尋底中捕捉掘金機會

買降價房投資的都想做個快槍手，把自己投資的一步步天時地利人和都規劃得如此完美。

在房價拐點初現，第三輪調控政策初見成效之時，我們該采取何種策略才算明智呢？

《金融理財》判斷，下一步，開發商的資金危機將更為嚴峻，當更多的小型開發商頂不住資金壓力時，降價潮將從一二線城市向全國蔓延，房價仍有較大的下行空間。

剛需購房有本賬

即使是在限購背景下，“該吃還要吃，該喝還要喝，該投資還是要投資的”，那么對于剛需來說，又應該秉承怎樣的置業法則呢？

首先，是對于市場的評估。在各地的諸多新城里，區域供應量是一個值得綜合起來推敲的數據，因為區域近期推盤的量，在產品同質化的大背景下，可以此來決定價格和產品之間的選擇和評估。

其次，是對于降價的評估。所謂真降價假降價都是霧里看花，消費者需要撥開云霧：有樓盤降價，但把原先贈送面積也突然“農轉非”，這時候你要有鑒別能力；有樓盤降價，但把原先承諾的諸多服務條款一并取消，當然這里指的不僅僅是裝修交付標準而已，而是以犧牲配置為代價的，比如取消一部電梯。這時候就要清醒判斷，因為降價之于市場并非完全是好事，因為這可能讓部分開發商“聰明”地選擇了偷工減料。

再次，是對于投資戰略的自我認定。在這個有樓盤大降價的背景下，想沖進去咬開發商一口的大有人在。比如說，買降價房投資的都想做個快槍手，把自己投資的一步步天時地利人和都規劃得如此完美。

另外，關于錯位地產的界定。別墅區的公寓，和公寓區的別墅，這兩個概念的不同，很可能帶來天壤之別。別墅區的公寓自然在交通、商業等配套方面有所欠缺，所以這個公寓在生活便利上是存在時間成本的，但對于投資而言或許這種掣肘就淡化了。

投資達人生意經

時下，國內大多數投資客猶如驚弓之鳥，原本投資于住宅地產的“熱錢”被堵住了出路。而少數人則改弦易轍，紛紛瞄向了商住兩用房、旅游公寓、寫字樓商鋪等非住宅領域，做起了限購令也難不倒的房地產投資達人。

□商住兩用增值保價

作為商業地產和住宅地產的過渡產品，商住兩用在限購下持續熱銷，其投資門檻較寫字樓商鋪來說比較低，需要資金量較少且投資回報也不如商鋪寫字樓大。

投資指導：

①商住兩用房50年產權，一般民用商品房的產權都應該是70年，其他和普通住宅沒有區別，但水電、物業費和開盤價可能要比同級別的住宅樓盤高一些，商業用房生活成本高。

②“商住兩用樓”對于單純商務寫字間來說，會相對降低公司的進駐門檻，吸引公司。但物業稍遜色于寫字樓。

③作為投資者，若作為商業產品進行投資就要首看交通及商業配套，若作為住宅進行投資，首看社區醫院、教育配套等。

□旅游公寓門檻低

旅游公寓投資資金量較少，但較商住兩用來說風險較大，投資回報率也較大。休閑度假旅游產業是未來發展的趨勢，隨著旅游資源的不斷開發，休閑度假概念不斷加強，人群聚集的程度提升，產品也會不斷增值。

投資指導：

①首選是與稀缺旅游資源的契合程度高低。一般情況下，旅游度假產品所處的地塊，往往具有較強的自然景觀價值或人文價值，稀缺性突出，尤其是那些地處世界自然遺產或人文遺產的名山大川或沿海景區，更是彌足珍稀，這些區域都有升值潛力。

②投資者不妨把當地公共資源的開放程度來作為考察對象，并根據其“留人”能力的高低來確定投資價值的大小。

③旅游地產的開發模式屬于后期盈利型，所以投資此類產品，要看重其開發商資金實力與其具有豐富運營管理經驗，這樣才能讓旅游地產的價值發揮到最大，而物業也才能隨之升值。

□寫字樓商鋪重地段

寫字樓商鋪投資資金量要求較高，針對客群為手上資金量大的投資者。與投資住宅有很大不同，寫字樓投資中最要看重的是地段、交通及商業配套，其后期物業服務及周邊配套升值都是寫字樓升值原因；商鋪則更注重所處位置客流量。

寫字樓投資指導：

①投資寫字樓要首選好地段，地段好的寫字樓從交通、商業配套等方面相對齊全；根據區域的發展潛力進行判斷，投資寫字樓要關注政策利好，對于在規劃中不斷完善的區域地塊升值潛力巨大。

②其次還要查看這些寫字樓的內部硬件、軟件設施，以及運營商，物管公司。一座寫字樓外表好看，如果電梯設備落后，上下樓不方便，就可能影響后期招商；假如物管公司管理混亂，后期也會影響寫字樓的銷售與租賃

③已簽約企業，類似購物中心主力店的概念，有大品牌企業的入駐，代表了此寫字樓的招商能力，有名企入駐也會堅定租賃者或是購買者信心。

商鋪投資指導：

①投資商鋪時，分析該商鋪所輻射范圍內的人流和購買力十分重要。其中人口數量、收入水平、購買力狀況、交通狀況、開發商的責任心等都是考慮的要素。

②軌道經濟是商鋪投資的亮點，原因是地鐵交通帶來了巨大的人流，從而形成獨特的“地鐵商圈”。

地產股的買入周期

站在投資周期的高度，捕捉地產股的“買入周期”。地產投資周期可分為“買入周期”和“賣出周期”。買入周期的底通常是“政策底+成交量底”，買入周期的頂通常是“政策頂+成交量頂”。

回顧08年9月至今地產股的投資機會，僅08年9月-09年7月滿足“買入周期”的特征，而10年及11年卻不具備。所以，08年“買入周期“是近年來地產股漲幅最大，歷時最久的一次投資機會。而買入周期通常有兩階段：一階段是政策和成交量驅動；二階段是價量驅動。兩個階段相對收益相差不大，但二階段絕對收益要明顯高于一階段。

2012年將迎來新一輪地產股買入周期。一、1-2季度處于由政策松動和成交量回升共同驅動的趨勢性行情的第一階段。其中，1季度驅動力為政策放松預期及信貸環境改善；2季度驅動力來自政策實質調整和成交量改善。二、3-4季度進入“量價驅動“的趨勢性行情的第二階段。

我們選取了85家上市房企，通過資金狀況（權重25%）、銷售能力（權重25%）、業績確定性（權重25%）、估值水平（權重25%）四個維度進行測評，85家上市房企中綜合投資價值排名在前20位的公司有福星股份、深長城、招商地產、北京城建、金融街、萬科、鳳凰股份、世茂股份、陽光城、信達地產、保利地產、金地集團、萬通地產、華遠地產、首開股份、華發股份等。前20名公司中，4個維度得分都比較高的公司有“福星股份、深長城、招商地產、金融街、萬科、世茂股份、保利地產”。

風險：若1-2季度政策不松，且成交量低迷，地產股的預期全部落空，則上半年地產股難有絕對和相對收益。

雖然目前上市房企的存貨壓力高于08年，但是業績鎖定性明顯好于08年，行業集中度進一步提高。11年三季度上市房企凈資產負債率創歷史新高，表明其長期償債能力持續惡化。其中龍頭公司由于負債結構更為合理，短期資金安全。

維持板塊增持評級：后期對地產板塊表現最為有利的情況是房價適度調整-政策出現拐點-銷售回暖。目前來看，政策調控已接近底部，但拐點未現。房價出現實質性下跌，從而刺激銷售回暖可能要在明年年中出現。板塊估值已接近08年最低點，但上市房企相比08年具有更強的風險抵抗能力。行業存在階段性的估值修復機會。若后期出現房價實質性下跌，銷售回暖，以及M2見底回升，都將提升市場對政策面以及基本面見底的預期，從而帶來行業的趨勢性投資機會。

重點推薦公司：規模優勢、抗風險較強的龍頭地產：保利、招商；安全邊際高、業績鎖定強的公司：華夏幸福、濱江集團；有望實現戰略轉型、有新業績增長點的公司：蘇寧環球。