基于SWOT分析的小戶型房產發展研究

［摘 要］人房矛盾一直是困擾中國的問題，能否設計一種既適應當前需求又能隨需要變化的住宅隨之成為理論界和實踐界關注的焦點。本文從總體上運用SWOT戰略分析模型探析當前環境下小戶型房產發展的有利和不利條件以及未來社會需求變化對小戶型房產的影響，并分析了杭州市小戶型房產發展現狀及存在問題，最后對小戶型房產的可持續發展提出了建議。

［關鍵詞］ 小戶型房產 SWOT分析 發展模式 政策建議

一、引 言

房地產作為我國重點產業，在國民經濟中的地位舉足輕重。隨著我國市場經濟改革的加快，“城市化”速度也在加快，居民住房問題也正面臨著前所未有的挑戰。小戶型房產是近年來房地產市場上的熱點，所謂小戶型就是具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”，相對大戶型而言它嚴格控制住宅建筑的面積，抑制過度消費。鑒于住房供應結構不合理的問題，國家出臺了“小戶型”政策，即2006年5月29日發布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。從國家政策可以看出，我國將在相當長的一段時間內控制住房建筑面積和大戶型面積的比例，小戶型將成為市場主流。

二、小戶型房產的SWOT分析

SWOT分析法（也稱道斯矩陣）即態勢分析法，20世紀八十年代初由美國舊金山大學的管理學教授韋里克提出。SWOT分析實際上是將對某個項目內外部條件各方面內容進行綜合和概括，進而分析組織的優劣勢、面臨的機會和威脅，從中得出一系列相應的結論，藉以確定產業發展戰略。這種分析能夠通過與競爭對手的比較及所處的社會環境，對產業的競爭實力進行準確定位，從而制定有效的產業發展戰略。

1．小戶型房產的優勢(Strengths)分析

（1）小戶型房產自身優點

小戶型最主要的也是最引人注目的特點就是其房價低，其次是小戶型所處地段較為優越，交通發達。小戶型主要分布在三個區域，一是市中心，如我們現在所指的CBD核心區；二是城市車站附近；還有是以工作為主要導向的新興商業地區周邊。這些區域不論是地段還是交通，都讓小戶型房屋占據了“天時、地利、人和”，有助于為小戶型營造現代的居住氛圍。第三，小戶型可謂是“麻雀雖小，五臟俱全”，它的房型新穎，順應居住需求，簡潔舒適、經濟實用。盡管是小戶型，會所、游泳池、咖啡廳、健身室、紅酒吧等時尚配套在小戶型小區中顯得淋漓盡致。從戶型和格局上看，現在開發的小戶型樓盤基本為“迷你”現代公寓，戶型結構較為靈活，也擁有較完善的配套功能和基本的物業服務。最后，小戶型便于今后投資。小戶型具有投資起點低、市場換手率高、求租需求量大、成熟產品緊缺等特點，相對于投資股票、債券來說，投資小戶型的風險更小、收益更穩定，且小戶型樓盤的位置大多靠近市中心，有利于物業的增值，這都是大戶型房屋難以相比擬的優勢。

（2）需求和消費市場潛力巨大

在中國城市住宅數量基本滿足之后，住宅的結構性等許多社會性矛盾逐漸凸顯出來。中國的房地產業在近幾十年時間急速地發展，數據顯示，目前許多大城市都存在房型過大、總價偏高的問題，一房或一房一廳的產品長期被忽略，其根本原因是因為高收入者先進入購房市場，他們擁有絕對經濟實力，對高質量生活的要求使得這些高收入者熱情追捧大戶型，給房地產市場造成大戶型房產需求過高的假像，使得房地產商致力于投資建設大戶型房產。隨著這部分人群的需求逐漸飽和，作為城市購房主體的中等收入者和年輕買家開始占據消費市場。國內大量已建成的建筑，包括新建的和正在興建的建筑，在很大程度上忽視可負擔性的、占市場大多數面向中等收入普通家庭的住宅建設等方面的問題，很多老百姓迫于房價的壓力，無法承受大戶型，小戶型住宅開始有了真正的需求，許多房產商順勢推出了小戶型的住宅項目，自然在市場上得到了消費者的追捧。

金融、IT、咨詢等活躍行業為年青人帶來了高收入，他們渴望獨立生活，但經濟能力尚不足以在市中心購買目前主力形態的商品房，郊區的大房子又與他們緊張的工作和豐富的休閑生活相抵觸。小戶型的低總價符合年青人的消費水平，良好的小區環境和基本完善的物業管理又充分體現了現代城市青年的高質量生活價值。此外，鄰近市中心的小戶型公寓為年輕購房者提供的機遇也高于一般地段的住宅，所以這種總價偏低、交通便捷、功能完善的小戶型的出現正好吻合了這一消費群體的需求。

2.小戶型房產的劣勢(Weakness)分析

（1）小戶型建造成本高

小戶型的缺點最直接的表現就是其開發成本高，一個項目的成本主要分成三塊，土地成本、建安成本，以及資金、管理、推廣等其他成本。小戶型住宅的主要市場在城市中心地區，這種地區土地成本高，必然也導致開發后的房價較高，是產品形成競爭優勢的不利因素，而離市中心遠的城區的房價較低，這也是小戶型住宅難做的最重要的原因，因為離市中心遠的大中戶型的住宅對城市中心地區的小戶型住宅具有替代性。談到建安成本，因為小戶型相對的墻體、管道、門窗、管線等更多，樓板的承重力要求也更高，小戶型產品建安成本要略高一些，一般比大戶型產品每平方米高15%左右。在以性價比為競爭核心的市場背景下，選擇一個建造成本高的產品，無疑也是對自己競爭力的弱化。

（2）小戶型“身陷”設計困局

小戶型設計的缺陷首先表現在設計千篇一律，缺乏公共安全空間。一些小戶型房設計本身就有缺陷，例如一個區域的住戶過多，就缺乏必要的安全空間，如果發生火災等意外情況容易釀成災難。還有就是小戶型設計沒有創新意識，同質化產品現象嚴重。

（3）四大瓶頸制約中國小戶型發展

隨著同質化小戶型不斷推出，小戶型先天不足的劣勢，越來越成為制約其發展的瓶頸，主要表現為以下幾個方面：（1）小戶型小區的停車位不足，小戶型項目最主要的特點是住宅密度大，同一片土地如被建為小戶型，業主戶數會則增加將近一倍，隨著車價不斷下調，擁有私家車業主繼續增多已是不爭的事實，停車位嚴重不足已成為小戶型小區面臨的最大問題。（2）綠化率極低。大多數暢銷小戶型的通病，礙于土地面積，根本談不上綠化和景觀。的確一般來說，開發商在有限土地上同時滿足停車位和綠化要求，不僅需要增加開發成本還需要更優秀的設計單位來施工，對于開發商來說，會有很大難度，所以開發商很少能同時兼顧二者。（3）消費者驗房權無法保證導致消費者可信度降低。驗房權的本質在于保證你期望的小戶型產品的生產者——開發商是否嚴格按照約定的產品目標施工、裝修等。而實際上，由于種種主客觀原因，甚至會有戶型變更的問題。（4）軟件等配套設施不完備。目前小房型住宅開發仍處于起步階段，其居住小區的缺乏商業、服務、交通等相關配套設施，所以在進一步搞好硬件設施建設的同時，還應注意軟件設施的建設，特別是在配套服務方面要下大力氣。

3.小戶型房產的機遇(Opportunities)分析

（1）國家對小戶型房產的重視與扶持

由于我國人房矛盾激烈的特殊國情，九部委早在2006年5月29日聯合出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中明確指出：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90m2以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。”之后，建設部又在2006年7月14日公布的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》中對“90m2，70％”進行了明確的說明：“90平方米的套型建筑面積是由單套住房的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。70％是指各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90m2以下住房(含經濟適用住房)面積所占最小比重。”其中，小戶型住宅的定義就是：面向中低端市場的套型建筑面積在90m2以下商品住房(含經濟適用住房)，“70％”則說明小戶型住宅未來的主導地位。

（2）金融風暴突襲，小戶型成避風港

日前，一場始于美國，席卷世界的金融風暴正在全球范圍內迅速蔓延，中國也必不可免的受到了金融風暴的波及，在這種經濟形勢下，如何回避金融危機帶來的潛在危險、怎樣投資才能讓自己的錢保值、增值成為大家關注的焦點。當前的形勢下投資，應當一看交通，二選區域價值，三看產品特色，即要選擇交通便利，區域已經得到了大規模的發展，并且依然有發展的利好條件，價格合理、產品特色明顯，較有實力的開發商開發的項目，滿足了這些條件，項目的升值空間較大，保值性較強，而小戶型就具有這些優勢。

4.小戶型房產的威脅(Threat)分析

（１）同類商品擠壓

小戶型市場的競爭壓力會越來越大。小戶型這幾年之所以會這么熱銷，其最主要的原因就是房產早期市場累積了較大的需求量。在各大城市房價飛漲的同時，大多數開發商都將產品定位成大戶型、高總價產品，而忽略了中間階層對小面積、低總價的需求，所以國內房產市場斷層現象嚴重。因此住宅的市場供需在一段時間內失去平衡，這使得總價相對較低的小戶型成為稀缺產品而走俏，出現了搶購風潮。小戶型的熱銷引來的是大批的開發商齊頭跟進，小戶型同質競爭的壓力也就越來越大。

（2）房地產市場的困境

房地產是一種兼有經濟屬性和社會保障屬性的特殊產品。經濟屬性說明它具有商品的特性，自然要追求利潤最大化；而社會保障屬性又表示它是一種社會保障用品，是效率和公平的體現。但在現階段，房地產的雙重特性并沒有得到有效的協調，利潤最大化與效率和公平出現嚴重的沖突，這就使得房地產市場陷入了兩難的困境。

首先，投資過速導致國內經濟結構失衡。過去幾年中，房地產投資持續保持著接近20％～30％的高速度增長。投資增長是可喜的情況，但是，投資的增速太快，一旦房地產市場出現經濟泡沫，就勢必會導致國內經濟結構失衡和國民經濟增長難以為繼的風險問題。

其次，消費需求旺盛，土地資源匱乏。隨著經濟發展與城市化進程的加快，大批人口涌人城市，而且大部分是低收入者。雖然我國城市人均居住面積已由過去的6.7平方米提高到現在的26平方米，但是依然不能滿足市場的旺盛需求。另外，由于城市不能無限擴張，所以，土地資源稀缺也是一個難以突破的瓶頸。

最后，住房結構體系的失衡。在房地產投資大規模快速發展的幾年里，以經濟適用房為代表的中低檔住宅成為被遺忘的角落。受房地產自主思想影響，雖然住宅的投資額不斷增加，但是，經濟適用房的投資卻無太大變化。而且后者在前者中的比重呈逐年下降的趨勢。這是因為，為了追求高額利潤，開發商更愿意開發針對中高端市場的產品，而對面向中低端市場的經濟適用房不予理睬。但是，中高端市場的消化能力是有限的，相當的產品被閑置；另外，由于中低價住宅供應量不足，以及房價快速上漲，又使普通消費者無力購房。最終，高端過剩與低端不足這兩方面原因造成了住房結構體系嚴重失衡。這樣的情況持續，必然使得房地產市場發展陷入深不可測的泥潭中。

三、杭州小戶型房產發展實例

自從2006年國務院頒布“90.70”政策以后，各地房地產市場在較長的一段時間里都陷入了混亂。杭州市中小型住宅市場的腳步雖顯凌亂，但由于整個市場的基礎力量渾厚，很快就調整了前進的步伐。經過2006年宏觀調控的政策洗禮，杭州房地產市場逐步回歸健康理性，杭州房地產市場面對政策迅速做出了調整，表格中反映的是從2006年第一季度到2007年第一季度杭州市8城區中小型房地產交易情況：

其中新商品住宅成交8288套，比2006年同期增長54.92％；成交面積108.52萬平方米，比2006年同期增長54.50％；成交金額78.36億元，比2006年同期增長58.69％；成交均價每平方米7212.43元，比2006年同期增長3.36％。

杭城樓市投資氛圍漸淡，自住需求越來越濃，熱銷樓盤中的絕對主力是戶型適中、價格合理的經濟型樓盤。杭州市在“90.70”政策發布前，已經出現中小戶型唱響市場的端倪，而政策的發布，猶如一針強心劑，致使市場出現調整后迅速平穩，并在中小戶型剛性需求和旺盛供應之中，促使杭州郊區的中小戶型住宅市場持續走俏。中小戶型的熱銷也揭示了市場需求方向，預計中小戶型住房供給將進一步增加，市場的供給結構將進一步改善。

政府的行為，在很大程度上關系著杭州房地產市場的穩定與繁榮，其作用是至關重要的。杭州市政府嚴格控制新開工的經濟適用房、拆遷安置房等政府保障型住房戶型面積。在貫徹“90.70”政策時，杭州市政府保障型住房套型建筑面積基本控制在90平方米以內，已占到全市住宅開工總面積的40％。地方政府的做法是明智的，用保障型住房來換取了普通商品住宅的較大選擇空間。其次，杭州市政府在具體政策上也注意引導中小戶型住宅的供給與需求，優先保證中低價位、中小套型普通商品住宅(含經濟適用房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70％。杭州市住房供應的結構性調整，以及房地產市場的持續健康穩定發展，都離不開政府的有力支持。

四、關于小戶型房產發展的政策建議

1．產品的細化和精確定位

今后的小戶型開發中應該對消費人群進行進一步的細化，根據不同地區、不同特點的消費者，有針對性地開展設計，創造出不同風格、不同檔次的小戶型居住文化。比如是針對一些現代商務精英的，他們一般會選擇在郊區購買別墅，而在市中心選擇租用公寓或購買精裝修高檔小戶型，他們將市中心的住宅用作休息，所以此類小戶型主要考慮的是其周圍的商務氛圍，生活配套設施則相對次要了。但如果是處于大學城或類似場所周圍的具有較強投資潛力區域的小戶型，消費者購買初衷一般為方便子女就學，所以在建造時要注意考慮學習空間，要考慮其方便入住和出租。在今后開發過程中將小戶型進行細化和精確定位將有助于拓寬其市場。

2．加強軟件設施的建設

小房型可以說是剛進入正軌，在進一步搞好房屋結構、裝修配置等硬件設施建設的同時，還應注意軟件設施的建設，尤其是在小戶型社區相關配套服務方面要引起足重視。在杭州之類的城市，小戶型消費群體受教育程度高，經濟能力強，對生活品質的要求往往比普通人更高，除了一個滿意的居住空間，他們更多地關注居住社區的環境及相關的配套設施，他們的生活方式也決定了他們對社區服務的依賴性。小戶型的概念已不單單局限于樓盤本身，還包括與之相配套的商業、服務、交通等設施，兩者密不可分。可以預見，在小戶型市場漸趨成熟的將來，只有能夠提供完整、成熟的配套設施的小戶型社區才能夠在市場上站穩腳跟。因此，如何加強軟件設施的建設，也將是小戶型今后發展的重點問題。

3．開發多樣化的小戶型住宅

可彈性組合的小戶型。小戶型由于受到面積限制，缺少發展的空間，購買人群較為單一，而且具有過渡房的性質，因此可疑考慮小戶型的可持續發展，設計出可以彈性組合的小戶型住宅。即把小戶型作為基本單元，使其可以倍數組合成單身公寓、豪華公寓等大小不同、功能齊備的空間。這種可以變動組合成中、大戶型的小戶型設計由于其靈活性將引起市場的關注，也必將具有極大的發展潛力。又比如躍層式小戶型。即通過加大建筑層高來設置夾層，在設計上比平面戶型靈活，并可以創造出更多的使用空間。這種小戶型不僅更加經濟合算，而且可以形成較好的室內空間效果，迎合了一部分消費者追求時尚、變化的心理。

五、結語

“90.70”政策符合國家提出建設和諧社會，促進可持續發展的理念。隨著我國城市化進程的加快，我國要用占全球7％的耕地來支撐占全球21％人口的城市化，就要增加小戶型住宅的供應量，提高土地的利用率。小戶型住宅在很長一段時間內將繼續存在和發展，而且在以后的城市住宅中將扮演更加重要的角色。

參考文獻：

[1]冀東曉：“淺談小戶型住宅”．《科學之友》，2008年第1期

[2]李帆：“小戶型建筑發展模式探討”．《中華建設》，2007年第6期

[3]包宗華：“從新加坡和德國看小戶型發展”，《房地產導刊》，2005年第12期

[4]吳健安：《市場營銷學》．高等教育出版社，2004年，第220-226頁

[5]劉曉君、楊星：“未來市場新主流：中小戶型住宅”．《住宅與房地產：綜合版》，2007年第2期

[6]劉亞臣：《房地產經營管理》．大連理工大學出版社．2006年，第72-76頁

[7]賈臥龍：“中小戶型將走多遠？”．《城市開發》，2007年第10期

[8]尤利群，王金安：《現代管理學》．浙江大學出版社，2003年，第94-98頁

[9]蔣媛：“中小戶型的可持續發展”．《建筑學報》，2007年第11期

[10]Nye， Valerie.“Small House Designs”. Library Journal，2003，p53

[11]張俊：“小戶型今春有新看頭”．《現代蘇州》，2008年第9期

[12]白鑫、劉義：“對小戶型住宅適應性的研究”． 《全國商情：經濟理論研究》，2007年第4期

[13]鄭文娟、聶沖：“中小戶型住宅 俏行房地產市場——以杭州房地產市場為例”．《城市開發》，2007年第10期

[14]彭小貴：“小戶型住宅的供求分析”．《職業圈》，2007年第1期

[15]Alex Wilson.“Applications and implementation small is beautiful”.Massachusetts Institute of Technology and Yale University， 2005， Volume 9， Number 1–2

[16]林樂：“中小戶型如何走出設計困局”．《城市開發》，2007年第10期

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文