“去投資化”大幕開啟

隨著調控加碼，房屋正在回歸其基本的居住屬性，主要城市的庫存量上升會進一步促進樓市向買方市場轉變。

隨著房地產調控政策措施的不斷加碼，全國房價只漲不跌的神話終于在10月終結，房地產市場也由此開啟了“去投資化”進程。

面對如此嚴峻的市場形勢，一些實力稍遜的開發商已經撐不住了，房產經紀行業也頻繁遭遇”關門潮”。

“去投資化”日漸明晰

隨著各地樓市陷入調整，投資回報急速下降，樓市的“去投資化”進程逐步開啟。

“回顧十年樓市，毫不夸張地說，可以很輕松地實現‘10年10倍’的投資回報。如今，隨著房價陷入調整，投資回報也急速下降，甚至出現‘被套’或虧損的現象，在上海、北京等地，退房的現象也開始出現。”某國有商業銀行房地產信貸部的一位負責人在接受《金融理財》記者采訪時直言相告。

2011年的中國樓市，無論是從租金回報率，還是房屋整體買賣轉讓方面來看，投資的價值都已經大打折扣，“只要看看房價還漲不漲，就一目了然了。”

國家統計局日前公布的70個大中城市住宅銷售價格顯示，10月份全國房價平均環比下跌0.14個百分點。其中，被稱為高房價城市“四大金剛”的京滬穗深房價更是全線下跌。與9月相比，10月全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有34個，比9月份增加17個。

而據觀察，早在今年初，房價下調已經顯露端倪。2月份新建商品住房環比價格下降的僅有8個城市(不及目前的1/4)，隨后3月份增加至12個城市。但4、5月份又出現反彈，房價環比下降的城市又降至9個。

7月份，中央政府出臺房地產調控的“新國五條”，重申繼續推進調控，并將限購范圍擴大至二、三線城市。此后，房價環比下降城市的數量出現穩步增長，至10月達到34個。

“當前，國內房地產市場正面臨去投資化的過程，即過度投資之后的去泡沫階段。”中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍表示，自1998年實施住宅分配貨幣化改革以來，中國房地產市場出現了“黃金十年”的盛況，但隨著調控加碼，房屋正在回歸其基本的居住屬性，主要城市的庫存量上升會進一步促進樓市向買方市場轉變。

房產中介“關門潮”

全國主要城市的二手房市場持續低迷，讓房產經紀行業遭遇”關門潮”。

“近期，在北京、上海、深圳等城市，都有大批中介門店關閉。部分中介機構一次性關店就有數十家，而有些在異地擴張的中介公司則已全部歇業。”21世紀不動產首席分析師常智表示。

以北京為例，截至11月24日，北京房產經紀公司的分支機構數量為3636家，而在今年7月底，這一數據為4370家，4個月時間內，北京房產中介門店的數量減少了734家。

值得注意的是，中介關店的速度呈加速趨勢。統計數據顯示，10月初，北京房產經紀公司分支機構的數量為4150家，近兩個月來，北京中介關閉門店的數量達到514家，占近4個月來中介關店總量的70%。

中原地產分析師張大偉指出，近幾個月來，各大城市的二手房價持續下行，成交量也大幅下滑。“很多門店一個多月都沒有開單，中小型房產經紀商已經撐不下去，只能閉門謝客。”

在調控重壓之下，中小型經紀公司選擇關店歇業，而大型經紀公司則逐漸開始選擇拓展業務品種，增加新盈利點；另外，部分經紀公司也通過并購等方式切入重點區域，以優化布局。

記者了解到，中原地產、21世紀不動產等公司利用業務線比較寬、覆蓋城市比較多的優勢，選擇在中介門店開售本地代理的商品房、部分代理外地項目，并增加商業項目代理。

21世紀不動產在紐約主板上市后，便加快在新樓盤代理和商業地產代理業務方面的拓展。公司先后收購凱誠華信投資顧問有限公司、新銳視角商業管理顧問有限公司。2011年6月，公司又將北京十大房地產代理行之一的上古中國收入囊中。至此，公司在新房和商業地產代理、房地產私募基金的業務布局基本完成。

今年以來，21世紀不動產的主要合作開發商包括金地、龍湖、星城和華潤等房企。在上海區域，該公司近3月代理銷售新房的總金額已達到25億元，目前新房代理業務占到其總收入的50%左右。而據中原地產統計，最近3個月，其代理商品房的銷售業績占公司整體業績的比例也已達20%以上。

業內人士指出，房產經紀公司從居間服務轉到兼顧代理，這種現象被稱之為“一二手聯動”；在成熟市場，新樓盤通過中介機構渠道來銷售新房是一種約定俗成的分工模式。業內預計，今后房產經紀公司的新房和商業地產代理業務將常態化。

房企并購整合提速

面對如此嚴峻的市場形勢，一些實力稍遜的開發商已經撐不住了。

中原地產的統計顯示，今年前10月，房企股權變動頻繁，規模交易累計已經達到了93宗，總交易額達到了300.8億，預計全年交易額將較2010年翻倍。據不完全統計，截至10月，北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業或項目出現了井噴，總數超過600宗，是去年同期的兩倍。

進入10月以來，萬通地產等老牌房企開始加入股權轉讓行列。

10月14日，萬通地產作價2.84億元，將其持有萬通時尚項目股權中的49%以及8860萬元債券轉讓給深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業。萬通地產稱，此次交易完成后，公司可獲得3.7億元的資金。

業內人士分析，一些已提前完成全年銷售業績，手握大筆現金的房產巨頭，有可能成為并購中的主要買家。以恒大地產為例，截至10月底累計合約銷售額778.7億元，較去年同期增長89.2%，提前完成了全年700億元的銷售目標。萬科截至三季度末，已持有現金339億元。

中國指數研究院副院長陳晟稱，中小企業的樓盤對消費者吸引力不大，消費者普遍擔心會有爛尾樓風險，中小企業的出路就是股權轉讓。然而有業內人士指出，當前房地產市場不確定性較大，中小房企想要轉讓，也未必能找到合適的買家。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，2011年以來，在調控政策的壓力之下，房地產市場生存狀況不容樂觀。一些中小房企在資金運作上出現了較大的問題，一些大型房企在資金方面有天然的優勢。在這樣的背景下，房地產企業必定要經歷一番重組整合，中國房地產行業的一次顯著調整正在發生，房地產行業的破產、兼并與收購將成為常態，房地產金融活動將日益多樣化和活躍。

業內人士指出，目前我國房地產企業實際數量有3萬家，最高時曾達到8萬家，實際活躍的房企約有一萬家，預計隨著并購整合地進行，小房企洗牌出局，未來房企數量或大幅下降。