小煤礦兼并重組資產(chǎn)評(píng)估中幾個(gè)問題的探討

■ 陳 喜 平

2010年，隨著河南省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)煤礦安全生產(chǎn)的若干規(guī)定》、《關(guān)于批轉(zhuǎn)河南省煤炭企業(yè)兼并重組實(shí)施意見的通知》等文件的發(fā)布，拉開了河南省幾百家小煤礦兼并重組的序幕。其中煤礦的資產(chǎn)評(píng)估是煤礦兼并重組重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。從2010年到2011年，筆者參與了其中的幾十家小煤礦的資產(chǎn)評(píng)估，也看了其他評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)小煤礦的資產(chǎn)評(píng)估的報(bào)告，有一些思考，下面就小煤礦兼并重組評(píng)估實(shí)踐中的一些問題與大家探討。

一、關(guān)于房屋建（構(gòu)）筑物的成新率問題

在小煤礦兼并重組中，筆者發(fā)現(xiàn)各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋建（構(gòu)）筑物的成新率的計(jì)算方法沒有統(tǒng)一，主要有兩種做法。

（一）第一種方法

綜合成新率的確定采用年限法和觀察法以不同權(quán)重加權(quán)計(jì)算，其中：年限法權(quán)重取40%， 觀察法權(quán)重取60%。即：

綜合成新率＝年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%

1．觀察法成新率

評(píng)估人員實(shí)地勘查委估建筑物的使用狀況，調(diào)查、了解建筑物的維護(hù)、改造情況，對(duì)其主要結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施部分進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合建筑物完損等級(jí)及不同結(jié)構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)確定成新率。

觀察法成新率=(結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分×權(quán)重+設(shè)備部分得分×權(quán)重）x100%

2．年限法成新率

依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計(jì)算確定房屋建筑物的成新率。對(duì)于煤礦與礦井服務(wù)緊密相關(guān)的房屋建（構(gòu)）筑物，其尚可使用年限按照其經(jīng)濟(jì)耐用年限與已使用年限確定的尚可使用年限和礦井的尚可服務(wù)年限孰低法確定。計(jì)算公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

（二）第二種方法

1． 觀察法成新率

評(píng)估人員實(shí)地勘查委估建筑物的結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面、非承重件等）、裝修（包括門窗、樓地面、內(nèi)外粉飾、頂棚、裝修等）、設(shè)備（包括水、電、暖等）等的現(xiàn)狀以及平時(shí)維修情況，結(jié)合建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)各個(gè)部分分別鑒定打分，匯總打分情況，綜合計(jì)算該房屋的現(xiàn)場勘察成新率。基本公式為：

觀察法成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分×權(quán)重+設(shè)備部分得分×權(quán)重）×100%

2． 年限法成新率

評(píng)估人員依據(jù)現(xiàn)場勘查的情況，根據(jù)被評(píng)估房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、內(nèi)部設(shè)施以及裝修、改造、維修等實(shí)際情況，估計(jì)出尚可使用年限，并結(jié)合被評(píng)估房屋建筑物的已使用時(shí)間來計(jì)算確定其年限法成新率。基本公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

對(duì)于與生產(chǎn)不直接相關(guān)或當(dāng)井下資源開采完畢后可另作它用的地面建筑物采用上述方法計(jì)算年限法成新率。

對(duì)于與煤炭生產(chǎn)密切相關(guān)、除了用于煤炭生產(chǎn)別無它用的房屋建（構(gòu)）筑物，根據(jù)礦井剩余生產(chǎn)服務(wù)年限與尚可使用年限孰低原則確定其尚可使用年限，計(jì)算出房屋建（構(gòu)）筑物的年限法成新率。

3．綜合成新率的確定

采用觀察法成新率和年限法成新率孰低的方法確定。基本公式為：

綜合成新率＝Min（觀察法成新率，年限法成新率）

本人認(rèn)為，相比較而言，第二種方法比較適用。對(duì)于與礦井有關(guān)的房屋建（構(gòu)）筑物，第一種方法確定成新率有一定的弊端，例如，一主井口房，磚混結(jié)構(gòu)，已使用兩年，其建筑質(zhì)量合格，沒有缺陷，尚可使用年限為38年，而礦井尚可服務(wù)年限為3年，那么，其年限成新率確定的尚可使用年限為3年，年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝3/(2+3） ×100%=60%；經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘查，該建筑物質(zhì)量合格，使用情況正常，無重大缺陷，且才使用兩年，按照觀察法確定的成新率應(yīng)該在90%以上，按此確定的綜合成新率應(yīng)在80%左右，礦井服務(wù)結(jié)束該主井口房無其他用途，綜合成新率的提高影響評(píng)估值的增加，本人認(rèn)為這種年限法和觀察法相差較大的按照二者孰低的方法確定綜合成新率比較實(shí)際。

第二種方法對(duì)于房屋建（構(gòu)）筑物已使用年限較長，中間經(jīng)過改造的，要根據(jù)改造的情況確定其尚可使用年限，不能簡單的按照經(jīng)濟(jì)耐用年限減去其已使用年限，許多改造會(huì)增加其尚可使用年限，確定的年限成新率和觀察成新率正常使用的房屋建（構(gòu)）筑物相差不應(yīng)太大；對(duì)于使用年限不長，但現(xiàn)場勘查有質(zhì)量缺陷，如墻體裂紋，門窗損壞等，應(yīng)根據(jù)缺陷減少尚可使用年限，不能簡單的按照經(jīng)濟(jì)耐用年限減去其已使用年限確定尚可使用年限，那樣年限成新率會(huì)很高但觀察成新率可能很低，雖然不影響綜合成新率的確定，但二者差別理論上不能太大。

二、關(guān)于井巷工程評(píng)估套用定額問題

在本次小煤礦兼并重組評(píng)估過程中，各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)井巷工程的評(píng)估套用的均為《煤炭建設(shè)井巷工程概算定額》，作為小煤礦除資源外最主要的資產(chǎn)，井巷工程的評(píng)估也是兼并重組雙方爭議比較大比較多的地方。因套用的是概算定額，評(píng)估人員的解釋往往讓雙方不是很滿意。

根據(jù)井巷工程概算定額總說明，概算定額主要用于編制礦井初步設(shè)計(jì)概算之用，也可編制礦井可行性研究投資估算。作為井巷工程的評(píng)估，筆者認(rèn)為和建筑及安裝工程一樣，套用預(yù)算定額較合適。《煤炭建設(shè)井巷工程消耗量定額》總說明，本定額供編制井巷工程工程量清單報(bào)價(jià)及施工圖預(yù)算之用，也是進(jìn)行工程結(jié)算和編制招標(biāo)工程標(biāo)底或投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)，以此來確定井巷工程的建安綜合造價(jià)（重置基價(jià)）比較合適。

例如，主斜井井筒混凝土砌碹，傾角〈18°，掘進(jìn)斷面為7m2，中硬巖，支護(hù)厚度300mm，按照《煤炭建設(shè)井巷工程概算定額》，定額直接費(fèi)套0948，該概算定額是以10m為單位，掘進(jìn)斷面〈8m2，包括上、下行掘進(jìn)，臨時(shí)支護(hù)，砌碹，水溝，臺(tái)階，扶手，粉刷等內(nèi)容，如果按照正常設(shè)計(jì)，包括的內(nèi)容可能都有，但是對(duì)于小煤礦，一些煤礦有，一些煤礦部分有，但按照概算定額，有、部分有或沒有，且斷面〈8m2的，定額直接費(fèi)均相同，造成幾家煤礦互相比較就會(huì)提出異議，而重組主體單位也會(huì)提出問題，參數(shù)有區(qū)別，評(píng)估單價(jià)卻沒區(qū)別；一些沒按照正常設(shè)計(jì)或沒按照正常設(shè)計(jì)實(shí)施的小煤礦的井巷工程，評(píng)估值會(huì)高。而套用《煤炭建設(shè)井巷工程消耗量定額》，首先，其掘進(jìn)斷面分的相對(duì)較小，概算〈8m2的，分成〈4m2， 〈6m2，〈8m2三級(jí)，概算定額中硬巖，消耗量定額分為f〈3，f〈6，f〈10，f〉10，且消耗量定額是以100m3為單位，掘進(jìn)斷面7．1m2與7．2m2的定額直接費(fèi)就有區(qū)別，消耗量定額是將掘進(jìn)，臨時(shí)支護(hù)，砌碹分開按不同定額號(hào)分別套用，概算定額中套用定額子目包括的水溝，臺(tái)階，扶手，粉刷等內(nèi)容消耗量定額中是分開的，有就套，沒有就不套，保證了和井巷工程實(shí)際情況的一致性。

如果套《煤炭建設(shè)井巷工程消耗量定額》，需要的參數(shù)要比概算要求多的多，雖然比較復(fù)雜，但比較有說服力，對(duì)重組雙方比較容易解釋，同時(shí)也比較接近井巷工程的實(shí)際造價(jià)。

三、關(guān)于資金成本問題

本次小煤礦兼并重組資產(chǎn)評(píng)估，各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)類資金成本主要有兩種確定方法，一種是將整個(gè)資產(chǎn)作為一個(gè)整體，所有的均按照一個(gè)建設(shè)工期取資金成本；另一種是按照每個(gè)建筑物的規(guī)模，按建筑工期分別確定資金成本。

對(duì)于新建的煤礦，所有的房產(chǎn)均是按照設(shè)計(jì)滿足正常生產(chǎn)所必需的，項(xiàng)目處于生產(chǎn)期或達(dá)產(chǎn)期，按照固定資產(chǎn)投資建設(shè)期貸款利息的規(guī)定，可以將整個(gè)資產(chǎn)按照一個(gè)整體以建設(shè)期時(shí)間取資金成本；但對(duì)于已經(jīng)生產(chǎn)多年，不是直接為生產(chǎn)服務(wù)必不可少的房產(chǎn)類，按照單個(gè)建筑物的建設(shè)工期確定資金成本比較合適。例如，有的生活類房屋建筑物，建筑面積很小，整體按照兩年或一年考慮資金成本，就不太合適。

對(duì)機(jī)器設(shè)備，新建的煤礦，按照設(shè)計(jì)滿足正常生產(chǎn)所必需的，可以將整體資產(chǎn)按照一個(gè)整體以建設(shè)期時(shí)間取資金成本；但對(duì)于已經(jīng)生產(chǎn)多年，不是直接為生產(chǎn)服務(wù)或較小的設(shè)備類，可以按照單個(gè)設(shè)備從購買到安裝調(diào)試完成投入生產(chǎn)周期來確定資金成本或不取資金成本。

以上幾點(diǎn)只是本人在本次小煤礦兼并重組資產(chǎn)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的評(píng)估人員交流溝通問題比較多的方面，所有觀點(diǎn)僅為本人觀點(diǎn)，受能力所限，不妥之處請(qǐng)諒解，主要目的是與大家共同探討。