美國房地產沒有“中國特色”

姚鴻恩

美國房地產，跟中國的不一樣，那里也沒有所謂的“中國特色”。

其一，房子類型不同。美國房子大多數是獨立房子，有車庫，有壁爐，前有草坪，后有花園。也有一些是城市屋，類似國內的連體別墅。但美國很少有國內的公寓房出售，美國的公寓房通常是出租的。

其二，絕大多數上市的房子都是舊房子。美國的地皮為屋主永久擁有，所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級別的房子照樣能上市出售。根據美國商務部的統計，每個月，舊房子的成交數大約為500萬套，而新房子只有30萬套左右。

其三，價格是大多數人都能夠負擔得起的。美國人在家庭財政上強調“三分之一定律”，即每月的房貸月供不能超過家庭月收入的三分之一。2011年9月，美國新房子的中間價是20.44萬美元，首付比例通常為百分之二十，30年固定的房貸利率約為百分之四，算下來，美國家庭的月供（本金+利息）約為765美元。這個價格即使是生活在最底層的老百姓（每月全家收入為2300美元）都能夠買得起。當然，大城市的房子要貴得多，比如首府華盛頓地區，新房子可能要60多萬美元，那么每月全家收入就得7000多美元。

其四，美國沒有蠱惑人心的對“剛性需求”的造勢。人人都需要住房子，這可以說是剛性需求，但買房子未必是。找對象時，沒有一個美國姑娘（或者她媽媽）提“必須要有房子”的剛性條件。美國約有三分之二的人擁有自己的房子，但也有三分之一的人在租房子住，絕大多數是租公寓。

其五，美國人不炒房。原因可能是：第一，美國屋主必須交房產稅，各州的稅率均不同，大約為房子價值的百分之二左右。所以，房價漲了，房產稅跟著上調，這對投資房產的人來說并不劃算。第二，房子成交，賣主要付百分之六的傭金，買主要付各種過戶費用。第三，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價格是由市場決定的。上梁正，下梁也就不會歪。

其六，美國成交的房子都是馬上能夠入住的，全都是裝修過的，空調、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等都是法律規定必須配套的，沒有類似國內的“清水房”。另外，面積只算房間內的面積，樓梯、走道什么的，都不算面積，也就是說，你可以用卷尺自己量房型面積，賣主很難蒙人。

因為美國人不炒房，所以他們實在看不懂中國人光憑模型就會受“震撼”而拍板買下上百萬元的房子（公寓），甚至還有連夜排隊好像搶購白菜似的情形。如此的“追捧”現象，美國從來沒有出現過。加拿大溫哥華倒是有過排隊買期房的報道，但排隊的是清一色的中國人。

但在幾年前，美國的許多銀行開始違背“三分之一定律”，貸款給那些不符合條件的購房者，后來許多人無力還貸，銀行收去房子，低價拍賣。美國房價已連續五年下跌，最慘的地區跌去一大半。不過，愿賭服輸，我在美國還沒有聽說過什么“退房”的新聞。

不管在哪個國家，經濟規律都是不可抗拒的?！俺鰜砘欤t早是要還的?！眹鴥确績r已經開始掉頭往下。但降到什么價格才算合理？建議國內購房者不妨參照三分之一定律算一算吧。

博主簡介：英語教育專家