淺談房地產投資風險的防范

【摘要】文章對房地產投資風險的含義、特征進行了概述，并分析了房地產投資風險產生的原因，提出房地產投資風險的防范對策，以供參考。

【關鍵詞】房地產；投資風險；防范

一、房地產投資風險的含義

房地產投資風險是指房地產開發商因對未來某項房地產投資的決策以及客觀條件的不確定性而導致該項房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即開發商在房地產投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

二、房地產投資風險的特征

（1）客觀性。人們只能通過掌握其產生的原因和發展變化的規律，才能達到控制、規避和防范的目的。（2）規律性和可預測性。風險的產生是來自于客觀條件的不斷變化，即風險因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產項目的環境變化和實施總是有一定的規律性，所以風險的發生和影響也必然有一定的規律性，風險是可以預測的。（3）相對性。房地產投資風險具有雙重性。既可能給企業帶來收益，也可能給企業帶來損失。所以，對于房地產企業來說應積極的面對投資風險，把它當作一種獲得收益的機會。（4）多樣性。房地產投資的行為及過程涉及到社會、政治、經濟、技術、文化等各個方面，因而房地產投資的風險表現多樣性，各種風險相互間的變化也會呈現出復雜的關系。（5）補償性。房地產投資有風險，房地產企業承擔風險的同時要求經濟上有所補償，這就體現了房地產投資的補償性，也體現了風險的獲得利益或損失的本質特征，通常被理解為風險溢價或風險回報。

三、房地產投資風險產生的原因

（1）房地產粗放型開發。城市化規模的盲目擴張與房地產粗放型開發。導致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。一方面是缺乏科學發展觀的指導。在城市的總體規劃和建設過程中，忽視了經濟、生態、社會的可持續性發展，導致重復建設、自目建設、隨意建設的情況比較嚴重。另一方面是違法違規征地圈地現象較嚴重。為了商業目的，有的地方或開發商使用各種手段，不顧國家法律法規，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。（2）宏觀形勢出現意想不到的不利變化，誘發各種風險。第一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮，對房地產商就意味著籌資或變現風險；第三是房地產供求形勢的變化。目前，房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，房地產市場已出現供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；第四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。（3）開發商主觀意識的偏差。開發商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上，只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商過分相信自己的“道”(即通過“關系”拿到“好項目”的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、營銷能力)不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。

四、房地產投資風險的防范對策

1．選擇投資風險較小的房地產項目。在市場條件下，期望收益水平與潛在風險的大小呈正比關系，潛在的風險越大，期望的收益水平就越高。若投資機會期望的利潤高而伴隨的風險小，則投資者會迅速地進入市場，這樣就會使期望利潤水平下降至與該投資機會具有同等風險水平的其它投資機會所期望的利潤水平。

2．轉嫁投資風險。轉嫁投資風險是指投資者將損失有意識地轉嫁給與之有相互經濟利益關系的另一方承擔，主要方法有通過“建筑工程施工合同”將風險轉移給建筑工程方、商業投保、證券化項目資金、契約型轉移、投資獲利期權等。（1）項目投資資金證券化。房地產企業通過金融工具將投資到項目開發的資金轉化為有價證券，這樣就使開發商與項目之間直接的物權關系轉變為以金融工具為媒介的債權關系。（2）商業投保。企業通過購買商業保險來實施其商業投保策略，將一部分風險轉嫁給保險公司。購買保險從一定程度上可以減輕或彌補房地產投資者的損失，實現項目資金循環過程，促進房地產經營活動的發展。房地產投資企業可以選擇實施房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險等業務。（3）契約型轉移。在房地產投資中，契約型轉移主要包括三個方面：一是房地產企業在與建筑商合作中，將項目工程總包、分包給建筑商，由建筑商來承擔部分項目建設時期的風險，緩解房地產企業的資金壓力。二是多個房地產企業聯合開發，這要求多方的投資者對房地產開發項目進行共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性。最大限度地發揮各自優勢來避免風險。三是在建設期間，將項目預售、預租或出售一定年限的使用權給買方或承租方，提前回籠資金，緩解資金壓力，并能一定程度上避免融資風險和后期銷售滯留風險。

3．通過投資組合降低風險。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資的基礎上，搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。房地產投資可以選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的商業風險不一樣。獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。

4．通過市場調查來降低風險。現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型，優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。現代房地產市場己經正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業內的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴峻；另一方面一些優良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應求。而且熱銷的房地產往往價格都較高。這充分說明，實現經營觀念大轉變，認真進行市場調研、分析和預測，生產真正適合消費者需求的商品才是開發企業做大、做強、降低風險的根本出路。

5．加強管理來控制風險。一個投資項目能否達到預期的效果，良好的項目管理是重要的保證。從開發投資來看，項目全過程的投資，進度和質量是重點。對缺乏開發項目經驗的投資者來說，委托富有項目管理經驗的監理單位來從事項目管理是十分必要的。對于盈利性物業的置業投資來說，聘請專業化的物業管理人員或機構來進行有效的物業管理，憑借專業化的物業管理人員、豐富的市場信息以及物業管理的經驗，可以極大地降低實際收益值與期望收益之間的偏差，可以更有效地使用物業、減少經營費用、降低空置率、提高收益水平，進而降低并控制風險。

房地產投資高收益與高風險并存，投資者要想取得投資的成功，必須要熟知市場狀況，具備一定資金能力，掌握相關操作經驗和技巧，對各個房地產項目階段的風險進行分析，并且有針對性的采取相應的對策，以達到降低風險，提高項目利潤回報率的目的。

參考文獻

[1]劉平．企業財務風險的識別與防范方法[J]．科技經濟市場．2007（4）

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