中外政府在房地產市場中的干預政策分析:稅收政策

摘要：在政府對房地產市場進行干預調控的政策中，稅收政策一直發揮著積極重要的作用。政府通過利用稅收優惠，高稅率等多種途徑對房地產市場產生影響，并對不法房地產商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優惠或補貼，從而平衡房地產市場的供求矛盾，盡量避免房地產泡沫帶來的不利影響。文章結合中外國的利用稅收政策調控房地產市場的干預政策，分析了稅收政策的重要作用及完善的對策。

關鍵詞：稅收政策；稅收杠桿；房產稅；房地產市場

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2011）20-0069-01

各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收政策這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

1稅收政策對房地產市場的干預方式

①以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為。房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域。二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本。三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。

②對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼。房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子，頒布了相關法律要求每年給各州分配稅收抵扣的最高限額，（每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人（或其配偶），出售其住房時，符合一定條件可享受一次性扣除125 000美元售房納稅贏利的政策。二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。這一政策很好的滿足了那些低收入階層的住房需求。

③充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主，還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房（又稱主住宅）收益的個人所得稅。這不僅提高了消費者的居住條件，同時也活躍了房地產市場，擴大了國內的有效需求，推動了國內經濟的快速發展。

2稅收政策對房地產市場的干預的主要特點

綜合各國的稅收政策對房地產市場的干預，可發現其主要特點有：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制。二是很多房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村。三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估。四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅。五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

3運用稅收政策干預房地產市場的對策和建議

①利用房地產高額稅率打擊房地產市場的投機行為。首先，對房地產保有環節征收高稅收，降低房地產市場的投資和保值增值的功能。同時增強對房地產市場的閑置房以及空置房的稅收調控。其次，對我國的第二套房產購買征收重稅，開征資本收益稅，抑制居民對房地產行業的投機行為。

②投資性房產需求和自住性房產需求區別征稅。改革個人所得稅征收管理模式，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅。加大對我國房地產保有環節的稅收建設，進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題，平衡房產消費環境的稅收負擔。根據房地產實際占有權屬時間長短征稅，區別投資性和自住性房產交易的稅收，保護合理的房地產需求，增加投資性房地產需求的交易成本。

③對低收入購房者實施差別稅收優惠政策。在現有財政以及貨幣方面優惠政策基礎上，稅收政策應該區別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優惠政策，鼓勵中低收入階層購買自用住房，可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關的利息支出。考慮與其他相關財產類以及所得稅類相結合，對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現有房地產稅收政策的基礎上，避免相關稅收的重復征收，對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國住房消費市場的健康發展。

④通過結構性減稅保證房地產市場稅收收入。有保有壓針對房地產市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題，按照減少流通環節稅收、市場增加保有環節的稅收原則，適當地對房地產市場實施結構性減稅。根據我國房地產行業發展的需要，對不適應我國地產發展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當取消房地產市場的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環節稅收，降低房地產市場由于結構性減稅所帶來的稅收收入壓力，使得房地產消費環節的稅負更加合理化、科學化，從而合理引導我國房地產消費市場。

參考文獻：

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