房?jī)r(jià)大跌離我們還很遠(yuǎn)

當(dāng)下的樓市究竟如何？“開(kāi)車(chē)遇到紅燈總碰到有人敲車(chē)窗，搖下車(chē)窗一看不是賣(mài)房的就是乞討的。長(zhǎng)此以往，開(kāi)發(fā)商的前景可想而知?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟主辦的一場(chǎng)新書(shū)發(fā)布會(huì)上，北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁是這樣調(diào)侃的。除了這種充滿(mǎn)戲謔意味的調(diào)侃，肖勁還公布了一份萬(wàn)科針對(duì)北京家庭的入戶(hù)抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策之下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買(mǎi)房，折合戶(hù)數(shù)為20萬(wàn)戶(hù)。

2009年北京大概賣(mài)了15萬(wàn)套房，2010年賣(mài)了13萬(wàn)套，今年目前為止只買(mǎi)了6萬(wàn)多套。如果按照去年銷(xiāo)售13萬(wàn)套來(lái)算，這20萬(wàn)戶(hù)有資格有能力買(mǎi)房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求減少的同時(shí)，北京樓市庫(kù)存持續(xù)增加。目前北京樓市庫(kù)存大概有15萬(wàn)套，如果現(xiàn)在北京不再供地，沒(méi)有新項(xiàng)目產(chǎn)生，也許這些正好夠有資格買(mǎi)房的人消化掉。目前北京的開(kāi)發(fā)商可以分為4類(lèi)：預(yù)期悲觀、尋找空隙、改變定位和無(wú)所作為。萬(wàn)科屬于第二類(lèi)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商屬于第四類(lèi)。

哪些人符合三有標(biāo)準(zhǔn)

符合三有標(biāo)準(zhǔn)的人，一是單身或是剛結(jié)婚的人群，他們的收入偏高，但還沒(méi)有買(mǎi)過(guò)第一套房子，有第一套房子的剛需。二是中產(chǎn)階級(jí)家庭，可能主人已經(jīng)是企業(yè)高管，他們還有購(gòu)買(mǎi)第二次房屋進(jìn)行改善和升級(jí)的需求。三是部分在北京已經(jīng)有5年納稅記錄，工作時(shí)間比較長(zhǎng)的外地人。

有資格、有能力、有買(mǎi)房意愿，把這3個(gè)條件都算進(jìn)去了，當(dāng)然人數(shù)就比較少。一般來(lái)講，在中國(guó)目前大城市里，大約有2成、最多不超過(guò)3成的人是有能力買(mǎi)商品房的。但這只是靜態(tài)分析，如果樓市現(xiàn)在觸底反彈，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，有些人有意愿但不一定有資格，但為了買(mǎi)房滿(mǎn)足自己的意愿，他們會(huì)采取很多方法避免限購(gòu)。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，現(xiàn)在只是一個(gè)靜態(tài)的嚴(yán)格分析，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，會(huì)有很多人會(huì)釋放需求，沖進(jìn)來(lái)買(mǎi)房子。

什么傷了北京樓市

中秋期間北京樓市成交量再次陷入冰點(diǎn)，假期前兩天北京住宅成交總量309套，和去年同期相比下跌40%，和今年五一成交量相比更是大幅下跌72%，這也能從一定程度上說(shuō)明萬(wàn)科的這份調(diào)查是有一定依據(jù)的。

成交量下滑說(shuō)明需求萎縮，也就是很多人有購(gòu)房意愿或者有購(gòu)買(mǎi)資格有能力，但是不愿意入市，假期表現(xiàn)才會(huì)這么低迷。進(jìn)入9月，傳統(tǒng)季節(jié)9～10月成交量應(yīng)該是反彈的，需求應(yīng)該入市，但目前看來(lái)，今年9～10月成交量反彈量肯定低于去年。去年8月底房市開(kāi)始反彈，今年樓市觀望氣氛比較濃厚，消費(fèi)者入市意愿比較低，導(dǎo)致企業(yè)的存貨壓力比較大。

北京的限購(gòu)政策是外地人需要有5年納稅記錄，這在全國(guó)是年限最多的。數(shù)據(jù)顯示今年二季度在北京買(mǎi)房的外地人所占的比重只有10%左右，而去年還是近40%。外地人購(gòu)房比重大幅降低，是導(dǎo)致北京樓市今年需求萎縮的很重要的原因。比較嚴(yán)的限購(gòu)條件，導(dǎo)致很多外地人需求無(wú)法釋放。雖然把一些投機(jī)者攔在北京城門(mén)之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人，因?yàn)榧{稅記錄不滿(mǎn)5年受到抑制和阻礙，這是一種誤傷。

這一數(shù)據(jù)也反映出北京房?jī)r(jià)比較高。有些人是北京本地人，想買(mǎi)第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房條件，第二套可能就買(mǎi)不起。這說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)相對(duì)于本地的大多數(shù)家庭而言還是偏高的，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)能力不足。

樓市大降價(jià)有多遠(yuǎn)

在目前非常慘淡的樓市現(xiàn)狀下，樓市大幅降價(jià)離我們還很遠(yuǎn)。很多發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫破了之后房?jī)r(jià)大跌，一般出現(xiàn)在GDP由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為低增長(zhǎng)，然后城鎮(zhèn)化基本已經(jīng)完畢，人口紅利基本沒(méi)有。我們國(guó)家的GDP增幅、城鎮(zhèn)化水平、人口紅利這三大要素，還沒(méi)有到達(dá)能夠催生房地產(chǎn)大泡沫，并且破裂后房?jī)r(jià)大幅下跌的局面。只是前幾年增幅比較大，近兩年需要有回落調(diào)整，屬于這種性質(zhì)，還不是泡沫破了大跌。如果只是一種良性調(diào)整，房?jī)r(jià)不可能大幅下調(diào)，只是一個(gè)微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)