房地產項目水電安裝工程的全過程管理

黃月林

（廈門中駿集團有限公司福建廈門361000）

房地產項目水電安裝工程的全過程管理

黃月林

（廈門中駿集團有限公司福建廈門361000）

本文從建設單位業主角度出發，針對在房地產開發項目的建設管理中，如何做好水電安裝工程全過程管理，基于實踐提出幾點個人經驗體會。

水電安裝工程的項目管理；成本控制；質量控制；進度控制；項目報建及市政配套；竣工驗收及移交

1 引言

長期來，由于水電安裝工程造價僅占建設項目工程造價的10%～20%，比例甚小，項目參與各方對水電安裝工程的重要性認識不夠，甚至有人認為其只是土建主體工程的附屬品。事實上，水電安裝工程是建設工程項目的重要有機組成部分。從業主角度出發，建設項目的水電安裝工程構成較為復雜，包括的范圍較大：它不僅包括附屬于主體土建工程的水電部分，還包括供水、供電、燃氣、有線、電話寬帶、智能化工程等各部分。如果說土建工程是筋骨，水電安裝工程就是血液與神經，其重要性應該引起項目參加各方的重視。因此，如何做好水電安裝工程的項目管理工作具有重要意義。作者根據多年從事水電安裝工程技術管理實踐的經驗，從業主角度出發，對項目實施過程中如何做好水電安裝工程的全過程管理談幾點親身體會。

2 成本控制

建設項目從立項、動工直至竣工決算，在建設工程項目管理的全過程中，成本管理始終是項目管理的重要組成部分，它貫穿于項目建設的全過程。房地產開發公司為追求合理的投資回報，成本控制更是其工作的重中之重。

2.1 工程建設前期及設計階段的造價控制

2.1.1 根據產品總體定位，合理確定水電安裝工程的功能定位

目標購買人群的設定，對房地產開發項目的產品定位和建設成本有著重要影響。而項目的產品定位則直接影響到工程設計的各個控制指標。就水電安裝工程來講，工程擬采用的安裝材料、設備標準和方案選擇等都與之相關。在這一階段，編制合理的《水電安裝工程項目建設標準》尤其重要，它決定著整個水電安裝工程成本控制的成敗。

2.1.2 制定全面的水電安裝工程設計任務書

一般而言，工程設計費用一般不足總費用的1%，但其對工程建設成本的影響卻占到75%以上，故而在建設全過程成本控制中，工程設計尤其應該受到重視。設計任務書是設計的依據，只有設計任務書做到內容全面、科學合理，切實反映建設單位的意圖，設計人員才能準確提交設計成果，保證設計質量，使后期施工階段少變更、少浪費、少支出。根據公司產品定位及《水電安裝工程項目建設標準》，結合同類型的在建、已建項目，筆者組織制定較為詳盡的水電安裝設計任務書并較好的達到了控制目標。

2.1.3 積極推行限額設計及水電設備比選工作

限額設計是設計階段控制造價的有效辦法，建設單位可明確規定項目的一些合理經濟指標，作為設計院設計的限額。房地產開發項目水電安裝工程中設備較多，常見有電梯、柴油發電機、水泵、變配電設備等，因此，在水電安裝工程建設成本組成中，設備造價所占比例一般較高，而控制水電安裝工程設備造價的途徑就是要做好設備比選工作。

2.2 工程招投標階段及施工階段的造價控制

充分利用合理低價評標辦法，通過招投標選擇施工單位，能為業主節省大量建設資金，取得良好經濟效益。附屬于主體工程的水電安裝工程一般與土建主體工程一起招投標，經常有個別施工單位為了中標，采取壓低水電安裝工程的報價等不平衡報價等方式，造成日后水電安裝工程質量低劣，工期拖延，以至影響整個建設項目順利實施的嚴重后果。針對這一現象，筆者采取對水電安裝工程施工圖紙及工程量清單進行認真審查、對招標文件中有關條款進行認真推敲、對水電安裝工程主材和設備等擇優選擇三種品牌讓施工單位報價等辦法來合理控制工程造價。

2.3 工程施工階段的造價控制

工程施工階段影響工程造價的因素主要有施工技術措施、施工簽證、材料代替、設計變更等方面，對于水電安裝工程來講，前兩項比較具體，較好掌握，后兩項管理較為困難。針對這種情況，筆者在水電安裝工程具體施工過程中重點控制設計變更及材料代替，強調設計變更及材料代替必須按程序辦事，建設單位未明確同意不準變更或代替，否則增加費用將不予考慮。

2.4 工程竣工決算階段的造價控制

只要只要做好上述三個階段的造價控制，工程竣工決算階段的造價控制就能較好把握。在該階段，應強調對工程定額的理解，防止施工單位將一項定額子目的內容拆分為多項計算或高套定額等。例如在本工程決算中，施工單位將增加普通穿墻套管項目按剛性防水套管定額項目套價，實際上普通穿墻套管定額已有相應定額項目，而兩者價格相差懸殊，若對定額不熟悉，就容易被施工單位鉆空子，造成工程造價偏差。

3 質量控制

水電安裝工程質量的優劣，對整個工程項目能否正常運行關系重大。工程質量的優劣，不僅影響施工單位利益，也將影響工程建設項目業主的經濟利益，工程質量是工程項目參與各方共同利益所在。但由于工程項目參與各方位置不同，各自關注的重點也有所不同，作為建設項目業主的重要任務之一，就是要以質量控制為紐帶，協調各方面關系，保證工程達到預期的質量目標。

3.1 充分發揮工程監理對質量的控制作用

保證項目的正確實施，應該讓監理能夠有效地對實施過程進行質量控制。業主應將委托的監理工作內容具體化，并賦予監理相應權力。雖然業主對施工的具體質量控制主要委托監理單位進行；而實際工作中，有些問題只靠監理和施工單位無法解決，需要業主的參與。實踐表明，業主參與工程質量控制活動，能較好地調動施工單位的積極性，有效地監督監理的質量控制，使工程質量得到較好保證。

3.2 制定企業技術標準，有針對性地參與重大安裝技術方案的審定

水電安裝工程施工方案作為安裝施工策劃的前期工作，在工程質量管理上起著舉足輕重的作用。業主代表有針對性的參與重大水電技術方案的審定，能有效地預防質量通病，消除質量隱患，保證施工質量。例如，在水電安裝工程施工中，廚房衛生間管道滲漏是房地產的常見質量問題，它嚴重影響業主的日常工作生活，而許多工程項目卻始終無法很好地解決此類問題，留下質量隱患。針對這種情況，筆者設定了相應的企業技術標準，要求施工單位針對該標準編制能指導工程實際施工的方案，通過監理審批后報甲方審定，嚴格根據施工方案施工，這一辦法取得了良好的效果，交房至今未發現廚房衛生間管道有滲漏現象，取得了預期的質量控制效果。

3.3 設置質量停滯點，不定期進行質量抽檢

通過設置某些特定的水電安裝工程質量檢查停滯點，能使業主單位掌握工程質量的總體情況，做到心中有數，針對工程發生的質量問題能及時敦促有關單位予以整改，避免發生重大的工程質量事故。

3.4 加強各方面的協調配合工作

單位工程項目包含許多分部工程，項目實施過程中不可避免會出現交叉作業，加強各方面的協調配合工作，能較好地保證工程不因交叉作業互相影響，有效地保證工程質量，這一點在水電安裝工程項目管理中尤其重要。建設項目的水電安裝項目除了附屬于主體的水電通風空調等項目外，還包括供水、供電、燃氣、有線、電話寬帶、智能化工程等各部分，而各部分又分別由不同施工單位施工，這就要求業主單位承擔起協調配合工作，讓項目參與各方共同把握工程質量。

4 進度控制

工程項目進度控制是指實現項目目標的過程中，為使工程建設的實際進度符合項目計劃進度的要求，使項目能按既定時間竣工而開展的有關監督管理活動。水電安裝工程的進度控制對于工程項目的總體進度控制有著重要意義，因為設備安裝工程的大部分工作量都集中在項目的后期階段，若不能有效控制，將使項目總工期難以保證。

4.1 利用施工合同對水電工程進度進行有效控制

施工合同中工期的有關條款是對施工單位進行進度控制的最有效方法。業主應該對照施工合同，對施工單位的周進度計劃及月進度計劃進行檢查，若發現有偏差，應及時提醒施工單位進行調整，敦促監理單位進行進度控制。

4.2 通過工程款的合理撥付保證安裝工程進度

由于水電安裝工程的大部分工作量都集中在項目的后期階段，水電安裝工程造價中的材料、設備所占的比例較高，若不能保證工程后期安裝工程款的撥付，進度就無法得到保證。根據筆者的經驗，許多工程項目都按工程總體進度撥付工程款，項目后期工程因工程量較少而無法得到建設單位較多工程款，施工單位經常因此挪用拖欠安裝班組工程款，進而拖延工程進度。針對這種情況，筆者在施工合同簽定時明確規定有部分工程款屬于水電安裝工程，實行專款專用，較好地避免了此類問題發生。

5 水電項目報建及配套

作為房地產開發公司項目管理工作，除了正常工程施工管理外，項目報建也是項目管理工作的重要組成。水電安裝工程項目報建除了項目初期配合土建進行施工圖審核，消防工程圖紙審核，市政圖紙審核外，還包括供水、供電、燃氣、有線、電話寬帶等相關部門報建。水電安裝工程項目報建情況的好壞直接影響工程的總體實施。做好此項工作的關鍵是項目報建工作的提前性及與相關部門的有效溝通。因市政報建工作主要面對市政相關部門，這些部門都有自己的行業規程規范及地方習慣性做法，而這些規程又會經常發生變化，若不把此項工作提前，將給項目順利實施造成重要影響。

6 竣工驗收及移交

從業主角度出發，工程項目的順利竣工驗收及移交將為項目管理工作劃上一個完美的句號。對于水電安裝工程來講，項目業主要及時組織及參加各項驗收，如質量專項驗收、消防驗收、民防驗收等，對驗收意見要敦促相關單位整改，以免留下質量隱患。同時，要求施工單位及監理單位做好項目相關工程資料，以便工程的順利移交。

7 結束語

上述內容僅是對房地產項目水電安裝工程的全過程管理提出的一些經驗體會，對不同工程類別、不同時間和不同地點的管理工作也應有不同側重點及管理方法。

責任編輯：李 紅

Whole ProcessManagementofWaterand Electricity Installation in RealEstate Project

On theaspectof construction unity and property owners,theauthor presentssomeexperiencebased on personalpractice,providingmethods to optimize thewhole processmanagementof realestate project installation in the constructionmanagementof realestate developmentproject.

installation and projectmanagement;costcontrol;quality control;progress control;projectconstruction proposaland supportingmunicipal programs;completion,acceptanceand transfer

TE682

A

1671-9107（2012）05-0045-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2012.05.045

2012-02-15

黃月林（1974-），男，福建廈門人，本科，國家注冊造價工程師、一級建造師，主要從事房建類水電等設備安裝工程。