更加堅(jiān)定不移。無(wú)論是調(diào)控政策本身，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及購(gòu)房者階層等要素，都在發(fā)生著持續(xù)不斷的深度調(diào)整。

資金鏈方面：2010年調(diào)控以來(lái)，銀根收緊，房地產(chǎn)的企業(yè)信貸和個(gè)人房貸都急劇緊縮，股市融資也停頓下來(lái)。2011年以來(lái)，房地產(chǎn)商把最后的希望寄托在房地產(chǎn)信托上，但這條路也越走越窄，即將難以前行。房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)。近日媒體報(bào)道，有開(kāi)發(fā)商在江蘇的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目遭遇兌付困難，由于工期延長(zhǎng)等因素造成房屋銷售推遲，加之限購(gòu)令的影響，使得銷售回款異常艱難，開(kāi)發(fā)商資金鏈瀕臨斷裂。上周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品延續(xù)冷淡趨勢(shì)，僅發(fā)行6款產(chǎn)品，擬募集資金10.9億元，占比14.02％，融資規(guī)模及占比大幅下降。上半年，房地產(chǎn)信托的平均收益率為9.81％，相對(duì)于2010年全年房地產(chǎn)信托8.92％的平均年收益率，增長(zhǎng)了10％。在宏觀調(diào)控不斷深入且政策效果逐漸顯現(xiàn)的情況下，地產(chǎn)商從銀行獲取貸款更加困難，就只能走民間融資的路子，但民間商會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的借貸利率已經(jīng)上升到30％～40％，這意味著2年半到3年多，房地商的本金都會(huì)被耗光。這條路顯然風(fēng)險(xiǎn)更大，是條死路。

需求方面：一是限購(gòu)令限制了相當(dāng)多炒房者的炒房需求，使房產(chǎn)逐步退出投資領(lǐng)域，回歸消費(fèi)品市場(chǎng)。房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的策略是“東邊日出西邊雨”，一線沿海城市已竭澤而漁，就轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，炒熱這些地方的樓市，通過(guò)預(yù)售購(gòu)房款形式獲得流動(dòng)資金，維持一線城市的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。今年上半年，二三線城市樓價(jià)繼續(xù)上漲，讓房企看到了一絲生機(jī)。不料，7月18日宏觀調(diào)控的巨手開(kāi)始移向這個(gè)漏洞，宣布二三線城市的“限購(gòu)令”名單不久出爐。這與國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議此前強(qiáng)調(diào)要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三線城市也要執(zhí)行限購(gòu)政策決定幾乎同步。二是保障房的建設(shè)使得符合政策的需求者退出了商品房市場(chǎng)。“十二五”期間要建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，規(guī)模相當(dāng)大。全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋要達(dá)到20％，現(xiàn)在是7％左右，這意味著未來(lái)幾年要有比現(xiàn)在翻兩倍的人口住進(jìn)保障房。今年保障房的竣工任務(wù)可達(dá)到600萬(wàn)套，而去年商品房總的銷售套數(shù)大約也是600萬(wàn)套，這樣保障房的套數(shù)大約占到整個(gè)市場(chǎng)的一半。三是中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)正在步入成熟的穩(wěn)定階段。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在戶均住房套數(shù)接近1.1之前，住房存量將保持較快增長(zhǎng)，戶均住房套數(shù)接近1.1左右，住宅市場(chǎng)將進(jìn)入成熟穩(wěn)定階段。據(jù)REICO工作室初步估計(jì)，中國(guó)目前基本上處于戶均住房套數(shù)在1左右，擺脫了城鎮(zhèn)住房短缺狀態(tài)。但戶均住房套數(shù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的極不穩(wěn)定的指標(biāo)，城鎮(zhèn)化的速度會(huì)對(duì)其有著明顯的影響。四是消費(fèi)者對(duì)于調(diào)控的信心進(jìn)一步增強(qiáng)。購(gòu)房者對(duì)房市降價(jià)的預(yù)期促使觀望心理增重，持幣等待，成了不少購(gòu)房者的選擇。市場(chǎng)需求的動(dòng)力開(kāi)始減弱。

市場(chǎng)方面：一是存貨壓力快速上升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2011年6月底，京滬廣深四大城市的可售面積為1356.55萬(wàn)平方米、782.91萬(wàn)平方米、379.34萬(wàn)平方米和336.05萬(wàn)平方米；按照周平均成交量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫(kù)存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月。二是期房成交同比下跌。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，9月5日～9月11日，當(dāng)期監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，19個(gè)城市樓市成交量同比下降，11個(gè)城市成交量跌幅在30％以上。三是部分城市部分樓盤售價(jià)下跌。盡管作為中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)龍頭的萬(wàn)科一直回避降價(jià)問(wèn)題，但銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科銷售均價(jià)下降已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。9月5日，杭州下沙板塊保利一個(gè)樓盤號(hào)稱單價(jià)最高減4000元／平方米，降價(jià)后起價(jià)只有7280元／平方米，而均價(jià)則為8900元／平方米。同樣位于下沙的世貿(mào)房產(chǎn)的一個(gè)樓盤比9月3日11500元／平方米的均價(jià)整整降了3000元，降幅超過(guò)了26％。沒(méi)有賣不動(dòng)的房子，只有賣不動(dòng)的價(jià)格，直接降價(jià)，變相降價(jià)，以價(jià)推量在部分城市已經(jīng)上演。四是多城市一二手房均價(jià)倒掛。包括京滬廣深等一線城市在內(nèi)的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價(jià)倒掛現(xiàn)象。一向被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一二手房?jī)r(jià)格倒掛早在今年1月份就開(kāi)始出現(xiàn)，到5至6月份時(shí)的價(jià)格差最大時(shí)每平方米相差近萬(wàn)元。8月份北京13宗純新樓盤項(xiàng)目中，除5宗未公布定價(jià)外，其余項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10％～15％之間。上海一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。廣州一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象更為明顯，其中增城片區(qū)的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，比上一組團(tuán)便宜1000多元。此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無(wú)錫等多個(gè)樓市重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市，下半年以來(lái)都紛紛不同程度的出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。這種曾在2008年全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)的新舊房?jī)r(jià)格背離現(xiàn)象，在2011年下半年大有重演之勢(shì)。而一二手房?jī)r(jià)格倒掛，往往是市場(chǎng)整體回調(diào)的先期預(yù)兆。

中國(guó)房地產(chǎn)的變化趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯。中國(guó)社科院8月公布的調(diào)查顯示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)度，目前閑置房屋達(dá)6450萬(wàn)套，所造成的泡沫占房地產(chǎn)產(chǎn)值的30％。

而嚴(yán)厲的調(diào)控必將堅(jiān)持進(jìn)行下去。2011年7月20日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)，劉明康主席要求，銀行金融機(jī)構(gòu)審慎開(kāi)展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，密切關(guān)注二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2011年7月22日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議指出：“要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖，方向不改變，力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。”

現(xiàn)在，基本可以判定，中國(guó)房地產(chǎn)商由于過(guò)度偏好投機(jī)，輕視宏觀戰(zhàn)略預(yù)測(cè)，忽視社會(huì)公眾意見(jiàn)，10年來(lái)的好日子快走到盡頭，將會(huì)有不少房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)泡沫破滅的懲罰，在未來(lái)的一年破產(chǎn)倒閉。