由一宗評估業務糾紛引發的對資產評估委托合規性的思考

■秦曙強

一、問題的提出

筆者所在評估機構曾出現過這樣一起評估糾紛，評估機構接受當地法院委托對一宗土地進行評估，評估目的是因為一起民事案件，為法院拍賣該宗土地提供價值依據。評估機構接受委托后，法院提供了包括土地使用證在內的該宗土地的相關資料，評估機構也進行了現場勘查。由于該宗土地系法院強制執行，受客觀條件限制評估機構未能與土地使用權人進行接觸。評估機構根據評估程序估算了該宗土地的價值，出具了評估報告。法院委托拍賣機構對該宗土地進行了拍賣。拍賣過后，該宗土地的原占有人以未經過產權人同意對其資產進行評估為由將評估機構上告到主管部門。

由此產生一個問題，在評估機構從事資產評估業務中，如果出現評估對象權屬方和評估業務委托方不一致的情況，評估機構如何開展評估業務。

二、評估業務有關當事方

評估機構從事評估業務所涉及的有關當事方基本為評估方、委托方、資產占有方和評估報告使用方。

評估方為評估機構、注冊資產評估師及其工作人員；委托方是委托評估方進行資產評估的機構或個人；評估方與委托方是評估業務中關鍵的當事雙方，在委托方與評估方簽訂了評估業務約定書后，資產評估業務方可按程序執行，評估業務約定書是評估業務得以執行的重要行為依據。

評估對象的資產占有方一般情況下是評估對象的權屬方，這里的權屬方，可能是機構，也可能是個人。評估對象的資產占有方與評估對象的權屬方基本上是重合的，但也有特殊情況，使得評估對象的資產占有方與評估對象的權屬方發生分離。如法院根據法律規定對有關資產進行查封，依據法定程序對該項資產進行處置。此時該項資產的實際占用方和其權屬方發生分離。

評估報告使用方的外延非常寬泛，有確指的使用方，也有潛在的使用方。

三、評估委托風險分析

對于評估業務各方關系相對簡單的業務而言，評估的委托方與評估對象的權屬方及評估資產的占用方往往是重合的。在這種情況下注冊資產評估師所面對的評估業務當事方相對簡化，評估業務所涉及的委托風險較小，但注冊資產評估師仍需對評估資產的權屬進行關注，評估基本準則第二十四條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。

評估準則要求注冊資產評估師在接受委托時，對評估資產的權屬性把握兩點，關注與不保證。

在當前注冊資產評估師中有這樣一種觀點，認為根據評估基本準則，注冊資產評估師不須對評估對象的權屬提供保證，僅對評估結論的合理性承擔責任，即資產評估師只需對評估對象在評估基準日特定目的下的價值承擔責任。在這種觀點下，注冊資產評估師往往淡化對評估對象權屬的關注。如果注冊資產評估師淡化對評估對象權屬的關注，會存在評估風險，評估風險來自兩方面，一方面是評估程序的法律風險，一方面是評估結論的質量風險。

四、評估委托合規性

從評估程序而言，涉及到當前資產評估業務委托的合規性探討。在《資產評估準則-業務約定書》中對簽約雙方的權利、義務進行了細致全面的表述。在該準則中對評估方的資格有明確規定，評估機構應當具有與所承接評估業務相適應的評估資格，但未對評估業務的另一方即委托方的資格做出明確規定。

由于評估委托方的不確定性與廣泛性，使得在評估準則中無法對評估委托方的資格進行相關約定。但由于評估業務的特殊性，注冊資產評估師應當正確把握評估業務委托方與評估對象權屬方的關系，避免不必要的法律糾紛。

注冊資產評估師如何把握評估業務委托方與評估對象權屬方的關系，是應當引起注冊資產評估師高度重視的一個問題。在當前相關評估規定中，沒有對評估業務委托方與評估對象權屬方關系的明確表述，這就引申出本文案例所帶給注冊資產評估師的思考，即在評估對象權屬方不知情的情況下，注冊資產評估師是否可以接受委托進行資產評估業務。

很顯然在評估對象權屬方和評估業務委托方分離的情形下，注冊資產評估師如果知曉評估對象權屬方對評估業務并不知情，評估師接受該項評估業務是存在風險的。這正是本文所要探討的核心內容，即在上述情形下，評估業務的風險主要表現在哪些方面，注冊資產評估師如何評判風險并做出正確的選擇。

該項評估業務的評估風險首先來自于該項評估業務委托的合規性，雖沒有明確的法律規定，但原則上評估師對評估對象進行評估是應得到評估對象權屬方認可的。如果評估業務未得到評估對象權屬方的認可，在評估程序上注冊資產評估師將無法取得資產占有方的承諾函，在這種情況下，注冊資產評估師接受委托進行評估業務就存在很大的法律隱患，會給注冊資產評估師帶來風險。

回到本文探討的評估案例，在是否接受委托出具評估報告時，評估機構內部進行了充分的探討。最終的意見是接受委托，出具評估報告，其理由如下：

該項業務是由法院進行委托，法院提供了判決書、查封證明，該項資產的權屬方雖然在名義上是產權人，但資產的實際占有方實際是法院，法院在依法履行公務。

在這里出現評估對象權屬方與評估對象資產實際占有方的分離。評估機構最終接受委托出具了評估報告，注冊資產評估師在資產評估報告重大事項說明中對該事項進行了充分的披露。主管部門對該項評估業務進行了充分的了解后，做出了正確的處理意見。

五、小結

通過該案例得出以下總結：

1．注冊資產評估師在從事資產評估業務中，對委托方的資格應當進行必要的審查，以確定其是否具有委托資格，即對評估業務的行為依據進行必要的審查。對不能明確提供行為依據的委托方應審慎對待，對委托方不要求注冊資產評估師在評估報告中注明評估目的的評估業務應謹慎承接。

2．在評估行為依據充分、評估目的明確的情況下，注冊資產評估師應對評估對象的權屬進行充分的關注，對不能提供權屬證明的評估業務應謹慎處理，避免給有不良動機的人以可乘之機。

3．注冊資產評估師在對評估對象權屬進行充分關注后，如果資產評估委托方與評估對象權屬方發生分離，注冊資產評估師在承接業務時應取得資產評估委托方和評估對象權屬方的有關承諾。

以上是注冊資產評估師在承接評估業務時應把握的一般性原則。但是當遇到資產評估委托方和評估對象權屬方發生分離，注冊資產評估師又無法與評估對象權屬方溝通的情況下，注冊資產評估師應注意以下幾點：

（1）對于不能得到評估對象權屬方相關承諾的評估業務，評估機構應盡量回避。

（2）如果是公檢法等部門根據法定程序處置有關資產時委托評估機構進行評估，評估機構應盡量與評估對象權屬方取得溝通，如因客觀條件限制，不能履行有關評估程序，評估機構應要求公檢法等部門提供對該項資產處置的有效依據。如果公檢法等部門可以提供對評估對象占有及處置的有效依據，評估機構可謹慎接受委托。

（3）評估機構接受上述評估業務，出具資產評估報告時，應在評估報告重大事項說明中對該事項作出清楚、充分的披露。