首套房貸利率已現(xiàn)下調(diào)

每當(dāng)管理層嘴里高喊“不放松”的時候，往往就是快“扛”不住的時候。雖是一句戲言，但這次似乎也不例外。

“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松”的中央決策話聲未落，各地的首套房貸利率卻已萌生降意。

近日，中國人民銀行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵就公開呼吁，“首套房貸政策應(yīng)定向放寬”。

事實上，一些地區(qū)的部分銀行已有所行動了。廣州、南京等地首套房貸利率有不同程度的下調(diào)，中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行在部分地區(qū)首套房貸由原先的普遍上浮10%已回歸至基準(zhǔn)利率。

對此，莫尼塔投資公司房地產(chǎn)分析師施琪日前在接受《投資者報》記者采訪時表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州這些地區(qū)的首套房貸利率下調(diào)現(xiàn)象只是個別銀行與部分地區(qū)，這種現(xiàn)象在全國并不普遍。雖然存款準(zhǔn)備金率下調(diào)對銀行的資金有所緩解，但從房地產(chǎn)成交量來看，目前銀行投放給房地產(chǎn)市場的信貸并不多。

首套利率下調(diào)是政策微調(diào)方向

“如果明年房價下調(diào)幅度大，首套房貸利率下調(diào)的可能性很大，這可能也是明年上半年房地產(chǎn)政策微調(diào)的主要方向。”施琪告訴《投資者報》記者。

這一看法得到了上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的認(rèn)可。他告訴《投資者報》記者，今年年底到明年上半年首套房貸利率會首先松動。但他強(qiáng)調(diào)，這有一個過程，并且首套房貸利率下調(diào)的幅度主要看兩個方面：一是銀監(jiān)會指導(dǎo)意見的明確規(guī)定；二是銀根放松的步調(diào)。如果放松步調(diào)快，那么銀行放貸就多，其利率下調(diào)幅度也大。

另外，中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇也認(rèn)為，首套房貸款利率還有下降空間。他表示，就現(xiàn)在情況看，也不排除央行繼續(xù)降低存準(zhǔn)率，釋放更多的資金。如果這樣，銀行資金變得充裕，為了尋找優(yōu)質(zhì)客戶，很可能下調(diào)首套房貸利率。

但光大銀行首席宏觀分析師盛宏清卻持不同觀點，他在接受《投資者報》記者采訪時表示，“首套房貸利率未來不但不下調(diào)，還有上浮趨勢。”理由是目前仍舊是負(fù)利率時代，銀行未來包括吸儲的資金成本會提高，這樣相應(yīng)的貸款也就自然變高。“也就是說，面粉貴了，面包也會隨之而貴。”

不過，楊紅旭卻堅持認(rèn)為，“首套房屬于居民自住住房消費，這種剛性需求是合理的，應(yīng)該得到保護(hù)。”

在積極呼吁放寬首套房貸政策的李稻葵看來，對于既能買房、信用又不錯的客戶應(yīng)予以放開，幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時帶動上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復(fù)。

另外，施琪同時指出，明年房地產(chǎn)政策微調(diào)主要是首套房貸利率下調(diào)，但可能還會出臺包括松綁普通商品房標(biāo)準(zhǔn)以及公積金政策等一些措施，“雖然近期有個別城市已出臺此類措施，明年的覆蓋范圍會擴(kuò)大到更多城市。”

11月末北京與武漢先后放寬普通商品房標(biāo)準(zhǔn)。而公積金政策方面，寧波、南京等城市也有放寬舉措。例如南京公積金貸款政策，其最高貸款額度由20萬元/人調(diào)整為30萬元/人。

明年“嚴(yán)控”投資與投機(jī)

2011年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效，一線城市穩(wěn)中有降，而二三線城市則是漲幅趨緩，同時全國房屋成交量也出現(xiàn)明顯下滑。

12月9日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)清楚表明，11月全國商品房出現(xiàn)銷售量價齊跌態(tài)勢。房價拐點雖已確立，但調(diào)整幅度還很有限，大多城市并沒有出現(xiàn)大幅下跌。

為此，12月12日在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議仍然明確強(qiáng)調(diào)，“明年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”。這釋放出的政策信號是在房價未出現(xiàn)實質(zhì)性下降前，房地產(chǎn)政策放松幾乎是不可能的事情。

但松綁首套房貸利率跟明年國家調(diào)控目標(biāo)并不矛盾。社科院金融重點實驗室主任劉煜輝告訴《投資者報》記者，國家調(diào)控旨在抑制投資與投機(jī)行為，只要銀行在執(zhí)行過程中不要變相操作就行。

同時，受訪專家均認(rèn)為，明年“嚴(yán)控”目標(biāo)仍是投機(jī)投資型需求，即第三套及以上住房，而目前銀行暫停的三套房貸政策在2012年仍將會延續(xù)。

而對于“第二套改善性住房房貸利率是否松動取決于明年國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢。”施琪說。雖然二套房不是“嚴(yán)控”目標(biāo)，但門檻卻提高了，對于其信貸，國家也是實施嚴(yán)格的管理。

明年三季度或是買房良機(jī)

政策不會大放松，而房價走向下降通道，對于普通百姓來說，此時才是買房良機(jī)？

“買房最佳時期應(yīng)該是明年三季度，因為明年上半年房價肯定往下走，但到三季度以后房價會企穩(wěn)，明年下半年信貸政策放松概率大。”施琪判斷。

事實上，未來幾個月，樓市供應(yīng)釋放力度將加大，房價調(diào)整跡象將更為明顯。對此，社科院認(rèn)為明年三季度房價或大降。

社科院12月9日在北京發(fā)布的《住房綠皮書》中表示，2012年將是住房市場調(diào)控措施充分發(fā)揮效應(yīng)的一年。2012年一季度，一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導(dǎo)，價格拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。到二季度，整體性降價幅度則有限。預(yù)計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。但真正的降價是在第三季度，降價范圍會繼續(xù)擴(kuò)大，降價幅度會更深。但這一降價有一個前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。