農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及管理

摘要：土地是人類賴以生存的最基本生產(chǎn)資料。“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策”。農(nóng)村宅基地閑置已成為一種普遍現(xiàn)象，如何加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，節(jié)約集約農(nóng)村集體建設(shè)用地，保護(hù)耕地，對(duì)促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)具有重大意義。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；管理

中圖分類號(hào)：F30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2012）03-0089-01

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、輔助用房與房前屋后庭院用地。宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民的，法律規(guī)定村民對(duì)宅基地僅擁有使用權(quán)，而所有權(quán)屬于村集體。農(nóng)村宅基地只能用于自建住房。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平大幅提高，改善住房條件成為頭等大事，但由于基層政府和村委組織對(duì)農(nóng)民建房缺乏正確引導(dǎo)和有效管理，農(nóng)村宅基地也呈現(xiàn)出一些亟待解決的新情況和新問題。

一、農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地總量和戶均宅基地面積均呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，戶均宅基地超標(biāo)嚴(yán)重且容積率低，在村中形成大量的閑置荒廢的宅基地。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的節(jié)約利用，強(qiáng)化一戶一宅的宅基地制度、嚴(yán)格宅基地的審批制度、完善宅基地的流轉(zhuǎn)政策，對(duì)盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)具有重要意義。如何既保護(hù)農(nóng)村集體和農(nóng)民的利益又兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)合理用地等要求，應(yīng)從以下幾個(gè)方面去認(rèn)識(shí)和分析。

（一）一戶多宅現(xiàn)象普遍存在。由于農(nóng)村宅基地采用的是無償、無期限的使用制度，對(duì)宅基地的分配、使用缺乏統(tǒng)一明確的政策、法規(guī)，很多農(nóng)民建立新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地，形成一戶多宅。還有的村民建房其實(shí)并不是為解決住房困難之必需，而是在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，利用政策和管理的漏洞多占、超占宅基地，用于出租和買賣，以謀取利益，這種情況在城鄉(xiāng)結(jié)合部尤為突出。

（二）農(nóng)村宅基地閑置荒廢現(xiàn)象十分嚴(yán)重。有一部分在農(nóng)村有房屋，近幾年到城鎮(zhèn)打工、經(jīng)商或舉遷到城鎮(zhèn)生活的村民，仍然保留原來的房屋卻無人居住，造成了宅基地的閑置。還有一戶家庭原來只有一處宅基地，有家庭成員結(jié)婚，依照現(xiàn)有的法律可以申請(qǐng)一處新宅基地，這事實(shí)上形成了一家占有兩套或更多的宅基地，老人過世后從個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益考慮，即使無人居住，也不把舊宅基地返還給集體。還有些農(nóng)村在靠近主要公路、街道搞開發(fā)建設(shè)，所處地段農(nóng)民可以用很低的價(jià)格得到一塊土地蓋房經(jīng)商。其新房一般既作商業(yè)用房，同時(shí)兼作生活用房，使原來的房產(chǎn)閑置。

（三）宅基地規(guī)劃不到位。很多村莊長(zhǎng)期不搞規(guī)劃，或規(guī)劃不科學(xué)，因地設(shè)宅，忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用。即使有合理規(guī)劃，但缺少執(zhí)行措施，也很難落實(shí)到位。這就造成農(nóng)村宅基地布局分散紊亂，影響排水、通行，農(nóng)居環(huán)境差，村容村貌差，造成環(huán)境衛(wèi)生惡化，

（四）亂占濫用土地建房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為以下五種形式：（1）未批先建。（2）不批就建。（3）邊批邊建。（4）少批多建。（5）擅自加層。這五種現(xiàn)象在城郊村更為突出。由于面廣、量大，法不責(zé)眾，難以清理，處罰很難到位。宅基地管理難的問題也就日益突出，成為影響新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)嚴(yán)重的因素。

（五）宅基地非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)隱患大。城鄉(xiāng)接壤地帶，由于經(jīng)濟(jì)比較活躍，農(nóng)民宅基地和房屋流轉(zhuǎn)已大量出現(xiàn)，形成了自發(fā)的宅基地隱形市場(chǎng)。不少農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，私自非法轉(zhuǎn)讓、出租宅基地、房屋給本經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的行為時(shí)有發(fā)生。絕大多數(shù)轉(zhuǎn)讓、買賣房屋都為私下協(xié)議，未辦理合法手續(xù)。宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理難度。

二、如何做好當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，有效合理利用土地資源，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)農(nóng)村宅基地管理混亂現(xiàn)狀，應(yīng)從以下幾個(gè)方面解決:

（一）健全宅基地審批管理制度。在宅基地審批中嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅制度。申報(bào)前，對(duì)其所在村組的舊宅基地進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，確認(rèn)無誤符合條件的農(nóng)戶方可受理。在審批過程中，嚴(yán)格實(shí)行“三到場(chǎng)”制度，即批前踏勘，選址到場(chǎng)，審核是否符合審批條件：批后放線、打樁定位到場(chǎng)，確定四址：房屋建成竣工后驗(yàn)收到場(chǎng)，審核是否超標(biāo)準(zhǔn)用地。經(jīng)驗(yàn)收符合標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放集體土地使用證，以證管地。

（二）強(qiáng)化村鎮(zhèn)規(guī)劃管理。在村莊布點(diǎn)規(guī)劃上，結(jié)合文明村建設(shè)，促進(jìn)舊村改造和新村建設(shè)。要嚴(yán)格實(shí)行拆舊建新制度，對(duì)一戶多宅不居住的廢棄、空閑宅基地統(tǒng)一規(guī)劃、整理，不符合規(guī)劃的不予審批。

（三）加大“空心村”治理改造力度。政府應(yīng)加大對(duì)“空心村”閑置宅基地、廢棄地開發(fā)整理資金投入，盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，增加耕地面積。村民建房使用村內(nèi)空閑宅基地的，可制定優(yōu)惠政策，積極推進(jìn)土地集約利用。對(duì)荒蕪未建的閑置宅基地，超過一年未建設(shè)的應(yīng)當(dāng)收取土地閑置費(fèi)，超過兩年未建設(shè)的由村集體統(tǒng)一收回，另行安排。

（四）加大土地管理法律法規(guī)宣傳力度。要廣泛深入宣傳《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，增強(qiáng)全民法律意識(shí)，在全社會(huì)形成依法用地的社會(huì)氛圍。

（五）加大對(duì)宅基地私自劃撥、倒賣處罰力度。對(duì)私自劃撥倒賣宅基地的村民、干部，要追究責(zé)任，沒收非法所得。村民申請(qǐng)新建住宅必須出具承諾書，承諾建新房拆舊房，退出原使用的舊宅基地，交由村委會(huì)重新安排使用。

（六）處理繼承和贈(zèng)予的關(guān)系時(shí)，防止出現(xiàn)以接受贈(zèng)予為名，實(shí)際是私下有償轉(zhuǎn)讓，規(guī)避法律制裁而造成一戶多宅的行為發(fā)生。

（七）加大土地執(zhí)法查處力度。國(guó)土部門和村鎮(zhèn)規(guī)劃部門要協(xié)同配合，做到日常巡查與執(zhí)法檢查相結(jié)合，事前防范與事后查處相結(jié)合，建立土地執(zhí)法監(jiān)察體系，把各種違法用地消滅在萌芽狀態(tài)。

“珍惜方寸地，留予子孫耕”。保護(hù)有限的土地資源，保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定，是一項(xiàng)非常艱巨的任務(wù)。我們每個(gè)人都應(yīng)擔(dān)當(dāng)這一重任，為構(gòu)建和諧社會(huì)，貢獻(xiàn)自己的力量。

作者單位：青州市國(guó)土資源局高柳分局