土地增值稅清算問題淺析

摘 要 本文依據(jù)土地增值稅的清算條件及科學(xué)范圍展開了對清算收入、清算扣除項(xiàng)目確認(rèn)及土地增值稅清算過程中需要的相關(guān)資料等問題的細(xì)化探討，對強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理，促進(jìn)土地增值稅的匯算清繳有重要的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 清算 房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F810文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、 土地增值稅清算的適用條件及科學(xué)范圍

土地增值稅的清算管理具有一定的規(guī)范適用條件及科學(xué)范圍，一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目全面完成銷售或竣工、對未竣工決算的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓或直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況時(shí)應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的合理清算。同時(shí)，對于完成了竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其發(fā)生轉(zhuǎn)讓的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目中可銷售建筑面積百分之八十五以上時(shí)，或者該項(xiàng)比例雖未超出百分之八十五，但剩余部分的建筑可售面積已經(jīng)被自用或轉(zhuǎn)為出租；房地產(chǎn)項(xiàng)目雖取得了銷售或預(yù)售許可，但卻在三年之內(nèi)仍未完成銷售；納稅人完成了注銷稅務(wù)的等級(jí)申請，卻沒有辦理土地增值稅的相關(guān)清算手續(xù)以及屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定的其他狀況均可由其主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)部門責(zé)令納稅人完成土地增值的相關(guān)清算。由此可見土地增值稅的清算工作環(huán)節(jié)繁多、涉及面之廣、內(nèi)容相對復(fù)雜，因此要求我們必須充分重視，細(xì)化思考，針對管理實(shí)踐中的主要問題及重要環(huán)節(jié)制定科學(xué)的應(yīng)對策略。

二、 土地增值稅收入清算的確認(rèn)

在滿足了上述清算條件及范圍后，無論屬于主動(dòng)的清算情況還是被動(dòng)的清算范圍，在清算過程中我們都要面臨這樣一個(gè)難題，即如何合理確定清算收入的具體總額。筆者認(rèn)為，我們應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況做細(xì)化的清算管理，當(dāng)清算過程中，對已經(jīng)開具了全額的商品房銷售發(fā)票的企業(yè)，我們可按照其開具發(fā)票的金額進(jìn)行收入清算的確認(rèn)；對于沒有開具發(fā)票或沒有完成全額發(fā)票的開取情況，我們則應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中交易雙方達(dá)成協(xié)議所簽訂的銷售合同中規(guī)定的房屋銷售金額以及其他項(xiàng)目的收益金額進(jìn)行具體的收入清算確認(rèn)。倘若對于所開發(fā)產(chǎn)品在銷售收入中的處理，會(huì)計(jì)均按照預(yù)收賬款的科目進(jìn)行核算，那么其預(yù)收賬款中該項(xiàng)目在各個(gè)年度中發(fā)生的累積收入金額便為其收入的總金額。

三、 扣除項(xiàng)目土地增值稅的清算

扣除項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅清算環(huán)節(jié)中占據(jù)著重要的核心位置。其扣除項(xiàng)目的核算金額內(nèi)容較豐富，主要包含在獲取土地使用權(quán)環(huán)節(jié)中所需支付的費(fèi)用金額，即為了獲得土地使用權(quán)利必須支付的土地價(jià)格及繳納國家相關(guān)規(guī)定的統(tǒng)一費(fèi)用，同時(shí)還包括在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的土地開發(fā)成本及費(fèi)用，也就是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的實(shí)際開發(fā)成本。這些成本包括征用土地、拆遷引起的補(bǔ)償費(fèi)用、前期開發(fā)工程費(fèi)用、建筑工程的安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)的材料設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)過程中間接產(chǎn)生的費(fèi)用等。另外土地開發(fā)、房屋建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用、舊房及建筑項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)環(huán)節(jié)中引發(fā)的稅金費(fèi)用及財(cái)政規(guī)定的其他相關(guān)扣除項(xiàng)目費(fèi)用也是其扣除項(xiàng)目土地增值稅金額清算的主要內(nèi)容。在征用土地及拆遷過程中產(chǎn)生的補(bǔ)償費(fèi)主要包括征用土地的固定費(fèi)用、占用耕地產(chǎn)生的稅收、勞動(dòng)力的安置費(fèi)用、開發(fā)項(xiàng)目地上與地下隱含的阻擋物拆除、遷移補(bǔ)償費(fèi)用以及用于動(dòng)遷安置房的支出費(fèi)用等。在前期工程中產(chǎn)生的費(fèi)用主要包含用于項(xiàng)目規(guī)劃、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究投入、基礎(chǔ)項(xiàng)目施工的水質(zhì)分析、地質(zhì)勘查，相關(guān)指標(biāo)測繪及通暢平整建筑施工場地的支出費(fèi)用等。在建筑安裝進(jìn)程中產(chǎn)生的工程費(fèi)用主要包括在出包方式下支付給相關(guān)承包單位的工程建筑安裝費(fèi)用、自營方式中產(chǎn)生的工程安裝費(fèi)用等。建筑開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要包括項(xiàng)目開發(fā)小區(qū)中的道路鋪設(shè)、水電、煤氣供應(yīng)、防洪排污設(shè)施、照明通訊設(shè)施、綠化環(huán)保等基礎(chǔ)工程建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用支出。而公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要包括開發(fā)項(xiàng)目小區(qū)中不能轉(zhuǎn)讓的相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用支出。開發(fā)過程中產(chǎn)生的間接費(fèi)用主要指維護(hù)、組織與管理開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而產(chǎn)生的間接費(fèi)用，例如管理員工的工資、福利待遇、基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)管理與折舊費(fèi)用、日常辦公產(chǎn)生的費(fèi)用、相關(guān)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及周轉(zhuǎn)房的攤銷費(fèi)用等。

四、 科學(xué)準(zhǔn)備相關(guān)資料，依法開展土地增值稅清算

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)企業(yè)倘若要申請進(jìn)行土地增值稅的清算，那么就必須提交多種證明資料，主要包括證明開發(fā)資質(zhì)的營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)稅務(wù)登記證明、開發(fā)公司的章程、企業(yè)產(chǎn)生各類變更的相關(guān)批文、客戶聯(lián)合聲明書、項(xiàng)目開發(fā)的基本情況表格、各類稅種的申報(bào)納稅表格、各個(gè)時(shí)期階段的完稅證明材料、每一年度的會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證及企業(yè)賬本、由稅務(wù)部門出具的各類納稅憑證、鑒定、相關(guān)批示文件、核查稅務(wù)記錄報(bào)告、獲取土地使用權(quán)利與資格進(jìn)行的低價(jià)金額支付憑證、國土使用權(quán)限出讓簽訂的合同、向銀行提出貸款簽訂的合同、每期貸款利息的結(jié)算單據(jù)、投資建設(shè)項(xiàng)目工程的合同結(jié)算憑證、商品房在購買及銷售時(shí)期需要簽訂的合同及銷售收入的統(tǒng)計(jì)表格、在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生成本費(fèi)用的分?jǐn)傄罁?jù)、分期開發(fā)憑證及其轉(zhuǎn)讓手續(xù)的相關(guān)稅金憑證、由稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)部門開出的土地增值稅鑒定清算報(bào)告以及與該清算環(huán)節(jié)相關(guān)的其他證明材料等?？傊?只有依據(jù)每一項(xiàng)材料規(guī)定履行手續(xù)、簽訂憑證、合同，依法管理、依流程操作，完善準(zhǔn)備，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算開展的有法可依、有章可循，并促進(jìn)稅收管理工作水平的綜合提升。

五、 結(jié)語

土地增值稅的科學(xué)清算需要完善的流程化操作、合理的材料準(zhǔn)備、明確的收入確認(rèn)及扣除項(xiàng)目的合理清算，因此在實(shí)踐進(jìn)程中我們只有依據(jù)科學(xué)、務(wù)實(shí)、準(zhǔn)備充分的原則，做到法制化建設(shè)、綜合性管理，才能切實(shí)提升清算質(zhì)量，并促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范、健康、快速的全面發(fā)展。

（作者單位：武漢鋼城稅務(wù)師事務(wù)有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

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