尋底中捕捉掘金機會

買降價房投資的都想做個快槍手，把自己投資的一步步天時地利人和都規(guī)劃得如此完美。

在房價拐點初現(xiàn)，第三輪調(diào)控政策初見成效之時，我們該采取何種策略才算明智呢？

《金融理財》判斷，下一步，開發(fā)商的資金危機將更為嚴峻，當更多的小型開發(fā)商頂不住資金壓力時，降價潮將從一二線城市向全國蔓延，房價仍有較大的下行空間。

剛需購房有本賬

即使是在限購背景下，“該吃還要吃，該喝還要喝，該投資還是要投資的”，那么對于剛需來說，又應(yīng)該秉承怎樣的置業(yè)法則呢？

首先，是對于市場的評估。在各地的諸多新城里，區(qū)域供應(yīng)量是一個值得綜合起來推敲的數(shù)據(jù)，因為區(qū)域近期推盤的量，在產(chǎn)品同質(zhì)化的大背景下，可以此來決定價格和產(chǎn)品之間的選擇和評估。

其次，是對于降價的評估。所謂真降價假降價都是霧里看花，消費者需要撥開云霧：有樓盤降價，但把原先贈送面積也突然“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，這時候你要有鑒別能力；有樓盤降價，但把原先承諾的諸多服務(wù)條款一并取消，當然這里指的不僅僅是裝修交付標準而已，而是以犧牲配置為代價的，比如取消一部電梯。這時候就要清醒判斷，因為降價之于市場并非完全是好事，因為這可能讓部分開發(fā)商“聰明”地選擇了偷工減料。

再次，是對于投資戰(zhàn)略的自我認定。在這個有樓盤大降價的背景下，想沖進去咬開發(fā)商一口的大有人在。比如說，買降價房投資的都想做個快槍手，把自己投資的一步步天時地利人和都規(guī)劃得如此完美。

另外，關(guān)于錯位地產(chǎn)的界定。別墅區(qū)的公寓，和公寓區(qū)的別墅，這兩個概念的不同，很可能帶來天壤之別。別墅區(qū)的公寓自然在交通、商業(yè)等配套方面有所欠缺，所以這個公寓在生活便利上是存在時間成本的，但對于投資而言或許這種掣肘就淡化了。

投資達人生意經(jīng)

時下，國內(nèi)大多數(shù)投資客猶如驚弓之鳥，原本投資于住宅地產(chǎn)的“熱錢”被堵住了出路。而少數(shù)人則改弦易轍，紛紛瞄向了商住兩用房、旅游公寓、寫字樓商鋪等非住宅領(lǐng)域，做起了限購令也難不倒的房地產(chǎn)投資達人。

□商住兩用增值保價

作為商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的過渡產(chǎn)品，商住兩用在限購下持續(xù)熱銷，其投資門檻較寫字樓商鋪來說比較低，需要資金量較少且投資回報也不如商鋪寫字樓大。

投資指導(dǎo)：

①商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)，一般民用商品房的產(chǎn)權(quán)都應(yīng)該是70年，其他和普通住宅沒有區(qū)別，但水電、物業(yè)費和開盤價可能要比同級別的住宅樓盤高一些，商業(yè)用房生活成本高。

②“商住兩用樓”對于單純商務(wù)寫字間來說，會相對降低公司的進駐門檻，吸引公司。但物業(yè)稍遜色于寫字樓。

③作為投資者，若作為商業(yè)產(chǎn)品進行投資就要首看交通及商業(yè)配套，若作為住宅進行投資，首看社區(qū)醫(yī)院、教育配套等。

□旅游公寓門檻低

旅游公寓投資資金量較少，但較商住兩用來說風(fēng)險較大，投資回報率也較大。休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，隨著旅游資源的不斷開發(fā)，休閑度假概念不斷加強，人群聚集的程度提升，產(chǎn)品也會不斷增值。

投資指導(dǎo)：

①首選是與稀缺旅游資源的契合程度高低。一般情況下，旅游度假產(chǎn)品所處的地塊，往往具有較強的自然景觀價值或人文價值，稀缺性突出，尤其是那些地處世界自然遺產(chǎn)或人文遺產(chǎn)的名山大川或沿海景區(qū)，更是彌足珍稀，這些區(qū)域都有升值潛力。

②投資者不妨把當?shù)毓操Y源的開放程度來作為考察對象，并根據(jù)其“留人”能力的高低來確定投資價值的大小。

③旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，所以投資此類產(chǎn)品，要看重其開發(fā)商資金實力與其具有豐富運營管理經(jīng)驗，這樣才能讓旅游地產(chǎn)的價值發(fā)揮到最大，而物業(yè)也才能隨之升值。

□寫字樓商鋪重地段

寫字樓商鋪投資資金量要求較高，針對客群為手上資金量大的投資者。與投資住宅有很大不同，寫字樓投資中最要看重的是地段、交通及商業(yè)配套，其后期物業(yè)服務(wù)及周邊配套升值都是寫字樓升值原因；商鋪則更注重所處位置客流量。

寫字樓投資指導(dǎo)：

①投資寫字樓要首選好地段，地段好的寫字樓從交通、商業(yè)配套等方面相對齊全；根據(jù)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿M行判斷，投資寫字樓要關(guān)注政策利好，對于在規(guī)劃中不斷完善的區(qū)域地塊升值潛力巨大。

②其次還要查看這些寫字樓的內(nèi)部硬件、軟件設(shè)施，以及運營商，物管公司。一座寫字樓外表好看，如果電梯設(shè)備落后，上下樓不方便，就可能影響后期招商；假如物管公司管理混亂，后期也會影響寫字樓的銷售與租賃

③已簽約企業(yè)，類似購物中心主力店的概念，有大品牌企業(yè)的入駐，代表了此寫字樓的招商能力，有名企入駐也會堅定租賃者或是購買者信心。

商鋪投資指導(dǎo)：

①投資商鋪時，分析該商鋪所輻射范圍內(nèi)的人流和購買力十分重要。其中人口數(shù)量、收入水平、購買力狀況、交通狀況、開發(fā)商的責(zé)任心等都是考慮的要素。

②軌道經(jīng)濟是商鋪投資的亮點，原因是地鐵交通帶來了巨大的人流，從而形成獨特的“地鐵商圈”。

地產(chǎn)股的買入周期

站在投資周期的高度，捕捉地產(chǎn)股的“買入周期”。地產(chǎn)投資周期可分為“買入周期”和“賣出周期”。買入周期的底通常是“政策底+成交量底”，買入周期的頂通常是“政策頂+成交量頂”。

回顧08年9月至今地產(chǎn)股的投資機會，僅08年9月-09年7月滿足“買入周期”的特征，而10年及11年卻不具備。所以，08年“買入周期“是近年來地產(chǎn)股漲幅最大，歷時最久的一次投資機會。而買入周期通常有兩階段：一階段是政策和成交量驅(qū)動；二階段是價量驅(qū)動。兩個階段相對收益相差不大，但二階段絕對收益要明顯高于一階段。

2012年將迎來新一輪地產(chǎn)股買入周期。一、1-2季度處于由政策松動和成交量回升共同驅(qū)動的趨勢性行情的第一階段。其中，1季度驅(qū)動力為政策放松預(yù)期及信貸環(huán)境改善；2季度驅(qū)動力來自政策實質(zhì)調(diào)整和成交量改善。二、3-4季度進入“量價驅(qū)動“的趨勢性行情的第二階段。

我們選取了85家上市房企，通過資金狀況（權(quán)重25%）、銷售能力（權(quán)重25%）、業(yè)績確定性（權(quán)重25%）、估值水平（權(quán)重25%）四個維度進行測評，85家上市房企中綜合投資價值排名在前20位的公司有福星股份、深長城、招商地產(chǎn)、北京城建、金融街、萬科、鳳凰股份、世茂股份、陽光城、信達地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團、萬通地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)、首開股份、華發(fā)股份等。前20名公司中，4個維度得分都比較高的公司有“福星股份、深長城、招商地產(chǎn)、金融街、萬科、世茂股份、保利地產(chǎn)”。

風(fēng)險：若1-2季度政策不松，且成交量低迷，地產(chǎn)股的預(yù)期全部落空，則上半年地產(chǎn)股難有絕對和相對收益。

雖然目前上市房企的存貨壓力高于08年，但是業(yè)績鎖定性明顯好于08年，行業(yè)集中度進一步提高。11年三季度上市房企凈資產(chǎn)負債率創(chuàng)歷史新高，表明其長期償債能力持續(xù)惡化。其中龍頭公司由于負債結(jié)構(gòu)更為合理，短期資金安全。

維持板塊增持評級：后期對地產(chǎn)板塊表現(xiàn)最為有利的情況是房價適度調(diào)整-政策出現(xiàn)拐點-銷售回暖。目前來看，政策調(diào)控已接近底部，但拐點未現(xiàn)。房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，從而刺激銷售回暖可能要在明年年中出現(xiàn)。板塊估值已接近08年最低點，但上市房企相比08年具有更強的風(fēng)險抵抗能力。行業(yè)存在階段性的估值修復(fù)機會。若后期出現(xiàn)房價實質(zhì)性下跌，銷售回暖，以及M2見底回升，都將提升市場對政策面以及基本面見底的預(yù)期，從而帶來行業(yè)的趨勢性投資機會。

重點推薦公司：規(guī)模優(yōu)勢、抗風(fēng)險較強的龍頭地產(chǎn)：保利、招商；安全邊際高、業(yè)績鎖定強的公司：華夏幸福、濱江集團；有望實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、有新業(yè)績增長點的公司：蘇寧環(huán)球。