“上海里弄住宅保護與更新”研討會

現在討論的里弄建筑和“兩級舊里”的概念有些混淆，實際上兩者是有區別的。兩級舊里是按照建筑質量來分的，包括1950-1970年代建造的簡易公房。我們要保護的或者保護性修繕的對象是里弄住宅，即老式里弄、新式里弄、花園里弄，是解放以前遺留下來的具有老上海風貌特色的住宅建筑。老式里弄中又有石庫門和無石庫門的廣式里弄。石庫門又分老式石庫門和新式石庫門，它們代表了上海城市居民住宅不同發展階段不同階層的不同需要。我們現在要研究的是這些里弄住宅的保護與更新。這些建筑中成片成組的，不是零散的和各個時期有代表性的各類里弄住宅大部分已被列為法定保護建筑和歷史文化風貌保護區，還有相當一部分由于各種原因未被認定。這些房子很多由于年久失修失養或使用不當、亂搭亂建，損壞嚴重，亟需更新和改善。

改革開放以來，上海歷屆政府都想改善這部分老百姓的居住條件。上世紀80年代是小搭小放局部改造，1990年代政府通過市場運作，采用土地批租，引入社會資本和外資進行舊區成片改造的方法完成了第一批365萬平方米舊房改造，改善了一百多萬戶居民的居住條件，政府也增加了財政收入，但也帶拆了一批較有歷史文化價值的里弄住宅。

當前，在里弄住宅保護與更新問題上存在兩個誤區：一是思想上的誤區；二是政策上的誤區。思想上的誤區是，認為里弄住宅保護數量已差不多了，再增加保護，居民生活居住條件改善困難越多。事實上，同濟大學師生作的專項調查確還有相當數量較有特色，值得保護的里弄住宅。他們呼吁要作搶救性的保護。政策上的誤區是，舊房改造主要通過市場進行。事實上，舊區里弄住宅產權90%是國有的，列為文物、優秀歷史建筑和登記不可移動文物等各類法定保護的里弄建筑更是人類共有的城市歷史文化遺產。城市政府應負有保護責任。歐美發達國家和亞洲的日本、韓國，不僅負責國有遺產的保護，對私人所有的城市遺產的保護、修繕都有一定比例的經濟補貼，還給予稅收的減免。如果說20年前，政府財政收入少，舊房改造主要靠開發商，那么現在舊區僅土地收入已有幾千億，拿出一部分來補貼里弄住宅的保護與更新也是應該的和完全有可能的。另外，拆遷政策上有個規定：保護建筑的動遷費可以浮動15%。因此，有沒有被劃入保護建筑差別很大，而有的建筑已經過專家鑒定論證建議列為保護建筑的，但為了政策上的原因不公布等，這就造成很多矛盾。該保護的建筑長期沒有合法身份，未能得到應有的保護。

要在思想上解決這些問題。首先，要把保護遺產作為政府的重要職責、開發商和市民的社會責任。政策制訂上要向遺產保護做得好的國家和地區學習，認真檢討已有的政策，制訂和完善我們的保護政策。里弄住宅的改善要走漸進式的有機更新的路，不能一味推倒重來，畢其功于一役。政府應加大這方面的投入，也要發揮社會各方面的積極性。并研究制定相關配套政策。例如，先要制訂里弄住宅限制出租的政策，規定里弄住宅出租的條件和最低面積標準，不能讓里弄房屋過量超載使用，出現新的“七十二家房客”那種現象；其次要規定老房子“成套率”改善的限制條件，不能隨意分隔和搭建，嚴禁破壞里弄整體環境風貌的改建行為。

各級規劃和房產管理部門當前應抓緊做好幾件事：一是對上世紀90年代以來各區已經做過的“成套率”改善試點經驗做一次梳理、總結，對像蓬萊路303弄、中荷合作的張家花園等既有利于里弄住宅整體風貌保護，又適當改善居住生活條件的做法予以肯定和有條件地推廣。

二是要研究里弄住宅疏解改善的政策，不大刀闊斧的疏解，里弄房屋的保護是空談，是做不好的。疏解就要動遷，要研究掛鉤動遷基地，如舊區工業轉移后的老廠基地、原里弄工廠、已拆平的舊改基地等，對這些土地不能都搞賓館大樓、高檔住宅，要從為民生和保護里弄住宅出發，留一部分用作里弄居民疏解動遷基地和保護房基地，不準挪用。同時，研究這部分土地開發機制和開發政策（包括容積率適當上浮，社會企業參與開發的稅收減免、房屋回購的利潤率控制等等）。三是抓緊在同濟大學做的里弄住宅調查基礎上研究確定確需保護的里弄住宅，趕快予以公布并作搶救性保護。

何善權

原上海市城市規劃設計研究院

副院長

上海市歷史建筑及歷史文化風貌區保護委員會專家

里弄是上海人特有的居住形式，不僅是建筑本身，其中還包含了上海人的生活和整個社會的發展歷程。里弄是東西方建筑文化融匯的產物，從最早的早期老式石庫門住宅到中期的新式石庫門住宅、晚期的新式石庫門住宅，再到新式里弄、花園里弄以及公寓里弄，里弄發展體現了社會的發展和居民生活的變化。上海里弄不僅代表上海民宅的經典，也是幾代上海人的精神家園。建筑本身也體現中西結合的建筑形式，而生活方式則是保持了中國的傳統。后期新式里弄和花園里弄更吸收了西方的建筑形式和現代生活要求。我們對里弄建筑的保護不僅僅是在于對建筑的保護，也是對上海的精神和文化歷史的保護。歷史文化遺產保護已經從單一的歷史和藝術價值的評價標準，轉向了對文化價值和社會價值多樣性和綜合性考慮，這是對文化遺產保護認識的深化和根本性的轉變，也是為什么要保護上海里弄的關鍵問題。

對于規劃工作者來說，要考慮如何處理好歷史文化風貌區、歷史建筑的保護與周圍地區社會、經濟發展之間的關系。對于上海里弄住宅，以前建筑、規劃、社會科學等各方面專業人士做過大量的調查研究，提出許多對里弄住宅進行保護、更新、利用的途徑、方法、措施。如蓬萊路303弄、步高里等。但隨著上海城市發展的同時，一些具有代表性的里弄住宅被整體拆除，城市的歷史肌理遭到破壞，對上海里弄住宅的保護造成負面影響。因此加強上海里弄住宅的保護、更新、利用具有極其重要的意義。

建議對上海里弄進行全面的、深入的研究。包括里弄的類型、建筑環境、建筑質量、居住環境等，以及其所屬區位與城市建設的關系和矛盾。

對于各種不同的里弄保護應該有不同的要求。公寓里弄、花園里弄、新式里弄等原來的結構和居住環境都是比較好的。原來是一家一戶的，現在成為多戶合住的不合理使用。可以通過政府或者開發商進行置換，恢復一家一戶的合理使用，并按優秀歷史建筑保護要求進行保護性修繕，但不能采取拆除后重建的辦法。對尚未列入優秀歷史建筑、質量較好且保留得較好的該類建筑，應該列入到優秀歷史建筑中。如愚園路、威海路上一些比較好的里弄建筑應該增補到優秀歷史建筑保護的范圍。

石庫門里弄建筑，對現存為數不多的早期老式石庫門住宅，應在調查的基礎上，采取搶救性保護措施，嚴格禁止任意拆除。對中晚期新式石庫門住宅，在調查的基礎上，按重點整體保護的里弄、整體保留并內部更新的里弄，以及涉及城市發展全局的市政公共設施建設需要拆除的里弄等不同情況，從建筑保護措施、使用功能、內部設施更新、城市肌理、空間布局、整體環境、管理措施等方面提出相應的保護、保留要求。

里弄住宅的保護與更新工作應與城市舊區更新規劃密切結合。里弄住宅由于當時歷史條件與現代生活方式存在著某些不相適應的方面，如停車、綠化環境等不可能在里弄本身范圍內解決，應結合地區規劃妥善考慮安排。

為有效地進行上海里弄住宅的保護和更新，在資金落實、管理機制以及實施措施等政策層面應有相關部門進行專題研究。

張 松

同濟大學建筑與城市規劃學院教授，博士生導師

關于上海里弄的保護與更新問題，今天主要講3點看法：

第一，對里弄的價值評估要做更深入全面的分析。

有時候，人們會說“里弄是上海特有的珍貴歷史文化遺產”，但這一觀念在社會上并沒有達成共識。按上海的保護對象除文物保護單位外有優秀歷史建筑和歷史文化風貌區，而現存大量的里弄既不是優秀歷史建筑也不在歷史文化風貌區范圍內，也就是還沒列為應當保護的城市遺產，它與我們當下的城市生活有什么關系，是不是需要保護保留，依然存在較大的爭議。

在國外，現代遺產保護起初都是保護一些重要的、具有歷史的、宗教的或者是政治意義的文物古跡，后來對有特色的建筑也開始保護了。國外講“public history”之后，特別強調對代表公共歷史的文化場所、生活空間的保護。歐洲的城市保護通過立法展開，有配套的政策資金補貼，有的城市補貼可以達到80%。如果是商業地產，修繕后的房子其中一部分要作為低收入階層的社會住宅出租，比如市場價40-50平方米的房子租金大約要700歐元，作社會住宅的租金在300歐元，而且10-12年不能改租。政府在資助私人保護老建筑的同時是為了讓更多的人受益。從城市遺產的角度看，歷史街區或者普通人居住的場所一定是需要保護，但是在我國的歷史文化名城保護中歷史街區的積極保護一直推進得比較慢。

上海在推進舊改、土地批租或者一些重大工程建設中，里弄往往被作為改造的對象。從這個意義上來講，里弄也因為越來越少而變得越來越珍貴。1999年編總規的時候，市城市規劃局提出總量要保護1000萬平方米的歷史建筑。其中，新里305萬平方米，一、二級舊里189萬平方米，總量是495萬平方米。在《歷史風貌保護條例》頒布后的2004年，市房管局又公布了一個新的數據，新里是335萬平方米，舊里變成617萬平方米，加起來是952萬平方米，差不多比1999年翻了一番。但是，我們知道現在里弄數量每年是以幾十萬平方米的量在遞減。

第二，談談里弄保護更深層次的意義。

里弄保護除了歷史文化的意義外，還包括城市特色維護的意義。上海的里弄、北京的四合院都是城市文化的底蘊。我們現在極力保護一些重要的建筑，如故宮或者外灘等標志性建筑。這沒錯，但是代表城市特色的里弄或四合院的大量消失，讓市民很難體驗和感受本土文化。失去城市肌理、空間特色、形態特征、歷史痕跡是會帶來城市問題的。今天，我們在大力提倡低碳生態城市建設，但如果為建造新建筑而大量拆除原有建筑，只會帶來建筑垃圾。目前城市的工業垃圾越來越少，但建筑垃圾量越來越多。所以，從環境友好、低碳生態的角度，更不應該簡單地全面拆除。國外大規模地保護工業遺產，不只是因為歷史文化或建筑審美的原因，更為重要的因素在于生態環境或再利用的經濟價值。與工業遺產相比，因為有人居住其中里弄可能更難拆除。里弄住宅一般2-4層，拆了之后都變成高層建筑，容量翻了10倍甚至更高。這種高容量高強度的再開發對城市整體環境惡化也會帶來直接的影響，所以這種改造模式也不應再推廣了。回想一下世博宣傳片，很多鏡頭都涉及里弄和里弄生活，而在現實生活中人們都覺得里弄不值錢或太多了可以完全拆除，這是一種很詭異的現象。

第三，亟需探索里弄保護的有效途徑。

中國的歷史保護問題是沒有把里弄等普通建筑跟城市文化的關系放在一起通盤考慮。我們一方面要建設發展城市文化，一方面又毀掉有文化積淀的東西或者有可能產生新文化的土壤。從這個大思路來講，需要考慮的保護就不只是里弄建筑了，還有工業遺產、近現代建筑、鄉土建筑等等。這其中，里弄處在最底層、最有可能被拆除。

關于保護我們說得很多但做得不夠。雖說有新天地、建業里等案例，但是還缺乏更好的模式。過去完成的蓬萊路、太原小區等項目，在舊里成套改造方面做過一些探索。近年來紹興古城幾乎完成了所有的歷史街區保護整治工程。除了魯迅故里是以旅游為主外，其他的都是通過政府資金補貼、居民參與，對基礎設施和居住環境改善后，形成了既保護傳統風貌又改善居住環境的歷史街區保護的適當途徑。

上海里弄的去留有兩條路徑，一是原封不動，老百姓住在“水深火熱”的環境中，有能力買房的人將里弄租給外來務工人員，舊區人口環境問題進一步加劇。二是被動遷到其他地方，與原生活環境沒有任何關系了。建議今后應采取第三條道路，即進行適當改善，讓一部分居民能夠繼續居住在這里，同時不排除部分改變適當的功能；若住戶愿意完全搬遷的也可將這部分里弄改作保障性住房、青年公寓或藝術家工作坊等。

早在1986年老前輩馮紀忠先生關于里弄保護就說過非常好的意見，他說：“上海大批棚戶簡屋有待拆除，除舊更新。不少好的建筑物應該保留，是異口同聲的，難就難在超過住房面積半數以上的里弄應去應留，牽涉評價標準、評價認識、評價態度問題。我認為首先謹慎從事為好，應留與不必留之間以暫留為好。……有些建筑的價值不光在單體，還在于總體構成、空間序列、環境氛圍。破壞了總體將會觸及社會生活結構。……這一點應該擺在戰略決策的重要地位上。” 引用這段話，一是想說明里弄保護是個老話題了，但我們至今還沒能很好地解題；二是想說里弄保護與更新問題必須放到城市的戰略決策地位考量，它涉及到城市文化、民生改善和環境品質等重大課題，里弄保護與更新亟需探索有效的適當途徑。

王偉強

同濟大學建筑與城市規劃學院教授，博士生導師

里弄保護在談到文化層面的保護，基本上沒有誰會反對，無論是領導還是百姓，大家都認為保護城市文化、歷史遺跡、城市特色風貌很重要，但是落實到操作層面就變樣了。為什么呢？我認為核心問題是觸及了利益。

上海這些年隨著歷史風貌區的劃定和保護條例的制定，歷史風貌區保護有了一定的基礎。但是保護有時也缺少共識，不只是缺少民間共識，連專家學者意見也有爭論。由于里弄的產權與使用關系不一致，導致大量里弄長期遭到破壞性、掠奪式使用，而不去維護。

在歐洲保護做得好，房屋每年都要進行修繕。德國有這樣的經驗值，大概一幢房子40年的修繕費，差不多等于這幢房子的建造費。而在中國，這樣的價值觀或者是對于房屋財產的保護態度，無論是政府還是百姓并沒有深入人心，所以我們會看到這么多破壞性、掠奪性的使用，最后積重難反，只能一拆了之。有人打過一個生動的比喻，說政府保護的都是“高富帥”。的確，談到地標、“英雄”建筑，都要保護，談到“平民”、肌理就沉默了，而這塊恰恰是量多面廣，且需要大量資金支持的。所以，我們現在面臨著這樣的嚴峻問題。保護如果僅僅停留在文化層面，就很難在面對經濟利益的博弈中有所作為。

我認為城市發展是一種年輪，城市有各個時代的記憶和印記。不只是石庫門房子、里弄需要保護，甚至新公房即工人新村，現在也到了該保護的階段了。近30年我們沒有再建設工人新村，30年以前的工人新村實際上代表了烏托邦時代的一種歷史記憶或者上一代人的一種影響和追求。從文化發展來說，這是一種很重要的符號，我們應該留下來，讓后人知道我們曾經走過這樣一段路程。如曹楊新村、蓬萊新村等。另外，更重要的，那是一種低碳的生活方式和完善的社區生活網絡，更具有保障性質。但是，遺憾的是，這個問題的癥結在于體制、機制問題。我們可能需要利用各種平臺，無論是技術上的，還是類似于人大、政協等部門發出一些呼吁。如果實現從增量發展向存量發展的轉變、從土地出讓收益向房產增值收益的轉變，可能會對歷史建筑的保護有裨益。這也是發展方式的轉型。

近兩年，很多政府工作報告都提出加大舊改力度，我認為這個提法本身就是有問題的，是當前土地政策的反映。因為土地增量受到中央控制后，地方就轉向以增量的方式來打存量的主意了，而舊改中那些既沒有列入到歷史風貌區，也沒有列入到文物保護的地區就容易遭秧。因為把老街區改造掉，同樣能實現投資和GDP的增長，而且不受國土資源部保護耕地政策的控制。上海各區在上報優秀歷史建筑時，都不愿意報太多，避免造成土地批租及舊改的障礙，都是當前對土地財政依賴的反映。真正要做到保護看來要在大的政治格局和體制格局的問題有所突破。地方政府如何從過去依靠土地出讓金的發展模式轉變為依靠房產稅的發展模式，就是一個契機。因為房產稅的征收實際是針對存量，而且房產稅的高低是根據存量的品質高低來征收，因此注重歷史保護就會受益。但是，實現從土地出讓金到房產稅的轉型是個漫長的過程。在這個過程中，歷史街區還要受到損壞，這是我感到很悲觀的。

如果政府能夠從過去擴張的土地增量的開發模式轉向于保護、提升品質、加強配套，使得周邊的街坊、街區受益，從而提高房產稅的收益模式，那么，政府就會開始認識到保護的重要性了，保護就會有了動力。我認為這是個出路。

上海的歷史街區的保護與改造有2個層面，一種是自上而下的改造，政府和國際資本形成共識來開發，如新天地、建業里等。但是，自下而上的改造卻更有活力，最典型的例子是田子坊。田子坊當時也面臨著居改非和二房東轉租的問題。田子坊更新的方式給我們一個啟發，假如居民擁有房子的產權，他會動足腦筋去發展它。所以對于一般性歷史街區，當我們政府沒能力和財力去把它包下來，我們就應該鼓勵自下而上的發展。通過對承租人的確權和賦權，通過兼并和轉讓，把它進行適度改造，最后形成一種野火燒不盡的模式。這樣既可以減輕政府沉重的財政包袱，也可以解決自下而上的保護如何規避居改非和二房東這兩個法律障礙和制約。

我們里弄建筑能否保護得好，取決于我們能否探討出自下而上的更新機制。我們應讓那些不配套的亭子間、底樓的堂屋、廚房等等都能夠按照相應面積在市場上交易和重組。這需要我們的政府部門拿出這樣改革的政治勇氣，就像當年實行新公房房改房政策那樣，讓里弄也能夠實現市場的二次重組。利用市場這只看不見的手，把底層、草根、肌理再一次進行梳理。現在的政策是里弄必須先成套才可以到房產交易中心過戶。所以，對于一些很難成套的舊里，能否探索讓它在二級市場成套而不是在政府的一級市場直接成套的政策。我們現在呼吁進行二次房改，讓不成套的舊里和新里也能夠進行交易。除了掛牌的優秀歷史建筑以外，非掛牌的一般性老房子可以在二級市場上進行重組，引入民間資本介入來實現一般性歷史建筑的修繕和保護，走出一條新的道路。

劉錦屏

上海市規劃和國土資源管理局 歷史風貌保護處處長，副總工程師

近年來，市規土部門在建立城市歷史文化風貌保護體制機制方面做了大量工作，并形成較為完善的保護體系，關于里弄住宅保護方面，由于歷史上居住條件等原因，保護更新難度較大，在管理和實施機制方面存在的一些問題，今后如何進一步加大保護力度，完善保護機制，需要社會各界共同研究和努力。

從規劃層面看，上海作為國家歷史文化名城，近20-30年以來，逐步建立和完善城市歷史文化風貌保護體制機制，建立以優秀歷史建筑保護為切入點的保護體系，尤其從2005年開始，建立點——優秀歷史建筑、線——風貌保護道路、面——歷史文化風貌區的保護體系，從點上擴大到線和面，即632處，2000余棟歷史保護建筑，144條風貌保護道路，其中64條為一類保護道路，將原汁原味地整體規劃保護。規劃確定中心城12片、郊區32片風貌區。從法律法規層面上提供了操作依據。以中心城最大的衡復歷史風貌區為例，共有保護、保留建筑3500余棟，其中保護建筑為600余棟，歷史保留建筑達2000余棟，而不能拆的保留保護建筑就達到了3/4，因此，保護的力度是相當大的。

但在做保護規劃的時候，以前可能比較注重保護，保護建筑不能動，歷史保留建筑不能拆，一般歷史建筑，能夠保盡量保，將來還要進一步擴大保護范圍，目前也正在研究，包括工業遺產、傳統村落，還有里弄住宅。但將來規劃還應涉及更大的層面，如很多保護區域內的問題，原住民要生活于此，將來的消防、綠化、停車等如何符合現在的房屋要求。要有疏有導，有利于完善保護規劃。如尚賢坊，是上海市第一批歷史保護建筑。為了保護，在尚賢坊后面的高層建筑，就是通過這個途徑來補貼保護。規劃目前做的較多的是開發建設規劃，但在保護區如何做好整治梳理規劃也應逐步引起重視，如何完善保護區內原有不足的配套設施、綠化、交通、停車等，將對保護起到積極的作用，可以通過規劃指導，逐步推進和完善。國外的規劃目前大量做得是這樣的工作，上海目前的規劃大量是控制，在前10-20年則主要是建設，所以，規劃手段也需要不斷更新。

另外實施層面也非常重要，將來改造的目標、模式是怎樣的呢？以前觀念比較落后，想把它全部動遷完。新天地模式遭到很多專家反對，但她是在特定歷史條件下，特定地域的一個產品，應該說也是一個成功的案例，但不一定是將來廣泛推廣的模式。將來改造的模式是讓原住民全部動遷還是局部動遷，或者是自身發展，如何完善實施機制，會引起很多思考。

上海里弄住宅現狀存在問題確實較多，如居住密度大、動遷成本高、產權關系復雜、部分房屋結構差等問題，以及從現代生活方式要求看，如交通、停車、綠化、公共設施不配套等方面，存在不少問題，給保護利用帶來很大的難度，市規土局正在研究和思考，如何從法律法規和管理層面、從規劃編制與審批、從規劃管理技術規范等方面進行研究，增強適應性和操作性。

對上海里弄住宅保護更新利用，建議從規劃層面進一步擴大保護保留的范圍和力度；從管理層面進一步完善相關法律法規和規劃編制的方法和技術指標體系；從研究層面將從新的規劃理念、實施機制，以及保護基金等方面尋求新的突破。當然保護還會牽涉到一些維修、房屋置換政策、財稅政策等多方面的問題。規劃部門呼吁大家形成合力，真正提高保護的效果。

姜 江

上海市住房保障和房屋管理局 風貌保護處處長

里弄是上海近代以來最具特色的民居形式，是典型的城市空間肌理。其歷史與人文價值更是不言而喻，目前存留不多，保護迫在眉睫。

1 主要矛盾問題

與西方大城市舊住區衰敗所表現的人口劇減、房屋空置、犯罪率上升相反，處于上海中心城的里弄大都表現為人口擁擠、房屋超載、治安良好情況，并顯現出濃厚的市井生活氣息，雖生活條件差，但生活便利，物業費用低廉。

從保護的角度看，相對居住面積人口集聚度高是主要矛盾，即房屋長期處于嚴重不合理使用狀態，多戶拆套使用，平均3-4戶合用一套，亭子間、車庫等輔房也按戶使用，合用廚衛，戶均建筑面積僅30平方米。

權屬關系有特殊性。公房所有權雖屬國家所有，但因住戶在福利分房制度下取得房屋使用權，享有永租使用、轉租收益、房屋交換等權利，某種程度上可視為“準產權人”。由于政府租金標準較低（因不成套難以提租，不能出售），現已難維持一般日常養護支出，長此以往，雙方權益與修繕責任不對等的矛盾會進一步加劇，政府可能陷入較大的被動。因此，兩者不是單純的租賃關系。

2 思考與建議

2.1 統籌編制保護更新實施規劃

里弄的保護更新需納入城市的總體發展規劃，其保護策略、更新定位、人口疏解、推進時序等，應促進區域經濟社會發展。

（1）劃定需要保護更新的里弄住區。自1986年上海被國務院公布為第二批國家歷史名城，上海通過2種途徑基本劃定了有價值、需要保護的里弄住區：

一是，市政府于1989、1994、1999、2005年分四批公布了632處優秀歷史建筑，其中包含了37條里弄住區；

二是，在多輪保護規劃調研的基礎上，市政府于2005年批復了中心城區12片27平方公里歷史文化風貌區保護控制性規劃，成片保護歷史街區、街坊、地段，以及風貌道路。現存大多數里弄住區被完整規劃為“保留歷史建筑”或 “一般歷史建筑”。

下一步，應對保護規劃以外的里弄住區開展摸排調查，將有價值的納入保護更新范疇。

（2）建立里弄住區保護更新數據庫。為每一處里弄建立一保護更新基礎信息數據庫，為日常監管、項目實施、統籌決策提供依據。除了占地范圍、建筑面積、房屋類型、人口規模等基本數據外，應重點建立一些動態信息數據：①房屋質量完損情況；②房屋交易情況，包括轉租、交換、租金收益等；③住戶改善居住條件需求、意愿；④違法搭建情況；⑤周邊城市發展情況等。通過對數據分析，可抓住重點，分類有序推進保護更新工作。

（3）預留里弄住區人口疏解渠道和空間。要從城市整體發展層面規劃、平衡好歷史住區人口疏解問題。根據對歷史住區更新后居住人口變化測算，規劃預留專門用于保護更新的安置房源和新建用地。

歷史住區的老住戶日常生活、生計、情感與中心城區有著千絲萬縷的聯系，對中心城區的依賴度高，對其搬遷盡可能就近安置，這也有利于社會和諧，防止中心城區“空心化”。應通過政策引導，建立中心城區新建地塊需提供一定比例的小戶型居住房源的機制，由政府收購儲備，專用于保護更新搬遷安置。

（4）功能更新兼顧區域發展與自身適應性。

近十幾年，上海中心城區舊改后商業空間增加量巨大，居住人口呈外遷趨勢，如黃浦區已多年無居住項目，中心城區面臨空間功能匹配失調，將不利于經濟持續發展，并帶來交通擁堵問題，因此，需要保持一定量的居住空間。

目前，多數保護更新項目定位于餐飲會所、商務辦公或高端公寓，商業氛圍濃厚，與區域功能銜接不一定合理。

限于里弄自身空間布局、建筑結構和保護要求，應從規劃控制層面引導保護更新后的使用功能，多數仍然需保持居住功能，并鼓勵作為公共租賃房，緩解中心城區居住空間不足的矛盾；少數臨近商業街區的，可調整為商業功能。同時，在周邊區域范圍，統籌規劃停車、賣場等公共服務配套設施。

2.2 保護置換對接民生保障

（1）搭建房屋置換平臺。政府設立非盈利房屋置換中介機構，開辟專門渠道，參照市場價格回購公有房屋使用權，承租人自愿出讓。這個平臺有3個作用，一是需要出讓的住戶（準產權人）有渠道出讓，并能按市場價格取得收益；二是政府通過回購，漸進式改變房屋超負荷使用狀態，恢復成套使用，實現保護與合理利用；三是避免了統一搬遷置換的矛盾，充分尊重了住戶意愿。

置換后可以歸并成套使用的，可出讓或出售；不能成套使用的，暫按市場租金出租。回籠資金補充置換資金，滾動使用。

（2）利用房屋征收新政。新出臺的房屋征收法律規定，因公共利益需要，確需征收房屋的，由政府組織實施。其中文物保護，進行危舊房改造屬于公共利益。因此，對于居住條件較差，住戶要求改造呼聲較高的里弄住區，可以嘗試通過征收房屋進行成片保護更新。

雙方可否達成一致，征收方案能否通過風險評估，關鍵是要找到住戶可接受的補償安置標準與市場可接受的投資回報之間的平衡點。政府應從保護、保障的角度，提供安置房源、稅費減免等優惠政策。

（3）引導承租人參與置換。根據調查，隨著上海居住水平不斷提高，有相當比例的公房承租人另有新居，將原公房出租或空置。利用此趨勢，可引導承租人將承租權合并起來統一利用，使房屋能夠成套、成單元乃至整幢使用，有利于保護更新，更有利于全面體現價值，承租人無論出租或出讓，都可獲得比拆套使用或交換更大的收益。

探索住戶參與房屋修繕整治的新途徑。對眾多暫無條件進行全面保護更新、仍需維持不成套使用的里弄住區，階段性的房屋修繕整治可確保房屋正常使用，達到既保障民生，又保存好歷史建筑的目標。

石庫門里弄住宅