房地產開發企業成本的若干問題探析

摘要：本文著重對房地產開發企業成本核算對象的確定問題、成本項目歸集核算的規范性問題、成本分配問題、成本核算中的一些特殊項目的列支問題、以供同行參考。

關鍵詞：房地產 成本 問題

一、成本核算對象的確定問題

合理確定成本核算對象，是正確組織開發產品成本核算的重要條件，劃分得過粗過細都不好。過粗可能無法反映單項開發工程的實際成本水平，不利于考核和分析成本升降的原因；過細則會出現過多的共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作量。實際工作中，成本核算對象的確定主要存在過粗，過細，或者是隨意確定，沒有章法等問題。

一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（ 預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能，不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，在這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

二、成本項目歸集核算的規范性問題

房地產開發企業的成本項目包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等6 項。不少房地產開發企業恰恰在成本項目歸集核算方面沒有引起足夠的重視，認為只要項目的總體成本核算正確，至于它的組成結構關系，不會影響項目經營成果的核算。筆者認為，為了給企業管理當局提供進行項目開發成本分析的可靠資料，規范地進行成本項目的歸集顯得十分重要，它是成本分析結論正確性的基礎和前提，因此，必須規范成本項目的歸集。現實中，比較容易出錯的主要是“ 基礎設施費”與“ 公共配套設施費”“、建筑安裝工程費”的混淆。如室外水歸安裝，應列為基礎設施費項目，誤為建筑安裝工程費或公共配套設施費；綠化、環衛設施等基礎設施費誤為公共配套設施費；有的把應在開發間接費歸集的周轉房攤銷誤列為土地征用及拆遷補償費等；還有的將應計入前期工程費的預算費、招標費、臨時設施費，應計入建筑安裝工程費的工程監理費誤記入期間費用等等，這些都需引起房地產開發企業會計人員的注意。

三、成本分配問題

實務中成本分配的方法較多，不少會計人員不是服從于成本分配的目的，亦即成本分配的意圖，而是隨意分攤；或者是沒有按照一貫性原則，隨意改變分配分攤方法，而且沒有按照充分披露的原則予以處理。例如，項目的土地成本按照房地產面積分攤，符合合法性原則；按照房地產收入分攤，符合配比性原則，兩種分配方法都是可以的。但有的房地產開發企業出于種種意圖，以前年度采用按面積分攤，今年卻按收入分攤，報表中對此會計政策變更的影響又無充分披露，這就違反了一貫性和充分披露的原則。筆者認為，成本分配的目的主要是提供經濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中心努力降低成本等，為了實現這些目的，在確定分配方法時可依據以下四個標準來進行：

（一）因果關系法，即追溯成本發生的原因據以分攤成本。如基礎設施費的分攤。

（二）受益程度，即以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預算面積分配。

（三）公平合理，即有時盡管與某項特定成本并無直接聯系，但為顯示公平合理，仍將間接成本分配給無關聯的對象，其依據為從公司角度出發，該間接成本是大家“ 應接受”的成本。

（四）承受能力，即按成本對象的負擔能力分攤間接成本，要求贏利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，這樣能產生納稅收益，對整個企業集團有利。

四、成本控制中的一些特殊項目的列支問題

（一）利息等借款費用問題按照財政部1999 年發布的《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》的規定“：房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本；開發產品完工之后發生的利息等借款費用，計入財務費用。”但有的房地產開發企業不論開發產品完工前或是完工后的利息等借款費用，全部作為期間費用，記入“ 財務費用”科目。這種做法本身就違反了相關法規的規定，而且易造成房地產企業有高利潤的錯覺，借款利息費用未計入成本，更易使企業經營者為商品房在成品的基礎上定價產生困難。筆者認為，由于房地產開發企業特別是大型的房地產開發企業，可能同時有多個在建項目，為了成本管理和業績考核等方面的需要和便利，應按項目建立成本中心，以成本中心進行成本管理與核算，如此，各項目完工前的利息等借款費用可直接記入成本，完工后發生的記入財務費用，不僅可大大簡化該項目的核算，同時也提高了核算的準確性。

（二）公共配套設施費的預提按照財政部1999 年發布的《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》的規定：“經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按建筑面積或投資比例采用預提的辦法從開發成本計提公共配套設施費。”據此，房地產開發企業因建設商品房住宅小區而一并開發的不能有償轉讓的公共配套設施，如非同步建設，在商品房建成后，為了及時結轉應由商品房等開發產品負擔的配套設施費，采用預提配套設施費辦法，預提標準由企業自行規定。由于預提費用是在實際支出前計提的，提取數額帶有不確定性，因而不可避免地可能出現預提數與實際發生數產生差異的現象。筆者認為在進行該類預提費用的提取時，應根據各項目的規劃建設方案做好配套設施的工程造價預算工作，按預算造價進行預提，而不應按建筑面積或項目總投資額的一定比例，搞“ 一刀切”，這更符合會計核算的一般原則；同時，企業要嚴格按規定報主管財政部門審核批準。