陳淮:房地產調控政策不會放松

市場成交清淡，開發商資金鏈異常緊張，當前房地產調控政策的走向，成為樓市最為敏感的話題。

10月27日，全國人大常委會`財經委副主任委員吳曉靈在審議保障房建設和管理工作情況報告時指出，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應調整過于嚴厲的限購政策。對此住房和城鄉建設部部長姜偉新回應稱，樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法。

此言一出，市場各方對于房地產調控或放松、限購政策年底或將退出的揣測四起。

對此，住建部政策研究中心主任陳淮10月31日在接受《投資者報》記者采訪時強調，房地產調控政策不會放松，市場上的各種揣測毫無根據，都是瞎猜?！胺康禺a調控有所松動，我是沒有看出來任何一點跡象?！彼f。

11月2日，陳淮在出席“2011保定房地產高峰論壇”時也再次重申了這個觀點?！皣視粫潘桑ǚ康禺a調控）政策？我現在就可以毫不含糊地說一句，政策的選擇有一條，沒打算要所有的開發商都活下去?！?/p>

微調預調不是針對房地產

從最高決策層的表態來看，樓市調控確實尚無松動的跡象。在10月29日的國務院常務會議上，其表述是堅定不移地搞好房地產調控，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。

不過，該次會議同時還有一個聲音，即切實把握好宏觀調控的方向、力度和節奏，適時適度進行預調微調。正是這個“預調”、“微調”，再加上此前人大財經委副主任與住建部部長關于限購的一番辯論，令市場產生了地產調控將會有所松動的猜想。

在陳淮看來，在房地產調控上，堅定不移、嚴格、鞏固這些措辭，都表明了房地產調控的政策基調。

他認為，宏觀政策的微調、預調，主要是解決“一大一小”兩頭的問題，即大型建設和小企業的問題，主要體現在財稅政策、貨幣政策的幫扶上?！跋褡罱P于鐵路建設、小企業融資，國家都出臺了不少措施，其實就是在原先偏緊的宏觀調控政策上進行微調、預調，早就在進行了?！?/p>

今年7月溫州動車事故發生后，信任危機使得鐵道部債券一度成為債券市場上的“瘟疫”。8月8日，鐵道部發行了甬溫線動車事故后首只債券，90天期超短期融資券，招標結果顯示，該期超短融發行利率達到5.55%，較鐵道部2月份發行的同期限超短融利率高出163個基點。由于擔心投資者不買賬，原定于9月26日發行的200億債券甚至兩度推遲。

最后還是國家揮動了“政策手”。10月10日，財政部、國稅總局下發通知，對鐵路建設債券取得的利息收入，減半征收企業所得稅，力挺鐵道債券；10月12日，國家發改委下發文件，首次明確中國鐵路建設債券為政府支持債券。

政策力挺之下，效果立竿見影。鐵道部10月12日發行的200億鐵路建設債券，7年期品種招標利率為5.59%，20年期招標利率為6%，低于二級市場利率約40個基點；10月26日發行的第二期鐵路建設債券，其中7年期品種的中標利率為4.93%，認購倍數高達16.8倍。稅收優惠政策助其降低十幾億融資成本。

今年以來，所謂穩健的貨幣政策實質上偏緊。陳淮表示，決策層現在強調宏觀調控“適時適度進行預調微調”，其實是針對類似大型建設需要及中小企業融資困難的，現在偏偏有人把其一下子就聯想到房地產上，顯然是誤讀。

限購暫不會取消

在陳淮看來，房地產調控不會松動。在接受《投資者報》記者采訪時，他一再強調，“媒體片面引用個別人的言論，臆測房地產調控有所松動的報道，都是很不負責任的?！?/p>

然而，住建部長一番“限購是不得已而采取的辦法”的言論，自然容易引發他想。國都證券新近發布的一份研報就認為，限購取消不可能短期實現，但政策或適度寬松。其理由是：占地方已實現財力近30%的土地收入的大幅減少將對地方基礎設施建設、保障房建設產生影響。在地方債務已經高企的情況下，對增收的渴望促使地方與中央的博弈將持續進行。他們預期在現有限購基礎上適度放松相應條款是更可能的方式。

陳淮認為，最近的國務院常務會議再次指出，繼續嚴格執行政策，其表述已經相當明確，至少目前還沒有絲毫房地產調控放松的跡象。

作為房地產調控風向標的限購政策，會否松動是近期最大的爭議焦點。盡管吳曉靈在人大會議上猛烈抨擊，但陳表示，這僅是她個人觀點，不能當成政策風向。陳所在的政策研究中心，主要職能就是為住建部提供決策咨詢和政策建議，而規范房地產市場秩序、監督管理房地產市場是住建部的主要職責之一。

此前，貴陽、青島、長春、廈門、石家莊等少數城市在年初出臺限購文件時，曾明確暫定執行期限至今年12月31日，而這幾個城市到時候是否退出限購備受關注。對此，住建部政策研究中心副主任王玨林10月31日明確表示，年底限購到期的幾個城市會將此政策順延。

如陳淮所言，房地產調控不會放松，限購也暫難退出。最近樓市限購的珠海信號，似乎足以說明。就在全國樓市房價紛紛告跌的時候，日前珠海卻突然宣布11月1日開始實行限購加限價。有數據顯示，珠海今年前10個月土地出讓收入不到100億元（去年超過200億元）。

不少業內人士據此認為，珠海限購是一個很重要的信號，表明房地產調控遠未到松動之時。英國《金融時報》的評論則更為直接，“（珠海信號）表明了政府遏制房地產市場的決心”。