弘從房地產產業鏈看財政

中圖分類號：F81 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2011)05-0215-01

摘要：透過中國近年來房地產的變化，分別從財政與經濟之間的關系和政府投資兩個角度觀察房地產中財政究竟扮演著什么樣的角色，從而更好的認識我國財政的概念、職能、與經濟的關系等。

關鍵詞：財政 房地產 宏觀調控 房產稅

一年一度的兩會秉承著“綠色，前瞻，升級”的信念在陽春三月中如期而至，吸引了全國的目光，房地產產業鏈成為了焦點中的焦點。

一、財政分配與經濟的關系和財政的宏觀調控目標

針對高房價的調控問題，溫家寶總理指出，至于房價，要三管齊下。第一，還是要控制貨幣的流動性，也就是說消除房價物價上漲的貨幣基礎。第二，運用財政、稅收和金融的手段來調節市場的需求：第三，加強地方政府的責任，無論是物價和房價，地方都要切實負起責任來。

這體現了財政政策作為重要的宏觀調控方法對整個房地產行業起著重要作用，利用財政政策最終實現房價的降低，也就是物價穩定。財政政策傳導機制，就是財政政策在發揮作用的過程中，各政策工具通過某種媒介體的相互作用形成的一個有機聯系的整體，財政政策發揮作用的過程。通過國家政府部門制定關于房價的一系列政策，將其放置市場中進行運作，通過各個市場主體的反應，最終實現財政政策對于房價的調控。還體現了財政監督管理的職能，通過各個代表委員的提議，對地方政府提出意見，實現對地方政府自我管理的監督。不僅中央政府有提出工作大的框架同時也要地方政府嚴于律己，真正將政策落到實處。

住房和城鄉建設部副部長齊驥、住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長沈建忠在十一屆全國人大四次會議“保障性住房建設和房地產市場調控”記者會上表示，中國城市居民89％擁有自有住房，今后對房租的調控也將逐步納入到房價調控中來，政府將出手調控大城市房租，中介哄抬租價要嚴查。由于房價的下降，在一定程度上，其降低使得成本增加，必然會使得房屋擁有者將其部分成本轉嫁到房租上，不僅對房屋價格進行調控，而且對租房價格也要進行調控。

王建華代表建議：盡量減少摩天大樓的建設，這是因為地面沉降大面積的發生，消防登高車和供水高度的限制，火災的不易控制，并且高層建筑的維護費用過高，并且會發生熱島效應。這就集中體現了財政中優化資源配置的功能，通過財政的手段，將有限的資源配置到更需要的地方，使得最終效益最大化。

二、購買支出中的政府投資

保障房的建設工程，“十二五”期間，我國將集中建設的3600萬套保障房，保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。作為惠及所有勞動大眾的保障性住房，卻又有諸多的條款和限制，最直接的就是身份的限定，必須為住房困難家庭或者單身居民，而且必須具備本地戶口。保障性住房成為“雞肋”的現象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金，也就是說保障房體系成為地方政府的沉重財政負擔。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。最終政府會不會“改租為售”，回到商品房的軌道上也是一個值得思考的問題。對此，住房和城鄉建設部副部長、黨組成員、建設部新聞發言人齊驥表示保障房問責將出具體辦法，這是以行政手段來進行調控房價，保障民生。

保障房作為當今政府進行政府投資的一種重要方式，現在我國政府正在擴大保障性住房的供給比例，以滿足社會自主性住房的需要，打擊投機性住房需要，同時一定程度上增加了社會其他行業的需求，提供了新的就業崗位。同時這就體現了財政對資源的直接配置，來克服市場失靈。但是財政的大幅度支持保障性住房的支出，也會導致保障性住房用地面積的擴大，有可能最終產生擠出效應。

在建設保障房的工作中，由于政府缺乏資金，管理部門進一步發文將住房公積金的使用和住房保障捆綁在一起，要求將住房公積金閑置款支持保障性住房建設，去年在試點城市通過公積金發放保障房建設貸款額度約493億元。隨著將公積金貸款支持保障房建設的行動不斷擴大，公積金用于保障房建設的總貸款量從理論上可達到千億元之巨。全國政協委員、上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘提交提案，呼吁歸還住房公積金的“個人財產權”。其認為，如果是大量長期閑置公積金存在，可以降低公積金的個人繳交率，也可以將住房公積金的用途擴大到繳交者個人正常的住房消費，甚至擴大到支付個人醫療費、學費等緊迫用途。這就體現了財政雖然具有配置資源的功能，但是必須運用合理的資金進行配置，公積金不屬于預算范疇，所以政府對其沒有權力進行資金的調動。

茅于軾建議政府對空置房課以重稅以降房價，并且認為居民和開發商都應繳納。地產大佬潘石屹稱，不僅要收房屋的空置稅，而且對所有擁有房子的人都應該征收適當的物業稅，這樣就能讓房子這種資源被充分利用起來。這就表明了人們面對激勵會做出反應，當人們面對收稅的現實時，就會想到實現空置房的有效利用，比如說出租或者轉手賣出，以實現自己經濟效益的最大化，從而規范市場上具有負外部性的行為，這也正是稅收的一個重要作用。對自己現有的房子也要征收物業稅會使得人們對于自己的財產更具有概念，同時很大程度上會抵制那些依靠個人關系蒙混過關的不法行為，就能避免本身有空置房但是不交稅的現象。

在城鎮化的驅動下，未來仍將有大量農民進城務工，但其保障體系卻并不健全。3月6日，全國人大代表、建業地產董事會主席胡葆森在京接受記者專訪時表示，將進城務工人員納入保障性住房體系是原則問題。但是隨之而來的問題就是，將農民工納入保障性住房體系之后，在老家閑置的宅基地是否應該放棄?這部分閑置的土地該怎樣流轉和利用起來?這個提案正是體現了本屆政府的保民生的理念，通過財政的手段，利用財政能夠實現社會公平的功能，間接的促進社會公平，使得住不起房的人也有房可以住，減輕人們的仇富情緒和抵制情緒，從而穩定社會，實現和諧社會。

由此可以看出，財政作為一個重要經濟手段，政府可以通過它實現國家參與一部分社會產品或者國民收入分配與再分配所進行的一系列經濟活動已達到全國性質的目標。財政現在已經不僅僅局限于一個領域，其涉及到多個領域，在社會活動中扮演著難以取代的角色。