投資性房地產公允價值計量對我國上市公司的影響

丁 露

(貴州財經大學，貴州 貴陽 550004)

一、公允價值在上市公司投資性房地產計量中的應用情況

隨著市場的逐漸成熟和進一步完善，相關性質量特征的地位在市場上變得越來越重要，那么市場就會越來越偏重于公允價值的使用。我國新《企業會計準則》提出了對公允價值的定義：資產和負債按在公平交易過程中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額進行計量。

準則中規定，對投資性房地產進行后續計量，在資產負債表里，通常要采用成本模式，只有在滿足特定條件的情況下才能采用公允價值模式。但同一企業只能采用一種模式對所擁有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用這兩種計量模式。

自2007年開始實行新的會計準則以來，上市公司對于投資性房地產開始嘗試運用公允價值計量模式，在2007-2009年，我國上市公司投資性房地產應用公允價值計量的具體情況如下：

年份深滬兩市上市公司數所占上市公司比例所占擁有投資性房地產的上市公司的比例2007年擁有投資性房地產的上市公司數投資性房地產以公允價值模式計量的上市公司1570 630 40.13% 18 2.86%2008年1624 690 42.49% 20 2.90%2009年1774 772 43.52% 25 3.24%

二、公允價值計量的應用對上市公司的影響

1.對會計利潤的影響

投資性房地產以公允價值進行計量，對公司的會計利潤影響波動較大。主要因為以成本模式進行計量的投資性房地產需要按期進行計提折舊和攤銷，然后計入到成本中去，這樣在持有投資性房地產期間的利潤相對而言都會有所減少，但是這種減少是穩定的、均衡的，因為每年所計提的折舊和攤銷額相對而言是平穩的，所以這樣的會計利潤波動就會較小。而以公允價值模式進行計量的企業，其所持有的投資性房地產雖然無需進行折舊或攤銷，但要計提公允價值變動損益，公允價值變動損益是要計入當期損益的，這樣也就會影響到會計利潤，且公允價值變動損益額一般波動較大，所以對連續會計期的利潤波動影響也較大。

2.對財務指標的影響

上市公司投資性房地產采用公允價值計量的，賬面價值都得按公允價值進行調整，那么對公司的財務狀況和財務指標就會造成一定的影響。采用成本模式進行后續計量，因為存在投資性房地產的折舊和攤銷，就使得非流動資產總額減少，這樣使得資產負債率在賬面反映上會提高，但是凈資產收益率會有所下降，因為凈利潤會因為計提的折舊和攤銷轉入成本費用科目中而較少。

3.對納稅調整的影響

以公允價值模式進行計量的，因為投資性房地產持有期間，公允價值的變動不應計入應納稅所得額，只在待處置時將其并入處置時的應納稅所得額。但是在每期納稅調整時，因為其計稅基礎是初始成本必須要扣除折舊額之后的，所以每年不僅僅是需要對折舊額進行調整，同時因為投資性房地產在資產負債表里的公允價值與賬面價值之間有差額，被計入了當期損益，那么也要對這項損益進行調整，這樣雙重的調整，就使得納稅調整的工作復雜性加大。再則，因為在成本模式下，稅法是允許稅前部分或全部抵扣投資性房地產的折舊額與攤銷額的，但是以公允價值模式計量，因為準則規定不計提折舊與攤銷，這樣相對而言就享受不到這種稅收優惠。

三、公允價值計量在應用過程中存在的問題

1.對公允價值的確定取值難度較大

房地產企業采用公允價值模式必須滿足投資性房地產所在地必須要有活躍的房地產交易市場，而且企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格以及其它的相關信息，然后對公允價值做出合理估計這兩個條件。采用公允價值進行計量，對市場信息的依附性太強，并且由于房地產行業本身存在的特殊性，再加上在我國目前還沒有一個成熟的體系或是環境來確定公允價值，市場化的程度也較低，這樣就使得能夠提供采用公允價值計量的上市公司一個類似的房地產市場價格是很難確定的。

2.取得公允價值的成本較高

從財務報告的披露中，我們可以發現，公司采用公允價值進行計量后，對于投資性房地產，每年需要聘請專門的評估師或評估機構對其所有的項目進行評估，確定評估的方法后，然后進行采值。然后還必須要將投資性房地產的變動情況、公允價值的確認方法和理由都披露在公司的財務報告中。而且，在目前的市場環境下，由于公允價值的確定并不是特別的客觀，那么不排除有些公司利用其來進行利潤的操縱，這樣，就直接導致了相關政府部門實行管理規范的成本也加大了。

3.容易被利用成為利潤操縱的工具

會計準則規定，公允價值的變動要計入當期損益。那么這個變動的結果可能增值也可能會是減值，那么，擁有投資性房地產占總資產比例較多的公司，可能會利用公允價值計量來“制造”賬面利潤。

4.會計準則的相關規定一定程度上限制了公允價值計量的推廣

新的準則要求公司應能從活躍的房地產交易市場上取得同類或者類似房地產的市場價格以及其他的相關信息，才能采用公允價值進行計量，然后對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

四、對策建議

1.提高會計人員運用公允價值的專業能力

因為公允價值的確定在很多時候很多方面存在很多不確定的因素，那么這時就要求會計人員的專業判斷和專業評估的能力要高，并且具有較高的理論和實踐能力。在我們國家不斷地對會計準則進行修改的時候，會計專業人員也應該完善自身的專業能力，這樣在主觀方面，也能為公司確定公允價值創造一定的條件。

2.謹慎考慮是否采用公允價值計量

新準則中規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更來處理;并且對于已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。如果公司無法確定投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場且能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或者類似房地產市場價格以及其它相關信息，那么就得慎重考慮是否采用公允價值。

3.充分披露公允價值的確定方法，遏制公司操縱利潤

在財務報告中，應當要求充分披露公司是如何通過對估計基礎及估計關鍵因素等的確認、估計的過程以及估計的結果等信息，使報表的使用者能夠充分了解公允價值的確認過程。還應該規定要詳細列支公司內所有投資性房地產的全部相關情況，然后再用單獨公告的方式披露更加詳細的信息，其中應包括所有投資性房地產的明細、初始成本等內容，幫助報表使用者獲得充分必要的信息，同時也讓市場能對公司披露的信息進行監督。

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