房地產投融資渠道分析

摘要：房地產業作為一個典型的資金密集型產業，其融資渠道也越來越受到世人的關注。充足的資金支持對房地產業來說就其發展的至關重要的作用。隨著經濟的發展，金融危機的影響，房市泡沫的出現，以及國家宏觀調控的政策等的影響，房地產業的資金鏈面臨著日益嚴峻的考驗。文章主要基于房地產業融資渠道視角對中國房地產業進行分析，最后對投融資渠道的選擇提出幾點建議。

關鍵詞：房地產投融資；融資渠道；融資方式

中圖分類號：F285文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2011）20-0021-02

1我國房地產行業現狀

近年來，在關系國計民生的經濟活動中，住房逐漸超越衣、食，排在了前列。房地業的脫線發展在貢獻了GDP的同時，也引起了人們對房地產行業的高度關注，自1998年國家擴大內需刺激經濟發展的政策實施以來，房地產業得到了長足的發展，2003年中央文件有指出房地產業帶動力強，“已然成為國民經濟的支柱產業”，而且2003年以來，房價一路飆升，暴利吸引了更多的資金投入，而在這些投入資金中，房地產企業的自有資金占有比例遠遠地域銀行貸款的比例，債務性融資已經成為房地產融資的主要方式。

長期以來，我國房地產業的融資來源主要依靠銀行貸款的模式，在貸款門檻的提高和政策的影響，使資金鏈出現危機；另一方面，在市場經濟多元化發展的今天，大量民間資本和國外資本卻投資無門。在二者之間建立一個有效地資金投融資模式，解決房地產資金來源的同時促進了資本流通，有利于經濟的健康發展。

2我國房地產投融主要資渠道分析

房地產融資是指房地產企業為生產或投資而進行的資金融通或資金籌集活動。我國目前可供選擇融資方式主要有以下幾種：

①銀行貸款。目前有我國的房地產業中有超過半數以上的資金，直接或間接的來源于銀行信貸。房地產貸款也就是與房產或地產開發經營活動有關的貸款。在這種主要運用銀行貸款的融資方式直接導致了房地產產業的資金鏈的單一化，同時也將房地產業風險也大多轉移到銀行業，增加了銀行業資金的流動性風險，在2007年的美國次級房貸危機引發了經濟危機中，花旗銀行等各大銀行紛紛倒閉，最終銀行業成為這場危機的最大受害者。

②上市融資。上市融資是指將經營公司的全部資本等額劃分，表現為股票形式，經批準后上市流通，公開發行。它的優點是由投資者直接購買，短時間內可籌集到巨額資金，同時又可以在很大程度上的分散風險。理論上來說房地產企業運用公開上市的方式進行融資是一種最佳方式，但是原《公司法》規定IPO融資的資金條件過于嚴格，而房地產業的資金呈現大起大落的現象，不利于上市融資，因此在實際操作中大多數房地產企業借殼上市的方式。

③房地產信托。房地產信托，指房地產所有者將房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，通過專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。自2002年以來信托投資公司發行一系列房地產信托計劃，特別是央行“121”號文件之后，房地產開發商把融資的目光轉向房地產信托產品，它在一定程度上提高了居民對于房地產業的參與度，是一種全新的投資方式。同時它可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場，通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產提供資金，增加融資渠道。

④夾層融資。夾層融資是指從風險與收益角度來看，介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式，在風險與收益方面都比單純的股權與債群投資要中性一些。它是私募基金的一種形式。它大概有四種模式：分別是基金組織、銀行承兌、直存款、多層創新。房地產企業通過金融創新，在債券、股權、收益權方面可進行多種創新組合。夾層融資具有極大地靈活性，可以根據企業需要進行各種股權和債權的組合，滿足不同的需求。

⑤房地產債券融資。房地產債券投資是企業債券的一種，公司債券是由企業依照法定程序發行的到期日固定、利率固定的債券。它最早開始于1992年海南推出的萬國投資券、伯樂投資券和富島投資券，同樣由于限制條件較多，房地產企業運用發行企業債券的方式進行融資并沒有得到較好的發展。但隨著政府提出大力發展資本市場，擴大直接融資比例的政策，企業債券市場必將得到長足的發展，房地產債券融資的比例也會隨之增強。

⑥海外地產基金。中國房地產產業的繁榮發展還是吸引了大批的海外地產基金，他們主要通過兩種途徑中國房地產市場，一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制。在全球化的大趨勢下，我國的金融市場全面開放是必然的，帶來大量外資的涌入，會帶來金融業的激烈競爭，同時也增加我國房地產業融資渠道，推動房地產業的繁榮發展。

⑦房地產信托投資基金。房地產信托投資基金是指從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托。它主要面向中小投資者，具有流動性強、股票增值潛力、有效地分散風險和投資組合管理、抵御通貨膨脹的優勢。它拓寬了國內房地產開發商的融資渠道、改善了房地產業的行業運行模式、促進房地產開發商的整合進程、改變了房地產業的估值方式，促進了房地產業的發展。

3我國房地產業融資路徑選擇的幾點建議

①首先改變單一的以銀行貸款為主導的房地產融資渠道。我國房地產業融資渠道主要依賴銀行信貸，因此減少少債務性融資，擴大權益性融資比例成為融資渠道改革的前提，這樣既降低了房地產業轉移給銀行業的信貸風險，另一方面也促進對房地產業資金來源多元化的動力，不斷提高的存款準備金率與貸款門檻，使房地產業必須將它們的融資渠道由債權性向權益性轉變，與此同時銀行業資金在經濟運行資金鏈中份額的減少，這不僅僅促進了房地產業尋找多元化的融資渠道，也帶動了非銀行金融機構的進步和發展，。

②大力發展房地產投資信托基金。信托投資基金的自身優勢，使它在中小企業融資中占據有利市場。在在央行收緊銀行信貸后，貸款門檻提高，而中小企業在生產規模和生產資金上的局限性，使其很難通過上市的方式獲取資金擴大發展，房地產信托模式的興起改變了這一困局。但我國目前的房地產信托絕大多數都是仍采取貸款的形式，以債權為主要形式，在這個過程中信托業的風險也在增加。今后的房地產信托如果想要有較大的發展，必須加大權益融資的比例，推出更多的股權投資或混和投資的信托產品。

③合理應用外資，積極引導，正確監管。經濟全球化必然帶來國內金融業全面開放，屆時將會有更多的外資金融機構進入，它們完善國內金融體系建設的同時，也給國內經濟的發展帶來新的風險和機遇，這對于亟待資金謀求更好發展的中國房地產業來說也是一把雙刃劍。由于資本的逐利性，特別是游資的投機性，使在運用外資的過程中，稍有不慎便會給我國經濟產生帶來不利影響，因此在合理運用的同時，有關部門更要做好房地產業在運用外資過程中的監管工作，關注資本流向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。

④加快金融創新步伐，完善二級市場建設。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來，與國外相比有很大差距。在發展各種方式的房地產融資渠道的同時，利用金融創新手段，開發衍生金融產品，完善二級市場，增加房地產業融資中公眾的參與度同時努力實現住房抵押貸款的證券化、標準化，促使流動性差但收益穩定的資產轉化為流動性較強的證券產品，分散房地產業投融資風險。

4結語

房地產業的發展關系著國計民生，國家為了給高速發展中的房地產業降溫，提高了銀行業貸款門檻，給房地產業的資金源帶來了一定的沖擊，在這種形勢下，如何合理運用各種融資方式解決資金來源問題是房地產也發展的關鍵。作為一個典型的資金密集型產業，房地產業必須處理好和金融業的關系，以達到相輔相成，共同發展的局面。

參考文獻：

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