探尋福州最具投資價值的商圈

投資者們紛紛轉(zhuǎn)入不受調(diào)控政策限制的商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏對市場知之甚少的跟風(fēng)者。到底應(yīng)該具體在哪里投資是眾多投資者有待解決的困惑。

隨著住宅市場的“風(fēng)聲”日趨收緊，投資者們紛紛轉(zhuǎn)入不受調(diào)控政策限制的商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏對市場知之甚少的跟風(fēng)者。現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)已然是樓市中最引人關(guān)注的投資熱點，但并非所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都值得期待，比起住宅，對商業(yè)地產(chǎn)而言，地段和配套成為更加關(guān)鍵的決定因素。那么，到底應(yīng)該具體在哪里投資是眾多投資者有待解決的困惑。本刊特邀請業(yè)內(nèi)人士解讀福州最具投資價值的商圈在哪里?

商業(yè)投資勢頭正猛

在對福州幾家中介的調(diào)查訪問中獲悉，目前在二級市場上，所有形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)的成交量占二手房市場總成交量的5％左右，大概每月成交量為150套左右。從去年4月份開始，受政策調(diào)控影響，市場上投資商業(yè)產(chǎn)品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長10％。

從商業(yè)地產(chǎn)售價變化看，總體漲同比達(dá)到20％。其中，老商業(yè)區(qū)店鋪售價平均漲幅達(dá)到15％～20％，寫字樓漲了20％；新城區(qū)的商鋪平均售價漲了15％。不僅如此，福州各主要路段的商業(yè)店面、寫字樓租金都有30％～50％的上漲，令不少承租者大為驚愕。部分商鋪因無力承擔(dān)租金翻倍而不得不選擇停業(yè)，另一方面，五四路CBD的寫字樓平均租金也達(dá)到100～110元／平方米，而剛剛投入市場的信和廣場、海峽金融街萬達(dá)廣場等新型寫字樓的租金更是飆升，高達(dá)150～170元／平方米。

在采訪過程中，當(dāng)問及哪個區(qū)域的商業(yè)產(chǎn)品增值最快?得到的答案幾乎是一致的，“即將形成商圈的區(qū)域漲得最快。”最典型的例子是福州海峽金融街附近，兩年前那里只有批發(fā)市場和簡陋的倉庫，自萬達(dá)商業(yè)廣場進(jìn)駐以來，如今周邊商鋪價格已經(jīng)漲至3～5萬元／平方米。在這么短的時間內(nèi)，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。

“此番商業(yè)門店、寫字樓租金普遍上漲，雖有各自因素，但從更深層次角度來說，也是商業(yè)地產(chǎn)投資模式從‘出售’改變?yōu)椤猿帧囊环N實際體現(xiàn)。”有業(yè)內(nèi)人士表示，如今的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)青睞‘自持’物業(yè)，進(jìn)而影響到個體散戶的投資理念，他們也開始重新評估商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。

剖析福州主要商圈

就商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域來說，福州市場發(fā)展比較狹窄，過去不發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)在是大躍進(jìn)式的發(fā)展，短時間內(nèi)造成新老商圈激烈交替的局面。

九歌萬派(福建)營銷策劃公司董事長劉波在接受媒體采訪時表示，首先，東街口商圈是福州最早形成商圈性質(zhì)的商圈，這一帶的人氣最旺，往南延伸到津泰路一帶，到了冠亞廣場就弱下來了。我認(rèn)為東街口商圈畢竟有比較長的歷史沉淀，完全取代它是不太可能，但其最大的瓶預(yù)就是缺乏高端人流的集聚，相信經(jīng)過市場的調(diào)整，會在這里形成新型的商業(yè)形態(tài)。

第二個傳統(tǒng)商圈就是五四路一帶。盡管是辦公密集的區(qū)域，各方面配套也都不錯，但過于分散，沒有能夠形成扇面空間。停車難是最大的缺陷。另一個就是臺江商圈，這個商圈的體量非常大，商業(yè)面積有幾十萬平方米，不過多數(shù)項目都是零零散散，比較龐雜，規(guī)模有了但檔次不夠。

隨著福州城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商圈已經(jīng)不再能滿足市場需求，一些新型商圈正在慢慢興旺起來。福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新表示，萬寶商圈就是針對目前東街口商圈的主要的一些缺陷，做了比較多的補(bǔ)充，兩邊提供充足的停車位，有足夠人流聚集的空間，但是這里做了太多的小商鋪，而沒有引進(jìn)真正具有帶動人氣的大型百貨。

“然而，北江濱的萬達(dá)廣場卻不存在這樣的問題，從城市的核心商圈應(yīng)具備的條件講，步行街、大型百貨、CBD商務(wù)集群、高檔住宅，以及其它相關(guān)配套都具備。目前，福州很難拿出一個真正大區(qū)域的、具有國際化特征、相對比較高端、消費和人流的集聚性也比較好的商圈，這個空白還是要期待海峽金融街項目。”劉波說。

未來5年的市場主力

從今年4月福州在交會上可以看到，商業(yè)地產(chǎn)項目大規(guī)模亮相市場。縱觀今年以來多幅商業(yè)地塊的拍賣，其中大部分是分布在新區(qū)商業(yè)氛圍較弱之處，或于規(guī)劃片區(qū)內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從民生方面考慮，這些項目可作為新區(qū)的配套發(fā)展，配套先行，也進(jìn)而對周邊的住宅項目輻射利好的發(fā)展效應(yīng)。而且，福州城市擴(kuò)容，路網(wǎng)延伸，四通八達(dá)，由此帶動了沿線新區(qū)發(fā)展，按照目前推地思路來看，不出三年，福州的金融中心多點分布的格局漸成。

還有看好福州商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的人士認(rèn)為，近年來推出的大型商業(yè)項目主要集中在東部新城、金山等城市新區(qū)，在新區(qū)建設(shè)大型商業(yè)實體將帶來一些積極意義。它們不僅與新區(qū)區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，就地解決綜合性購物需求，而且也能彌補(bǔ)過去福州商業(yè)過于集中、功能不足等問題，多個城市綜合體將使福州各城市板塊的商業(yè)“脫胎換骨”。

新區(qū)發(fā)展到一定階段，必然要配套商業(yè)地產(chǎn)，在大福州建設(shè)及海西政策的助力下，福州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，必將迎來一個發(fā)展高峰。