投資性房地產會計處理的國際比較研究

［摘 要］ 本著與國際會計慣例趨同的精神，從國內外投資性房地產會計準則的制定和發展出發，在投資性房地產的確認、計量、轉換和披露方面對我國和國際投資性房地產的會計處理進行了較為詳盡的比較，重點分析了公允價值計量模式的運用，指出我國現行投資性房地產會計處理存在的問題，并對如何完善我國投資性房地產會計處理提出對策。

［關鍵詞］ 投資性房地產 會計處理 會計準則

隨著全球化的發展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業新的經濟增長點。我國原有會計準則體系并沒有針對投資性房地產的準則，沒有把投資性房地產作為一個項目來加以處理。2004年5月，財政部發布的《關于執行<企業會計制度>和相關會計準則有關問題解答（四）》第九點對房地產企業出租開發品的會計處理進行了規定。2005年6月，我國發布《投資性房地產會計準則征求意見稿》；2006年2月15日，財政部發布了包括《企業會計準則—基本準則》和38項具體準則在內的企業會計準則體系，并于2007年1月1日起實施，其中第3號為“投資性房地產”。2006年10月30日，又發布了企業會計準則應用指南，實現了我國會計準則與國際財務報告準則的實質性趨同。隨著我國會計體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國會計準則必將與國際會計準則進一步趨同，公允價值計量在我國企業中的全面推行將成為可能。這對于完善我國會計準則使其與國際接軌，對于使我國會計更好地融入世界資本市場具有重大意義。

一、中外投資性房地產確認的比較分析

在對投資性房地產的確認方面，我國會計準則與國際會計準則的規定基本一致。我國會計準則要求在同時滿足兩個條件時才可以確認，即：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。這與國際會計準則中規定投資性房地產應確認為資產的條件是一致的。

在投資性房地產的確認中還有一個關于后續支出的問題。我國會計準則與國際會計準則都規定，與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本；不滿足確認條件的，應當在發生時計入當期損益。但我國會計準則在將投資性房地產的后續支出計入投資性房地產時，沒有明確規定如何計入，以及被替換部分的價值如何處理。而這些在國際會計準則中都有明確的說明。

二、中外投資性房地產計量的比較分析

對投資性房地產的計量分為初始計量和后續計量。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產計量的比較見表1。

由表1可以看出，關于投資性房地產的初始計量，我國會計準則和國際會計準則保持一致，都要求按照成本進行初始計量。至于有差異的方面，我國會計準則中僅規定了構成投資性房地產初始計量成本的項目組成，沒有規定不作為投資性房地產成本的項目。而國際會計準則另外規定了不作為投資性房地產的成本項目。

三、中外投資性房地產轉換的比較分析

投資性房地產轉換的內容包括兩個方面：一是計量模式的轉換，二是投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產轉換的比較見表2。

由表2可以看出，對于投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換，我國會計準則與國際會計準則的要求總體保持一致。同時，對投資性房地產信息披露的規定，我國會計準則與國際準則基本一致，只是國際會計準則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價值模式共同適用的內容、公允價值模式、成本模式劃分為三部分單獨披露，每部分又包含許多內容。但它和我國會計準則本質上是一致的。

四、結語

通過以上對中外投資性房地產的確認、計量、轉換、處置、披露方面的比較，可知我國會計準則與國際會計準則的規定大體保持一致。這充分體現了我國會計準則在發展演變過程中向國際會計準則的趨同，有利于我國企業走向國際市場，同時也有利于外國公司進入我國開展生產經營，為我國經濟更好的融入世界創造了良好的條件。同時也應看到，在我國的會計準則整體向國際會計準則趨同的形勢之下，由于我國具體國情的差異，我國的投資性房地產準則與國際會計準則還存在一定差異。因此，對于完善我國投資性房地產會計處理問題，應該完善資本市場及發展活躍的市場體系，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則等。

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