小煤礦兼并重組資產評估中幾個問題的探討

■ 陳 喜 平

2010年，隨著河南省人民政府《關于加強煤礦安全生產的若干規定》、《關于批轉河南省煤炭企業兼并重組實施意見的通知》等文件的發布，拉開了河南省幾百家小煤礦兼并重組的序幕。其中煤礦的資產評估是煤礦兼并重組重要的一個環節。從2010年到2011年，筆者參與了其中的幾十家小煤礦的資產評估，也看了其他評估機構對小煤礦的資產評估的報告，有一些思考，下面就小煤礦兼并重組評估實踐中的一些問題與大家探討。

一、關于房屋建（構）筑物的成新率問題

在小煤礦兼并重組中，筆者發現各個評估機構對于房屋建（構）筑物的成新率的計算方法沒有統一，主要有兩種做法。

（一）第一種方法

綜合成新率的確定采用年限法和觀察法以不同權重加權計算，其中：年限法權重取40%， 觀察法權重取60%。即：

綜合成新率＝年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%

1．觀察法成新率

評估人員實地勘查委估建筑物的使用狀況，調查、了解建筑物的維護、改造情況，對其主要結構部分、裝修部分、設施部分進行現場勘查，結合建筑物完損等級及不同結構部分相應的權重系數確定成新率。

觀察法成新率=(結構部分合計得分×權重+裝修部分合計得分×權重+設備部分得分×權重）x100%

2．年限法成新率

依據委估建筑物的經濟耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計算確定房屋建筑物的成新率。對于煤礦與礦井服務緊密相關的房屋建（構）筑物，其尚可使用年限按照其經濟耐用年限與已使用年限確定的尚可使用年限和礦井的尚可服務年限孰低法確定。計算公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

（二）第二種方法

1． 觀察法成新率

評估人員實地勘查委估建筑物的結構（包括基礎、承重構件、屋面、非承重件等）、裝修（包括門窗、樓地面、內外粉飾、頂棚、裝修等）、設備（包括水、電、暖等）等的現狀以及平時維修情況，結合建設部頒布的《房屋完損等級評定標準》，對各個部分分別鑒定打分，匯總打分情況，綜合計算該房屋的現場勘察成新率。基本公式為：

觀察法成新率=（結構部分合計得分×權重+裝修部分合計得分×權重+設備部分得分×權重）×100%

2． 年限法成新率

評估人員依據現場勘查的情況，根據被評估房屋建筑物的結構形式、建筑面積、內部設施以及裝修、改造、維修等實際情況，估計出尚可使用年限，并結合被評估房屋建筑物的已使用時間來計算確定其年限法成新率。基本公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

對于與生產不直接相關或當井下資源開采完畢后可另作它用的地面建筑物采用上述方法計算年限法成新率。

對于與煤炭生產密切相關、除了用于煤炭生產別無它用的房屋建（構）筑物，根據礦井剩余生產服務年限與尚可使用年限孰低原則確定其尚可使用年限，計算出房屋建（構）筑物的年限法成新率。

3．綜合成新率的確定

采用觀察法成新率和年限法成新率孰低的方法確定。基本公式為：

綜合成新率＝Min（觀察法成新率，年限法成新率）

本人認為，相比較而言，第二種方法比較適用。對于與礦井有關的房屋建（構）筑物，第一種方法確定成新率有一定的弊端，例如，一主井口房，磚混結構，已使用兩年，其建筑質量合格，沒有缺陷，尚可使用年限為38年，而礦井尚可服務年限為3年，那么，其年限成新率確定的尚可使用年限為3年，年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝3/(2+3） ×100%=60%；經評估人員現場勘查，該建筑物質量合格，使用情況正常，無重大缺陷，且才使用兩年，按照觀察法確定的成新率應該在90%以上，按此確定的綜合成新率應在80%左右，礦井服務結束該主井口房無其他用途，綜合成新率的提高影響評估值的增加，本人認為這種年限法和觀察法相差較大的按照二者孰低的方法確定綜合成新率比較實際。

第二種方法對于房屋建（構）筑物已使用年限較長，中間經過改造的，要根據改造的情況確定其尚可使用年限，不能簡單的按照經濟耐用年限減去其已使用年限，許多改造會增加其尚可使用年限，確定的年限成新率和觀察成新率正常使用的房屋建（構）筑物相差不應太大；對于使用年限不長，但現場勘查有質量缺陷，如墻體裂紋，門窗損壞等，應根據缺陷減少尚可使用年限，不能簡單的按照經濟耐用年限減去其已使用年限確定尚可使用年限，那樣年限成新率會很高但觀察成新率可能很低，雖然不影響綜合成新率的確定，但二者差別理論上不能太大。

二、關于井巷工程評估套用定額問題

在本次小煤礦兼并重組評估過程中，各個評估機構對井巷工程的評估套用的均為《煤炭建設井巷工程概算定額》，作為小煤礦除資源外最主要的資產，井巷工程的評估也是兼并重組雙方爭議比較大比較多的地方。因套用的是概算定額，評估人員的解釋往往讓雙方不是很滿意。

根據井巷工程概算定額總說明，概算定額主要用于編制礦井初步設計概算之用，也可編制礦井可行性研究投資估算。作為井巷工程的評估，筆者認為和建筑及安裝工程一樣，套用預算定額較合適。《煤炭建設井巷工程消耗量定額》總說明，本定額供編制井巷工程工程量清單報價及施工圖預算之用，也是進行工程結算和編制招標工程標底或投標報價的依據，以此來確定井巷工程的建安綜合造價（重置基價）比較合適。

例如，主斜井井筒混凝土砌碹，傾角〈18°，掘進斷面為7m2，中硬巖，支護厚度300mm，按照《煤炭建設井巷工程概算定額》，定額直接費套0948，該概算定額是以10m為單位，掘進斷面〈8m2，包括上、下行掘進，臨時支護，砌碹，水溝，臺階，扶手，粉刷等內容，如果按照正常設計，包括的內容可能都有，但是對于小煤礦，一些煤礦有，一些煤礦部分有，但按照概算定額，有、部分有或沒有，且斷面〈8m2的，定額直接費均相同，造成幾家煤礦互相比較就會提出異議，而重組主體單位也會提出問題，參數有區別，評估單價卻沒區別；一些沒按照正常設計或沒按照正常設計實施的小煤礦的井巷工程，評估值會高。而套用《煤炭建設井巷工程消耗量定額》，首先，其掘進斷面分的相對較小，概算〈8m2的，分成〈4m2， 〈6m2，〈8m2三級，概算定額中硬巖，消耗量定額分為f〈3，f〈6，f〈10，f〉10，且消耗量定額是以100m3為單位，掘進斷面7．1m2與7．2m2的定額直接費就有區別，消耗量定額是將掘進，臨時支護，砌碹分開按不同定額號分別套用，概算定額中套用定額子目包括的水溝，臺階，扶手，粉刷等內容消耗量定額中是分開的，有就套，沒有就不套，保證了和井巷工程實際情況的一致性。

如果套《煤炭建設井巷工程消耗量定額》，需要的參數要比概算要求多的多，雖然比較復雜，但比較有說服力，對重組雙方比較容易解釋，同時也比較接近井巷工程的實際造價。

三、關于資金成本問題

本次小煤礦兼并重組資產評估，各個評估機構對房產類資金成本主要有兩種確定方法，一種是將整個資產作為一個整體，所有的均按照一個建設工期取資金成本；另一種是按照每個建筑物的規模，按建筑工期分別確定資金成本。

對于新建的煤礦，所有的房產均是按照設計滿足正常生產所必需的，項目處于生產期或達產期，按照固定資產投資建設期貸款利息的規定，可以將整個資產按照一個整體以建設期時間取資金成本；但對于已經生產多年，不是直接為生產服務必不可少的房產類，按照單個建筑物的建設工期確定資金成本比較合適。例如，有的生活類房屋建筑物，建筑面積很小，整體按照兩年或一年考慮資金成本，就不太合適。

對機器設備，新建的煤礦，按照設計滿足正常生產所必需的，可以將整體資產按照一個整體以建設期時間取資金成本；但對于已經生產多年，不是直接為生產服務或較小的設備類，可以按照單個設備從購買到安裝調試完成投入生產周期來確定資金成本或不取資金成本。

以上幾點只是本人在本次小煤礦兼并重組資產評估中發現的評估人員交流溝通問題比較多的方面，所有觀點僅為本人觀點，受能力所限，不妥之處請諒解，主要目的是與大家共同探討。