建設工程項目工程造價的動態管理

1 投資雛形階段

這個階段造價動態管理的目的是根據業主的開發意圖，粗略估算各個開發方案的工程造價，協助業主作出決策和投資資金準備。這個階段依據的資料不多，主要有：

1)工地的位置、占地面積、陳述；

2)項目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數、建筑高度、用途；

3)項目質量等級，如甲級寫字樓、五星級公寓；

4)已完工相似項目的資料。

這個階段對積累的經驗數據、指標的準確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價進行估算，并根據業主的反饋意見修改方案對估算價進行調整，控制造價于造價計劃之內。粗略估算方法：

總建筑成本=總建筑面積×單方單價；或總建筑成本=∑（功能建筑面積×功能單價）。

在本階段，為了更好地估算工程造價，造價咨詢單位平時必須多做到對已完工相似項目資料的分析和對經驗數據、指標的積累。

2 設計階段

設計是建設項目進行全面規劃和具體安排實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵環節。設計是否合理對控制工程造價具有重要影響。運用全過程工程造價理論及結合技術經濟分析方法分析，初步設計、技術設計、施工圖設計對工程投資影響分別為75%～95%、35%～75%、25%～35%。由此可見：設計階段是影響工程投資的最主要階段，是建設項目付諸實施的龍頭。

正因為如此，很多有能力的房地產公司都成立自己的審圖中心，能更好的與設計部門溝通，以貫徹業主自己的開發意圖和開發功能。初步設計階段主要側重技術功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和業主要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。施工圖設計階段主要側重于造價控制，按照批準的初步設計的總概算嚴格控制施工圖設計。

設計階段造價動態管理的目的是根據業主的開發意圖，利用價值工程進行技術經濟分析，協助業主對設計方案進行優化決策，并及時調整設計概算，控制在設計限額指標之內，最終形成工程項目造價運行指導書。設計階段的造價控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個靠近江邊的住宅小區，業主對景觀園林設計審核后還認為檔次不夠，又調整景觀設計增加了約十萬元的投資，使小區提高了一個檔次，后來準備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價調升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價值工程的原理進行解釋：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”，而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。

設計階段的造價概算編制的主要依據：

1)建筑平面圖、立面圖和剖面圖；

2)結構布置平面圖；

3)地基資料；

4)裝修準則；

5)機電設備數據。

設計階段的造價概算編制方法：

總建筑成本=∑（概算數量×概算單價）

其中概算單價的確定參考最近類似項目的單價、最近完成的造價估算、供應商和分包商的報價。

隨著設計的變更、深入和完善，根據更新的資料對概算數量和單價進行調整，最后匯總為詳細預算造價，作為工程項目造價運行指導書。

詳細預算造價的編制方法：

總建筑成本=∑（概算修正數量×概算修正單價）

修正后的詳細預算造價，包含各分部分項工程的造價指標。詳細預算造價經業主審核批準后，作為指導工程造價管理的文件。工程項目造價運行指導書實際就是將按項目的分項分部工程分解，列出各分部分項工程的造價控制指標，以指導后期工程的運作，作為后期各分部分項工程的造價控制的依據。這一點非常重要，實際上是把造價的控制指標分解到各個分項分部工程當中，使造價的動態控制更加具有可操作性。后期工程造價的每一個動態節點，都必須與工程項目造價運行指導書的限額指標進行比較，將動態造價控制在限額指標之內。工程項目造價運行指導書也作為業主的資金準備和支付的依據。造價運行指導書指標的修改也須經業主同意。

如某房地產開發工程項目的室外電纜項目中，由于本次供電所的供電點比較遠（約200米，比以往經驗增30米多），按用電負荷計算的指標明顯超標。我方發現后及時通知業主，說明造價增加的原因并修正指標，讓業主作好增加資金的準備。

在本階段，為了更好地確定工程造價，造價咨詢單位要做到以下幾點：

①利用價值工程進行技術經濟分析，協助業主對設計方案進行優化決策；

②及時調整設計概算，控制在設計限額指標之內；

③最后形成具有指導意義的工程項目造價運行指導書。

3 招標階段

招標是業主引入競爭機制、合理控制工程成本的一種手段。招標分為工程招標和設備材料招標。通過招標，可以充分發揮承包方的管理優勢和積極性，為業主找到合適的承包商。通過招標一般可以為業主節約工程成本5%～10%。

招標階段所需的資料有：整套施工圖設計圖紙、工程規范、工程量清單。

造價咨詢單位在本階段承擔重要的任務。造價咨詢單位根據整套施工圖設計圖紙、工程規范，對工程量清單進行編制。工程量清單編制的質量不但直接影響招標的質量，而且影響工程造價的確定，因為工程量清單將作為合同的附件、作為結算的重要依據，它的偏差會引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價咨詢單位根據施工工藝、當地現時人材機的市場價編制標底。標底同樣會直接影響招標的結果和工程中標價的確定。

招標工作完成后，業主和承包商簽訂合同，合同價即為工程的現階段造價：

總建筑成本=∑合同價==∑（清單工程量×合同單價）

招標階段造價管理的目的是根據造價咨詢單位編制的標底或中標價，與工程項目造價運行指導書的指標進行比較，對超標的項目進行仔細的分析，找出超標的原因（工藝復雜、物價上漲、現場環境或其他不可控因素等），通過計價計算超標量的多少，及早對業主發出警報，使業主及早作出決策。

如在去年年底某項目的電纜招標采購中，由于銅價一路飆升，超出了造價運行指導書的指標，我方及時通知業主作好增加資金的準備，以免由于資金缺乏造成材料的供應不足，影響后期工程的正常施工。

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：

1）進行市場調查，編制標底；2）協助業主進行招標確定施工單位；3）協助業主和施工單位簽訂合同；4）及時匯總工程造價，并不斷與項目造價運行指導書比較確定是否超標。發現問題及時反饋調整。

4 施工階段

施工階段是項目從施工圖設想到實際實施的階段，也是業主資金大量投入的階段，本階段造價的動態控制更為重要。本階段造價動態控制的目的是合理處理設計變更、索賠或現場簽證引起的造價變化，及時準確為業主提供每月的進度支付款和預付款的計價依據。

施工階段的造價動態編制的主要依據：1)合同；2）整套施工圖設計圖紙；3）設計變更、索賠或現場簽證；4)工程進度計劃；5）已完工程量；6）當時當地人材機的市場價；7）工程施工驗收規范；8）工程項目造價運行指導書。

施工階段的造價動態編制的方法（按月或累計）：

當月建筑成本 =∑（當月已完工程量×合同單價）+當月簽證；

已完累計建筑成本=∑（以前每月建筑成本）或已完累計建筑成本=∑（已完累計工程量×合同單價）+已累計簽證。

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：

1)熟悉合同條款，嚴格按合同辦事；2)公平公正地處理設計變更、索賠或現場簽證；3)準確核對每月和累計工程量；4)及時了解人材機的市場價變化并對工程進行計價；5)為業主提供每月的進度支付款和預付款的計價依據。6)及時對隱蔽工程和已完工的分項工程進行結算；7)配合業主的分部驗收，及時對已完工的分部工程進行結算；8)及時匯總分部分項工程造價，并不斷與項目造價運行指導書比較確定是否超標。發現問題及時反饋調整。

為了更好做好本階段的動態造價管理，對已完工的工程進行分階段分項分部進行結算更為有效和重要。如按打樁、地下室、裙樓、塔樓，甚至于按每一層分段完工后馬上進行結算。

分階段結算一是可以及時了解現場施工情況和施工工藝、減少雙方扯皮；二是可以減輕以后竣工結算的壓力。若能很好做到分階段結算，工程施工竣工后，結算造價也就可以匯總出來。目前多數開發商鑒于資金借貸的壓力，更加迫切了解每階段的實際工程造價。越來越多的開發商要求造價咨詢單位提前介入結算。為了在施工階段做好分階段結算，造價咨詢單位必須提前投入相應的人力。施工階段的分階段結算，也更能體現造價動態管理的作用。

5 竣工驗收結算階段

竣工結算存在的問題：施工單位編制工程結算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現象，通過核算對比資料顯示，對施工單位的結算審查核減率一般在15%～25%。竣工結算是工程造價控制的最后一關，若不能嚴格把關將會造成不可挽回的損失。它不僅是維護業主經濟權益的重要環節,也是核算一個工程成本和利潤的重要依據，因此，一定以認真、合理、嚴謹、公平公正的態度做好結算工作。

竣工驗收階段的造價動態編制的主要依據：

1)合同；

2)竣工圖；

3)工程驗收證明；

4)設計變更、索賠或現場簽證；

5)工程項目造價運行指導書。

竣工驗收階段的造價動態編制的方法：

總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價）+總簽證

若能在施工階段做到分階段結算，則竣工結算階段就方便很多了。將各分階段結算的造價匯總，加上最后的索賠和簽證的造價，就得出本項目的總結算造價。

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：（1）嚴格按合同條款結算；（2）檢查結算資料是否完整和有效；（3）認真、合理、嚴謹、公平公正的態度做好結算工作；（4）總結全過程的造價控制是否在工程項目造價運行指導書的范圍內，并根據實際情況（5）對比工程項目造價運行指導書的指標做出詳細合理的分析；（6）對比實際成本與計劃成本，找出差距，分析原因，為以后成本管理積累資料。

結算造價是檢驗造價控制效果的標準，也是業主和施工單位對造價咨詢單位工作的肯定，結算數據也作為下一個開發項目參考的重要數據。通過結算數據的指標對造價運行指導書的指標進行評價和調整，調整后的造價指標作為下一個開發項目造價運行指導書參考的重要依據。

結語：

建設工程造價管理貫穿于建設項目投資決策到設計、施工、竣工驗收的全過程，涉及到投資主管部門、業主、設計單位、施工單位及計劃、審計和設備材料供應等部門的全方面管理。造價動態管理的過程就是以工程項目造價運行指導書作為準繩，在項目運行全過程中采用事前計劃、事中控制、事后分析的方法，不斷與各相關部門的信息進行處理和反饋，做到全方面的造價管理。工程造價管理的目的，一方面在于控制工程項目投資不超過批準的造價限額，另一方面在于合理使用人力、物力、財力，為業主取得最大的投資效益。