淺議我國房產(chǎn)稅的征收

中圖分類號：F81 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-925X(2011)05-0152-02

摘要：目前，我國房產(chǎn)稅的發(fā)展還處于探索實(shí)踐階段，本文借鑒并結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，如美國、韓國、日本房產(chǎn)稅征收的政策與制度后，認(rèn)為我國不應(yīng)盲目效仿外國的房稅征收政策，我國房產(chǎn)稅的征收應(yīng)符合中國國情與各地方實(shí)際情況，在全國逐漸推廣房產(chǎn)稅，應(yīng)有條不紊的分區(qū)分時段進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的較好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 適用 利弊

一、我國開征房產(chǎn)稅的歷史

房產(chǎn)稅對當(dāng)代中國人來說是個陌生的老稅種。我國在周朝就有了房產(chǎn)稅，《周禮》寫到，“掌斂廛布而入于泉府”。唐朝的“問架稅”也是指房產(chǎn)稅。清朝光緒二十四年(1898年)發(fā)布的《房捐章程》就是一部具有現(xiàn)代意義的房產(chǎn)稅法。民國政府于1915年也頒布了《宅地稅征收條例》①。新中國成立之初，政務(wù)院在1950年1月頒布的《全國稅收實(shí)施要則》中，就規(guī)定在全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。1951年8月，政務(wù)院頒布了《城市房產(chǎn)稅暫行條例》，1973年簡化稅制時并入工商稅。第二步利稅改革后，城市房地產(chǎn)稅分成房產(chǎn)稅和土地使用稅兩個稅種②。我國在1986年就開始實(shí)施房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。在1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。當(dāng)時對外資企業(yè)和外籍個人仍沿用城市房地產(chǎn)稅。根據(jù)2008年12月31日國務(wù)院第546號令和《財政部國家稅務(wù)局關(guān)于對外資企業(yè)和外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》，自2009年1月1日起，房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一。

二、美國、韓國、日本房產(chǎn)稅實(shí)施相關(guān)措施描述

美國大部分地區(qū)都征收房產(chǎn)稅，收稅主體是縣、市政府和學(xué)區(qū)，州和聯(lián)邦政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說的房產(chǎn)稅，是這三項(xiàng)稅的總和，縣稅和城市稅比較接近，而學(xué)區(qū)稅是前兩者的五倍，這三項(xiàng)的比例，一般是1：1：5。房產(chǎn)稅的稅額決定于房產(chǎn)估價和稅率水平，這兩項(xiàng)都是由政府機(jī)構(gòu)定的。地方政府負(fù)責(zé)對房產(chǎn)進(jìn)行估價，一般非常保守，但一般遠(yuǎn)低于市場價格。每個郡，都有一個房產(chǎn)估價的裁議程序，若納稅人不認(rèn)可政府的估價，可能通過法律規(guī)定的仲裁程序申訴，要求重估。稅率則每年由地方政府根據(jù)預(yù)算收支情況確定，因此各地稅率會有差別，并經(jīng)常調(diào)整變化。目前美國大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8％至0.3％之間，并以1.5％左右居多。在美國，征收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開支、完善公共設(shè)施和福利。

韓國采取良好的房產(chǎn)稅政策，應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫。韓國房地產(chǎn)市場受此刺激，連續(xù)多年調(diào)整增長。為了抵制泡沫，韓國政府推出了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總值超過6億韓元的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率在0.75％到2％之前浮動。與此同時，韓國既有的財產(chǎn)稅以土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財產(chǎn)的所有人為征稅對象，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同實(shí)行差別稅率，因此擁有高價房產(chǎn)的富裕階層要同時承擔(dān)財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅，稅負(fù)比其他階層更重。韓國政府也推出了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。在如此嚴(yán)厲的政策下，韓國的房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定下來。

日本在房地產(chǎn)稅的制定上，兼顧社會公平。在日本，住房和土地的所有權(quán)都是可交易的，購置房產(chǎn)就意味著同時獲得了土地所有權(quán)。因此，日本的房產(chǎn)稅既涉及土地，在稅制中被歸為固定資產(chǎn)稅，納稅人是法律意義上的土地、住房產(chǎn)權(quán)所有人，固定資產(chǎn)稅的課稅是按照市場價值計(jì)征的，一般每三年進(jìn)行一次評估，其后的兩年如無重大變化，一般不重新估價，日本全國固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4％。為了兼顧社會公平，日本法律規(guī)定了相應(yīng)的減免制度，如對舊房進(jìn)行翻建修理，節(jié)能改造等，都可以獲得固定資產(chǎn)稅的減免。

三、我國房產(chǎn)稅征收的適用分析

從我國目前的房產(chǎn)稅來講，往往僅把房產(chǎn)稅當(dāng)作調(diào)節(jié)房價的手段。財稅增收的最終目的應(yīng)該是增加社會福利。如果沒有相應(yīng)的公共財政機(jī)制改革來確保房產(chǎn)稅“取之于民、用之于民”，房產(chǎn)稅僅僅成為廣大老百姓的新負(fù)擔(dān)，那么當(dāng)前開征房產(chǎn)稅的必要性就值得質(zhì)疑。從這個意義上講，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的開征條件尚未成熟，但可以逐步試點(diǎn)推廣。

首先，房產(chǎn)稅對抑制房價作用有限。人們之所以認(rèn)為房產(chǎn)稅可以調(diào)控房價原因在于，增加持有成本以抑制囤房，可以減少投機(jī)炒作，從而達(dá)到降低房價的目的。但問題是，只要房價仍然有較高的上漲預(yù)期，僅靠年1％稅率的房產(chǎn)稅是擋不住投機(jī)和炒作的。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)中可以看到，房產(chǎn)稅并不能防止房價暴漲暴跌。房產(chǎn)稅剛一出臺的時候，對房價短期內(nèi)有強(qiáng)烈的沖擊作用，但在中國住房市場基本面沒有改觀之前，尤其在土地供應(yīng)政府壟斷、貨幣超額發(fā)行、其他投資渠道缺乏的狀況下，房價上漲預(yù)期仍然很高，房地產(chǎn)投資需求依然強(qiáng)勁。因此，以房產(chǎn)稅調(diào)控房價，期望值不要太高。房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上是一種“價格”手段，但價格手段的作用是有條件的。在狂熱的、極度不均衡的市場環(huán)境下，需要一些短期的極端措施，像北京、上海、深圳、廈門等14個城市，采用的行政手段，限制所有家庭新購房數(shù)量等。閑置住房利用方面，我國法律對住房閑置既沒有規(guī)定強(qiáng)制利用，也沒有征稅、罰款等經(jīng)濟(jì)措施，造成住房空置率居高不下，可以開征空置稅可以比開征房產(chǎn)稅更精確也更直接打擊同房。

其次，房產(chǎn)稅對普通老百姓負(fù)擔(dān)太重。房產(chǎn)稅要么不征收，要么就對全部住房進(jìn)行征收，只能“一刀切”。不應(yīng)該從第二套、第三套住房或多大面積或多少市值以上才開始征收，類似這樣的做法留下的投機(jī)空間都太大，很容易被規(guī)避。特別要注意，中國居民擁有住房的是絕大多數(shù)。與人均可支配收入相比，一套住房的價格較高。中國很多自有住房是通過房改獲得的，這些房改房往往地段不錯，評估市場價值很高，可居住者的現(xiàn)金收入不高，還有很多老年人和低收入者根本無力支付。

再次，房產(chǎn)稅的前提是公共財政，我國公共財政的分配機(jī)制還不完善。現(xiàn)在我國政府確有一定動力推房產(chǎn)稅，可以此來彌補(bǔ)地方政府的收入不足。但如果地方政府的開支不受到約束和監(jiān)督，其財政收入一直會不足。因此，在財政收支沒有建立起完整有效監(jiān)督體制的時。還沒有形成“公共財政”的機(jī)制時，房產(chǎn)稅的出臺要慎重。在我國在政府財政完成向“公共財政”轉(zhuǎn)變之前，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅要綜合考慮后開征。

最后，關(guān)于開征房產(chǎn)稅尚在討論爭議中，主要是要不要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的開征范圍，也就是要不要對個人非經(jīng)營性住宅開征房產(chǎn)稅。財政部公布的2010年工作要點(diǎn)中明確要“完善房產(chǎn)稅制度”，目前，財政部稅政司正著手修訂《房產(chǎn)稅暫行條例》。上海、重慶分別出臺了房產(chǎn)稅細(xì)則。

四、總結(jié)評價我國房產(chǎn)稅的征收利弊

開征房產(chǎn)稅后可能帶來有利的影響：首先，有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)業(yè)稅的種繁雜、計(jì)稅依據(jù)不合理、重復(fù)收稅、等問題一直存在，嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)與“炒樓”中的投機(jī)行為，加大了“炒樓”者的同積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”規(guī)范房地產(chǎn)市場。再次，有利于調(diào)節(jié)貧富差距。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，房產(chǎn)稅通過制定不同稅率，對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧窮家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策，可以有效維護(hù)社會穩(wěn)定。最后開征房產(chǎn)稅，也可以為以后開征遺產(chǎn)與贈與稅奠定基礎(chǔ)。

開征收房產(chǎn)稅可能帶來的不利影響：首先，房價下調(diào)空間可能被過分夸大。就實(shí)際情況來看，房價的下降幅度不可能如此明顯。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，降價的空間小。其次，房地產(chǎn)估價結(jié)果可能導(dǎo)致不公正的賦稅。我國房地產(chǎn)估價制度體系未建立、配套不完善、市場不規(guī)范本身就是一個“麻煩制造源”。具體表現(xiàn)為，估價人員往往不注意勘察現(xiàn)場，數(shù)據(jù)收集不全面，對估價報告采取套用形式，技術(shù)水平不高，對房地產(chǎn)價值把握不準(zhǔn)確。如果按照這樣不負(fù)責(zé)任的評估結(jié)果作為房產(chǎn)稅的稅基，勢必導(dǎo)致不公平的賦稅。

綜上所述，征收統(tǒng)一規(guī)范的房產(chǎn)稅是大勢所趨，利大于弊。開征房產(chǎn)稅是稅收制度的重大突破和新的起點(diǎn)，開征房產(chǎn)稅既可以緩解房屋的供需矛盾，又可以抑制投機(jī)炒房，同時還能夠活躍租房市場。房產(chǎn)稅的改革是一個循序漸進(jìn)的過程，要簡化報稅程序，政府要讓利、減少爭議，調(diào)動地方政府的積極性，推動房產(chǎn)稅的征收。