售后返租 地產商畫出的好大一張“餅”

售后返租隱藏著高風險，首先是開發商經營不善而導致租金斷裂的風險。也可能鋪位一直處于閑置狀態，開發商獲取的利潤逐月減少，其向投資者支付的租金也可能隨時中斷。

樓市調控，讓不少房產投資者把目光轉向商業地產。隨著一些大型商業地產的投入銷售，不少投資者更是看好購買商鋪。不過，投資商畫的“餅”雖好，實際操作中卻暗藏很大的風險，各種招商方式層出不窮。

返租租金只能值過銀行貸款利息

何謂售后返租?就是開發商將其開發的商業項目分割成小塊產權后，出售給中小業主，同時與之簽訂返租合同，承諾在一定期限內，由開發商付給小業主固定租金，而開發商獲得經營權。

洪先生前年投資購置了一處黃金地段商鋪，他當初正是看中了該商鋪售后返租模式，覺得不用費神，有利可圖。開發商承諾，投資者將商鋪返租6年，返租租金不僅可抵充部分首付款，返租期內每年還能坐收部分租金。今年年初，該商業地產竣工交付，洪先生和開發商的返租協議正式生效，開發商將第一年約1萬元的返租金付給洪先生。

“這點返租租金，只能值過銀行貸款利息?！焙橄壬杏X收益率比預期的要低，有點后悔當初的投資選擇。

省了心賠了錢

“返租的方式其實很早前就出現了?！睒I內人士認為，在國內多個城市，這種售后返租模式曾被廣泛運用在商業地產的營銷上。

不用費心費神就能坐收回報，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對返租的認識上，投資者和開發商也達成默契：認為由開發商統一返租，然后整體招商，更能快捷地起到隆市作用，從而提升商鋪價值。

其實，這種形式說穿了，更像發行企業的信用債券，一旦開發商不顧信用，投資者也只能接受“虧本”現實。廣州一處商業地產項目，曾以“買鋪返租5年、小業主每年可坐收租金12％”的高額返租方式，實現了7億多港元銷售，6樓商鋪幾乎全部售罄。但小業主們在收到3個月的返租回報后，該項目因資金鏈斷裂而成爛尾樓，返租租約成一紙空文。

表面穩回報后的高風險

俗話說“一鋪養三代”，一直以來，選擇商鋪都是不少人的投資渠道之一，尤其在目前嚴厲的樓市調控背景下，不少人轉而把錢投向商鋪。但是，打著“高額返租”幌子的商業地產，真能讓投資客輕松地早澇保收嗎?

有關人士認為，售后返租的穩回報隱藏著高風險。首先是開發商經營不善而導致租金斷裂的風險。“高額返租”一般由投資客先支付大部分商鋪的購買款，再由發展商從收取的款項中，每月或每年提取一定比例金額作為租金返還。對投資客而言，表面上就算鋪位不能順利出租，也有較穩定甚至逐年提高的租金，但若鋪位一直處于閑置狀態，開發商獲取的利潤逐月減少，其向投資者支付的租金也可能隨時中斷。

另外，高租金回報透支升值空間?！案哳~返租”具有巨大市場風險。按照一般投資規律，商鋪投資回報應比目前銀行的信貸利率高，這是一個參照系數。但回報越高，風險越大，目前一些項目的返租回報高達20％，遠超出市場租金承受力，投資者的回報很可能難以為繼。