抑制投機視角下中國房地產市場發展政策淺析

○駱金燕 王 蕾

（1、華夏銀行紹興分行 浙江 紹興 312000

2、新昌縣經濟和信息化局 浙江 紹興 312500）

一、引言

自從1984年“房地產”被正式命名以來，房地產業就作為一個獨立的行業在國民經濟運行中發揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關產業的發展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現象更為嚴重，很多人對連年高漲的房價產生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調控政策以抑制房地產市場中的投機行為，雖然產生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產市場中存在的根本問題，房價仍遠遠高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產市場中蘊藏著很大的風險。

二、中國房地產市場中的投機表現

1、房地產開發投資增長過快

進入21世紀以來，房地產開發投資呈每年上漲的態勢，2010年房地產開發投資額達到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產開發投資平均增速高達19.37%。從房地產開發投資占全社會固定資產投資比重和房地產開發投資占GDP比重來看，國際上公認這兩項指標的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重自2000以來均遠超過15%，在2004年甚至達到18.7的高位；房地產開發投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導致了房地產市場投資增長過快，市場過熱的局面。

2、商品房價格持續上漲

雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現上漲態勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預期房產價值在未來會進一步升值，因此房價持續走高的同時，我國的房地產需求依然強勁，投機行為更為盛行。

3、土地價格顯現增長趨勢

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產開發的優先權和主動權。經濟學家林毅夫認為，在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環模式導致土地價格呈現增長的趨勢在所難免。

三、中國房地產市場發展政策

針對目前房地產市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產投機行為，引導我國房地產市場長久健康的發展，實現絕大多數百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認為可從土地供給、稅收和政府角度出發制定政策措施。

1、從土地供給角度

（1）國有土地出讓實行約束機制。在不違背國家法律的前提下，建立一套行之有效的國有土地出讓約束機制是可行的。具體可采用的操作方法是在轉讓國有土地時，與土地使用權的獲得者簽訂有關的協議并且建立監督機制，督促其嚴格按照這個協議執行。筆者認為在協議中可以包括以下幾點：首先，如果并非由于政策原因或者其他不可抗力而造成的土地長時間閑置（比如說兩年，當然，這個期限必須是在嚴格調研的基礎上所得出的），那么政府可以用很低的價格強制收回該土地的使用權以便實現土地資源的最有效配置；其次，如果國有土地的獲得者在未對土地進行任何開發的前提下轉讓該土地的話，那么政府有權對其在轉讓過程中所獲得的收益征收高額的稅賦；最后，如果所取得的土地部分用來建設保障房的話，那么在建筑物完成后以獎勵的方式返還部分土地出讓金。這樣一來，就可以防止一些人通過各種手段獲取土地進行囤積，坐等土地的自然增值或者通過炒高土地價格而謀取暴利的投機行為，有利于土地資源的合理配置，把土地分配給真正需要的人。

（2）嘗試集體土地所有權人和使用權人相分離的體制。我國的房地產市場中，之所以會產生大量的投機行為，和我國的國情有很大的關系，是由日益增長的對房地產的需求和有限的土地供應之間的矛盾造成的。如果能夠增加我國的土地供給渠道，擴大土地總的供應量，那么這個局面應該可以得到控制。筆者認為，集體土地所有權人和使用權人相分離的體制可以實現這一目標。在我國廣大的農村，土地的性質都是集體所有的，在不改變土地集體所有這一性質的前提下，具體可以這樣實現：首先，轉讓集體土地使用權。如果能夠實現集體土地所有權人和使用權人相分離這一體制，那么就意味著城鎮居民或者非農人員可以到農村通過集體土地使用權獲得建造一座屬于自己的房子。這種集體土地使用權的取得可以通過簽訂協議的方式實現。由于獲得使用權的目的是為了建造房屋，因此一般在協議中約定的期限會比較長，30年或者更長，并且政府應該出臺相關的政策保護在協議期限內的該房子的合法存在或者繼承。其次，為土地使用權的獲得支付租金。在這個世界上沒有無緣無故的愛，當然也不會有人無緣無故地將自己的土地使用權轉讓給別人，為了獲得土地使用權，他們必須向土地所有者支付租金。這樣一來，這個租金就相當重要了，既不能太高，高到租賃者無力承擔，也不能太低，低到轉讓者不以為意。一般認為，這個集體土地使用的租金應該由政府通過綜合考慮土地的價格、房屋的租金以及人們的平均生活水平而確立一個范圍，但具體的數額應由雙方當事人協商決定。這樣一來，沒有房子，沒有能力購買商品房的人就可以通過這個方法在長期內擁有一套屬于自己的房子，且無需大量舉債；對于集體土地所有權人來說，不但獲得了一定的租金收入，可以用來改善生活，同時也保留了土地增值部分的收益，是一個雙贏的結果；對于政府來說，既解決了很多人的住房問題，抑制了房地產市場中的投機行為，同時由于集體土地的性質，又維持了土地的穩定性和可控性。

圖1 2000—2010年房地產開發投資占全社會固定資產投資比重和房地產開發投資占GDP比重

圖2 2000—2010年商品房銷售價格和銷售價格增長率

2、從稅收角度

（1）房產稅。房產稅是否開征是近幾年有關專家學者爭論較為激烈的話題，有人認為房產稅的開征有利于抑制房地產市場中的投機行為，還可以增加政府的稅收，何樂而不為。有人卻認為房產稅的開征不利于房地產市場的繁榮和發展，會給中低收入者帶來更大的負擔和生活成本。筆者認為，房產稅可以征收，這也是未來發展的一個趨勢，但是如何征收、何時征收這是一個值得考慮的問題。房產稅的征收必須差別對待，絕對不能一概而論。首先，必須滿足廣大人民群眾對于住房的需求，因此對于一個擁有一套房或者雖然擁有幾套房，但是總面積或者人均面積很小的家庭，應該免征房產稅。其次，在我國目前投資渠道單一、負利率的背景下，不能盲目地開征一個家庭第二套住宅的房產稅，這樣做容易帶來更嚴重的通貨膨脹，不利于社會的穩定。最后，對于一個擁有三套或者更多套住房的家庭適當增收房產稅，而且這個稅率應隨著家庭持有房子的數量增加而增加，比如對于第三套房子增收1%的房產稅，對于第四套房子增收2%的房產稅，以此類推，當然這個稅率的確定應該按照實際情況確定，這里只是打個比方。同時，可以探討的一點是，在一個家庭擁有3—5套房子這個范圍內，如果已經簽訂了五年或者更長期限的租房合同，那么在房租申報，有關部門審核以后可免交或者少交房產稅，如果該房子已經簽訂了30年的租房合同，那么可以考慮免交房產稅，只需適當繳納很少的房租稅作為補償即可。可以試想一下，如果一個人已經把房子出租了30年，那么他不太可能是房地產市場中的投機者，并且這種長時間的出租也可以緩解很多人的住房問題。

（2）級差利得稅。筆者認為中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘在2005年提出的開征“級差利得稅”也是一個抑制房地產市場中投機行為的不錯方法。哈繼銘認為，對于房地產市場中的投機性需求，最好的治理方法就是用稅收杠桿去調節以抑制炒房行為。所謂“級差利得稅”就是在房地產市場的交易中，對出售房屋所獲得的利潤征稅，并且這種稅率是不定的，對于購買商品房后在很短的時期內立即轉售而獲取的利潤以較高的稅率征收，并且這個稅率會隨著房子持有年限的增加而減少。同時，認為兩種情況下可以免征稅收，第一種是持有房子10年以上，第二種是出售房子后一年內立即購房的行為，這樣可以保護真實的住房需求。對于哈繼銘“級差利得稅”的設想和思路筆者是比較贊同的，并且認為這個稅收的征收能夠有效遏制房地產市場中的投機行為，維持市場的穩定和健康發展。但是對于他的第二點免征條件（即出售房子后一年內立即購房的行為）筆者持保留態度，筆者認為把這個條件改為“如果房子所有者出售的是他所擁有的唯一一套房子的話，那么免征稅收”會更加好一點。

3、從政府角度

（1）加強科學文化建設和信息化技術的提升。目前，我國房地產市場中的投機行為很大部分原因是由于信息不對稱引起的，大家無法確切地知道真正的供求水平是怎么樣的，有時候就容易產生“人云亦云”的恐慌心理，所以國家要努力實現這種信息的對稱性和透明性。另外，由于有些技術條件的限制，我國還沒有建立起一套行之有效的全國聯網的信息系統，政府很難獲得同一個人在不同地區購買商品房的行為。因此，國家需要積極加強科學文化建設，促進信息化技術的發展，逐步完善個人信息登記制度以及住房征信體系。

（2）利用非市場手段解決部分住房需求。房地產市場中的投機行為經常是由于正常需求的支撐而存在的。如果政府能夠通過非市場化的手段解決部分人的住房問題，并且讓人們對未來的生活有安全感，那么就有益于分流部分購房需求，促進房地產市場供需結構的平衡，從而更有效地遏制投機行為，引導市場健康平穩的發展。

（3）嚴格執行各項政策。政府存在的目的是維持社會的穩定繁榮，為廣大人民群眾謀取最大的利益。而房地產業是一個關系國計民生的產業，為了使中國人民“居者有其屋”，政府必須積極采用宏觀調控政策去引導我國房地產市場的發展。筆者認為政府的文件和法規無需出臺的太多，但是出臺的政策一定要被嚴格遵從和執行，而且短期內最好有一定的連貫性，不要自相矛盾。如2008年上半年國家通過5次上調存款準備金率，加強銀行房企貸款管理等措施來控制房價，但是到了下半年3次下調基準利率，又出臺一系列新政支持房地產發展，最終導致房地產價格反彈。

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[5]黃依凡：房產稅 房價調控的利器[J]．卓越理財，2010（7）.

[6] 中國統計年鑒（2000—2011年）[Z]．