REITS運用于我國保障性住房融資模式的探討

吳萌

2010年以來，保障性安居工程建設(shè)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、解決中低收入以下階層居民住房問題的一項重大民生項目，2011年更是在全國各地掀起了保障性住房建設(shè)的熱潮，接下來面臨的最大問題就是資金短缺。2011年保障性住房建設(shè)需投入資金1.3萬多億元。其中，經(jīng)濟適用住房、限價商品住房建設(shè)投資4000多億元，這類保障性住房主要由社會投資，通過銷售實現(xiàn)資金平衡;各類棚戶區(qū)改造投資5000億元，這部分投資由政府補助一部分，主要通過企業(yè)籌一點、住戶拿一點等辦法解決;廉租住房和公共租賃住房建設(shè)投資4000多億元，這類保障性住房主要由各級政府、用工企業(yè)、社會機構(gòu)投資等解決。各類保障性住房投入資金在建設(shè)和運營期內(nèi)暫不到位的，在符合風(fēng)險防范要求的前提下，利用銀行信貸等金融手段解決。2011年1000萬套保障房開工任務(wù)已完成，但從資金到位上程度看，才落實60%。從此看來，解決資金成為了做好保障性住房建設(shè)工作的首要任務(wù)。

一、我國保障性住房融資困境

(一)資金缺口大、負(fù)擔(dān)重

以江西省為例，2011年保障性住房建設(shè)資金來源如表1。

2012年2月6日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開全廳副處級以上干部大會上制定了今年保障性住房的新目標(biāo)，即全省新開工建設(shè)各類保障性住房23.1萬套，力爭達到30萬套，建成18.22萬套以上。加上去年開工今年續(xù)建竣工的17萬套，今年實際建設(shè)近47萬套，力爭竣工30.86萬套。完成農(nóng)村困難群眾危房改造8萬戶。今年全省保障性安居工程建設(shè)任務(wù)將于8月底前全部開工建設(shè)，12月底前將基本建成60%。這意味著需要的資金將比去年更大，政府負(fù)擔(dān)加重。

2012年3月5日舉行的第十一屆全國人民代表大會第五次會議開幕式暨溫家寶總理作《政府工作報告》中指出“中央財政安排資金1713億元，是2010年的2.2倍，全年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成432萬套，新開工建設(shè)1043萬套。”雖然新開工保障房較去年有所減少，但加上去年未完工量，今年實際在建工程量有1800萬套左右，資金需求反而要比去年加重。

(二)融資渠道單一

由于缺乏吸引社會力量參與的激勵機制，保障性住房建設(shè)資金來源渠道單一，形成過度依賴政府投入的局面。今年2月6日，財政部出臺《關(guān)于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知》，要求各地切實做好今年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作，并加強資金監(jiān)督管理，確保資金?？顚Ｓ?。在保障性安居工程現(xiàn)有資金來源基礎(chǔ)上，將增加的地方政府債券收入、個人住房試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設(shè)稅收入用于保障房安居工程建設(shè)，確保不留資金缺口。但這些資金的不確定性以及地區(qū)差異的存在，很難從根本上緩解融資難題。因為我國缺乏相應(yīng)的監(jiān)管部門和擔(dān)保機制，成了股份公司上市融資這一渠道很難實現(xiàn)。

二、中國REITS模式的構(gòu)想

REITS是一種采取公司或信托(契約)基金的組織形式，以發(fā)行股票或受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益安比例分配給投資者的基金。保障性住房REITS的收益按照來源主要分為兩部分：廉租房和公共租賃房屋繳納的租金、經(jīng)濟適用房和限價商品房的銷售收入。

(一)設(shè)立契約型REITS組織

REITS向投資者發(fā)行信托憑證，然后用募集到的資金購買房產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)。

(二)設(shè)立獨立托管部門

由于REITS沒有獨立的法人資格，必須聘任信托管理人管理REITS，同時需聘任房地產(chǎn)管理公司管理所購房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。具體運作模式如圖1所示。

如圖所示，REITS向投資人發(fā)售信托憑證融資，獲得的資金由基金管理公司負(fù)責(zé)保管、使用;同時設(shè)立保障性住房資產(chǎn)管理中心，專門負(fù)責(zé)購入房地產(chǎn)組合，為了不擠占商品房用地，可以考慮購入存量商業(yè)地產(chǎn)，并由其對保障對象進行資格認(rèn)定，收取租金返還REITS;最后由基金管理公司向投資人派發(fā)紅利。在這個過程中，保障性住房REITS、基金管理公司和資產(chǎn)管理公司相互制約，同時政府部門予以監(jiān)管，以防止資金擅用影響工作正規(guī)化。

三、中國成功運用REITS需要的基礎(chǔ)

(一)拓寬保障性住房市場

申請保障性住房條件從各方面限制了公民取得保障的權(quán)利，在堅持建設(shè)保障性住房的目的下，應(yīng)盡量放低申請門檻，使更多公民享受保障福利，解決住房問題，同時也能更好的調(diào)控商品房市場泡沫。以江西省“三房合一”為例，從2012年起，江西省將停止新建經(jīng)濟適用房和限價商品房、廉租房，經(jīng)濟適用房與公租房保障對象將統(tǒng)一納入公共租賃住房保障范圍，在廉租房對象應(yīng)保盡保的基礎(chǔ)上，公租房保障對象將覆蓋城鎮(zhèn)常住人口，包括農(nóng)村進城務(wù)工、創(chuàng)業(yè)人員，申請條件不受戶籍限制。

(二)出臺相關(guān)稅收政策及監(jiān)管制度

目前我國還沒有配合REITS上市的相關(guān)法律法規(guī)，為了規(guī)范銀行間債券市場上市的信托式REITS產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、受益券發(fā)行、信息披露，中央擬定了《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法 (征求意見稿)》，但未涉及監(jiān)管事項。而REITs嚴(yán)格的監(jiān)管機制和信息披露制度，將會大大提高整個保障性住房體系的運作效率和透明度，有效改善以往以政府為主的公租房融資系統(tǒng)中的資金浪費、占用以及挪用等不良現(xiàn)象?？梢越梃b美國稅收法律，首先，根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITs將每個年度盈利的95%以現(xiàn)金紅利方式回報投資者(1999年《REITs現(xiàn)代法案》將其下調(diào)為90%)，就不必繳納公司所得稅，從而避免了對REITs和股東的所得雙重課稅。

(三)中央、地方兩政府職責(zé)分明

融資機制是住房保障體系的核心，實現(xiàn)保障性住房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵在于明確政府在保障性住房融資機制中的主導(dǎo)地位。借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，如表2所示。

發(fā)達國家中央和地方政府公共參與保障性住房融資，不過兩個職責(zé)各有區(qū)分。通常抵押貸款機構(gòu)和稅收工具由中央政府控制。奧地利、比利時、德國、美國等國家都有中央政府層面下方到各州或省層面趨勢，美國中央政府保留想保障性住房供應(yīng)商提供運營補貼以及想新增投資融資或財政激勵的融資責(zé)任。

四、結(jié)語

隨著中國政府不斷加大對國民安居工程建設(shè)的關(guān)注，在我國房地產(chǎn)過熱尚未冷卻的背景下，保障性住房成為民生項目中的熱點，在建設(shè)過程中遇見的資金缺口，可以借鑒美國、英國、新加坡等國家REITS融資模式拓展我國保障性住房融資渠道，并需要對REITS模式在中國保障性住房融資中的運用給予更多研究和設(shè)計。

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