動遷配套安置房買賣的法律分析

關鍵詞：動遷配套安置房 公有住房 限售

1982年，經國務院批準，常州、鄭州、沙市、四平4個城市進行了新建公有住房補貼出售的試點。經過近2年的試點，1984年，國務院發出文號（1984年10月11日國發【1984】140號）《國務院批轉城鄉建設環境保護部關于擴大城市公有住宅補貼出售試點的報告》。該文的主要內容是肯定了1982年以來在4個試點城市進行公有住宅補貼出售試點工作，并將當時的3個直轄市北京、天津、上海定為進一步的試點城市，同時授權各省、自治區人民政府確定轄區內的試點城市。由此，將公有住房出售的工作開始在全國范圍內全面開花。

可能當時連政策的制定者都沒有想到，20年后，中國大地上，房產熱居然能夠達到這樣的一個溫度。可以說，在中國，普通老百姓從來不缺乏關注的熱點，從80年代的全民經商、90年代的全民炒股到本世紀的全民炒房。歷來，國家的政策導向必將成為經濟工作的重點，也必將牽動生活在這片土地上的每個人的神經。經過十多年的房屋貨幣化工作的試點，國務院有關部門認為住房商品化的時機已經成熟，因此，1998年，一份《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。自此之后，福利分房正式退出了歷史舞臺，正如這幾十年許多的詞匯一樣漸漸被人遺忘，福利分房如同露天電影院、小人書一樣，變成歷史的回憶，一去不復返了。2011年到來后，商品房已經被政府從一項簡單的社會管理政策轉變為國家經濟政策中的重中之重，房地產行業也一枝獨秀的成為國家經濟領域的支柱產業，而這一行業也為財富榜提供了取之不盡的風云人物和話題。同時，房地產價格如一輛脫軌的列車呼嘯而來，越來越不受控制，無論是當初的政策制定者，還是決定供求關系的經濟規律，仿佛都已經對此無可奈何了。在全國上下一片的口誅筆伐之下，房地產價格仍然斗志昂揚，一副勢將漲價進行到底的勢頭。于是，價格上唯一能夠被普通老百姓接受的動遷配套商品房就成為了高房價下不愁嫁的公主，而地方政府出于維護商品房房價等的考慮也紛紛出臺了限制動遷配套商品房的政策。2005年上海市房地局制訂、上海市人民政府批準轉發的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第二十八條規定，“配套房、中低價房在取得房地產權證后的5年內，不得轉讓、出租。配套房、中低價房在取得房地產權證后5年內確需轉讓的，房屋所有權人應當向市房地資源局或者區縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區縣房地管理部門按照規定價格回購。配套房、中低價房在取得房地產權證滿5年后轉讓的，應當按照屆時同地段普通商品住宅與配套房或者中低價房差價的一定比例，向政府交納收益。具體比例，由市政府另行規定。”根據這條規定，動遷配套安置房的轉讓算是上了一道緊箍咒，而由此一來，為了提前把房子賣掉或者提前買到房子就變得不再那么簡單了，而由此產生的糾紛就開始層出不窮了起來。

筆者作為一名專業的房地產律師，在執業過程中碰到這類的糾紛就有不少。作為法律專業人員，我認為應該將這一問題分為這幾個層面的問題來庖丁解牛，即一是限售規定的性質；二是限售期內簽訂的買賣合同的效力；三是如何買賣過戶。

首先，要分析限售規定性質，就要從該規定的所屬的法律地位入手進行分析。理論上，“法律”在我國有廣義狹義兩種，狹義的“法律”是指全國人大及其常委會制定通過的規范性文件，廣義的“法律”是所有一切立法機關和行政機關通過的屬于“法”的范疇的法律性規范文件，包括憲法、法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、部門規章、地方政府規章。其中，地方政府規章效力最低。一般來說，民事法律中法律的概念是指廣義的法律，即包括憲法、法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、部門規章、地方政府規章。那么，《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》是否是地方政府的規章呢？根據1994年4月1日實施的《上海市人民政府章程制定程序規定》的第三條規定，市政府制定規章的范圍是：

（一）依據法律和法規的規定，由市政府制定的規章；

（二）上海市人民代表大會及其常務委員會認為應由市政府制定的規章；

（三）市政府在法律規定的權限內根據實際需要制定的規章。

因此，由于《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》是由上海市房地局制訂的，不屬于地方政府規章的范疇，而僅僅是地方政府的職能部門制訂的一個行政管理規定，無論是從狹義的法律規定還是廣義的法律規定上看，都不屬于任何意義上的法，不屬于任何法律性規范文件。

其次，提前簽訂的買賣合同的效力是怎么樣呢？也許，很多人認為，既然政府部門規定了動遷配套商品房5年內不得轉讓（目前調整為3年），那么限售期內簽訂的買賣合同就是違法的。但筆者不同意這樣的觀點。首先根據《合同法》第五十二條的規定，具有下列情形之一的，合同無效：

（一） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩蓋非法目的；

（四） 損害社會公共利益；

（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。

由此可見，由于在限售期內簽訂的配套商品房買賣合同違反的僅僅是地方政府職能部門的一個行政管理規定，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，因此不能認為這樣的合同是無效的。而非此即彼，既然不能認為無效，那就應當認為是有效的。如果合同是有效的，那么合同規定的各項條款也是合法有效的，對買賣雙方都具有法律的約束力。

最后，由于有地方政府職能部門制訂的限售規定，那么買賣雙方簽訂的買賣合同必需等到限售期結束后才可以到房地產登記管理部門去辦理過戶登記。在這里，筆者想提醒大家的是為了避免將來賣家反悔，應該在簽訂合同后就立即要求賣家交房。只有在買賣雙方已經實際交接了房屋，買家已經占有了房屋后，才能視為買賣合同實質上的完成，才可以避免賣家一房兩賣。同時如果將來賣家反悔而產生糾紛，法院也會考慮到買家已經實際占有了房屋而判定賣家有義務配合過戶。