房價大跌離我們還很遠

當下的樓市究竟如何？“開車遇到紅燈總碰到有人敲車窗，搖下車窗一看不是賣房的就是乞討的。長此以往，開發商的前景可想而知。”在中國房地產經理人聯盟主辦的一場新書發布會上，北京萬科副總經理肖勁是這樣調侃的。除了這種充滿戲謔意味的調侃，肖勁還公布了一份萬科針對北京家庭的入戶抽樣調查。調查結果顯示，在嚴格的限購政策之下，北京現在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數為20萬戶。

2009年北京大概賣了15萬套房，2010年賣了13萬套，今年目前為止只買了6萬多套。如果按照去年銷售13萬套來算，這20萬戶有資格有能力買房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求減少的同時，北京樓市庫存持續增加。目前北京樓市庫存大概有15萬套，如果現在北京不再供地，沒有新項目產生，也許這些正好夠有資格買房的人消化掉。目前北京的開發商可以分為4類：預期悲觀、尋找空隙、改變定位和無所作為。萬科屬于第二類，大多數開發商屬于第四類。

哪些人符合三有標準

符合三有標準的人，一是單身或是剛結婚的人群，他們的收入偏高，但還沒有買過第一套房子，有第一套房子的剛需。二是中產階級家庭，可能主人已經是企業高管，他們還有購買第二次房屋進行改善和升級的需求。三是部分在北京已經有5年納稅記錄，工作時間比較長的外地人。

有資格、有能力、有買房意愿，把這3個條件都算進去了，當然人數就比較少。一般來講，在中國目前大城市里，大約有2成、最多不超過3成的人是有能力買商品房的。但這只是靜態分析，如果樓市現在觸底反彈，房價開始回升，有些人有意愿但不一定有資格，但為了買房滿足自己的意愿，他們會采取很多方法避免限購。這是一個動態的概念，現在只是一個靜態的嚴格分析，一旦市場發生變化，會有很多人會釋放需求，沖進來買房子。

什么傷了北京樓市

中秋期間北京樓市成交量再次陷入冰點，假期前兩天北京住宅成交總量309套，和去年同期相比下跌40%，和今年五一成交量相比更是大幅下跌72%，這也能從一定程度上說明萬科的這份調查是有一定依據的。

成交量下滑說明需求萎縮，也就是很多人有購房意愿或者有購買資格有能力，但是不愿意入市，假期表現才會這么低迷。進入9月，傳統季節9～10月成交量應該是反彈的，需求應該入市，但目前看來，今年9～10月成交量反彈量肯定低于去年。去年8月底房市開始反彈，今年樓市觀望氣氛比較濃厚，消費者入市意愿比較低，導致企業的存貨壓力比較大。

北京的限購政策是外地人需要有5年納稅記錄，這在全國是年限最多的。數據顯示今年二季度在北京買房的外地人所占的比重只有10%左右，而去年還是近40%。外地人購房比重大幅降低，是導致北京樓市今年需求萎縮的很重要的原因。比較嚴的限購條件，導致很多外地人需求無法釋放。雖然把一些投機者攔在北京城門之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人，因為納稅記錄不滿5年受到抑制和阻礙，這是一種誤傷。

這一數據也反映出北京房價比較高。有些人是北京本地人，想買第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房條件，第二套可能就買不起。這說明北京的房價相對于本地的大多數家庭而言還是偏高的，導致購買能力不足。

樓市大降價有多遠

在目前非常慘淡的樓市現狀下，樓市大幅降價離我們還很遠。很多發達國家房價泡沫破了之后房價大跌，一般出現在GDP由高增長轉為低增長，然后城鎮化基本已經完畢，人口紅利基本沒有。我們國家的GDP增幅、城鎮化水平、人口紅利這三大要素，還沒有到達能夠催生房地產大泡沫，并且破裂后房價大幅下跌的局面。只是前幾年增幅比較大，近兩年需要有回落調整，屬于這種性質，還不是泡沫破了大跌。如果只是一種良性調整，房價不可能大幅下調，只是一個微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長